442 sayılı Köy Kanunu'na göre arsa devir kısıtları nedir?

Merhaba,

Öncelikle, 442 sayılı Köy Kanunu uyarınca köy tüzel kişiliğinden satılan arsalarla ilgili güncel yasal mevzuatı detaylı şekilde araştırdım ve sizin durumunuza özel olarak aşağıda değerlendirdim.

Köy Kanunu ve Süre Uzatımı

• 442 sayılı Köy Kanunu'nun Ek 13. maddesi ile köy ihtiyar meclisince satılan arsalarda, satış tarihinden veya ilk tescil tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde bina yapılması zorunluydu.
• Arsayı alan kişinin, arazinin satış/tescilinden itibaren 5 yıl içinde yapı yapmaması halinde taşınmaz kamuya (köy tüzel kişiliğine veya bağlı ise ilgili belediyeye) geri devredilme riski bulunuyordu.
• Ancak, 2021 yılında TBMM'de kabul edilen bir yasa değişikliğiyle bu sürede mağduriyet oluşmaması için ev yapma ve taksit ödeme süreleri 31 Aralık 2024 tarihine kadar uzatılmıştı.

Sizin Sorunuzun Güncel Duruma Uyarlanması

• 2015 yılında tescil edilen bir arsa için normalde 2020'nin sonuna kadar yapı yapılması şarttı.
• Ancak yasal süre uzatımı ile yapı inşaatı için sahiplerine 31 Aralık 2024 son tarih olarak ek süre tanınmış oldu.
• Şu an (2026 yılı başında) 31 Aralık 2024 tarihi geçmiş durumda. Eğer bu tarihe kadar ilgili arsanın sahibi tarafından yapı yapılmamışsa, yasal olarak bu arsanın kamuya (köy tüzel kişiliği veya belediye) devri riski doğar.

Satış Vaadi Sözleşmesi ve Devir

• Yasaya göre ilk 10 yıl dolmadan üçüncü kişilere doğrudan satış veya devir yapılamaz. Satış vaadi sözleşmesiyle noter onaylı bir hak doğarsa da, resmi tapu devir işlemi ancak 10 yıl dolunca olur.
• Ancak, 5 yıl (ve uzatılan son tarih olan 2024 yılı sonu) içinde yapı yapılmaması yasal açıdan arsa sahibinin mülkiyet hakkını zora sokar. Resmen tapuda sizin adınıza tescil yapılamayacağından, “satış vaadi sözleşmesi” ile hukuki risk almış olursunuz.
• Eğer arsanın geri alımı işlemi başlarsa (yani kamuya geçerse), “satış vaadi sözleşmesi” sizin adınıza bir hak doğurmaz.

Ev Yapımı İçin Asgari Temel Yeterli Mi?

• Pek çok internet sitesinde asgari temel atmanın (mesela 25-40 m2 civarı bir inşaat temelinin) şartı sağladığı öne sürülse de, mevzuat “bina yapılması” ifadesini kullanıyor. Burada esas alınan yerel idare kararlarıdır.
• Genellikle bir temel atmak yetmez; yapının üstü kapatılmış, ikamet/oturuma uygun kaba bir bina şeklinde olması gerekir. Yıkılacak veya metruk bir temel resmî olarak yeterli görülmez. Yerel idareler ve tapu kayıtları açısından kesin çözüm için mutlaka köy muhtarlığı ve il özel idare/ilçe belediyesiyle görüşülmeli, resmi değerlendirme alınmalıdır.

Yapılması Gerekenler ve Öneriler

• Eylül 2015 tescilli taşınmazda, 31 Aralık 2024’e kadar yapı ruhsatı alıp, asgari yapıyı bitirip, bunu resmî kayıtlara işletmek gerekliydi.
• 2026 yılı başı itibariyle yapılmamışsa, arsanın kamuya devri gündeme gelebilir. Satış vaadi sözleşmesi ile hak sahibi olsanız da, resmi devir yapılamadığı için risk ciddi şekilde devam eder.
• İlgili arsanın son statüsünü ve devrin gerçekleşip gerçekleşmediğini köy muhtarı, il özel idare veya belediyeden yazılı olarak mutlaka sorgulayınız.
• Eğer arsanın halen mevcut sahibinin elinde ve kamuya devri gerçekleşmemişse, yasal olarak başvurarak -varsa- ekstra süre veya yapı yapma imkânını idareyle resmî olarak görüşebilirsiniz.

Sonuç ve Uyarı

• Süre uzatımı imkanı sadece 31 Aralık 2024’e kadar verilmişti, daha ileri bir esneklik şu anda mevzuatta yok. O tarihe kadar yapı yapılmamışsa, tapu işlemlerinde de sorun yaşayabilirsiniz.
• Satış vaadi sözleşmesiyle almak risklidir; çünkü arsa fiilen sahibinden gider ya da kamuya devredilirse sizin hakkınız zayıf olur.
• Mutlaka yerel idareyle irtibat kurup, güncel durum hakkında yazılı bilgi ve varsa yeni bir yasal düzenleme olup olmadığını öğreniniz.

Her türlü hukuki süreç için yerinde inceleme ve güncel icra işlemleri büyük önem taşır. İlimizdeki veya ilçedeki tapu müdürlüğü ve muhtarlık ile de irtibat kurmanızı tavsiye ediyorum.

Saygılarımla,
Avukatistan Platformu