Çatı onarımı: Dükkan sahiplerinin ödeme yükümlülüğü nedir?

Merhaba,

Sorunuz apartman çatısının onarımı ve maliyetin nasıl paylaşılacağı ile ilgilidir. Çok katlı binalarda ortak alanlarla ilgili yapılacak onarımlar ve bu onarımların giderlerinin bölüşümü konusunda 2025 yılı itibariyle hala Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uygulanmaktadır. Aşağıda adım adım mevzuat ve uygulama hakkında ayrıntılı bilgi paylaşıyorum.

1. Çatı ve Oluklar Ortak Alan mıdır?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmanın çatısı, olukları gibi yapının dış kısmı ortak alan kabul edilir. Bu alanların bakımı, onarımı ve gerektiğinde yenilenmesi için gereken harcamalar kat maliklerinin ortak gideri olarak düzenlenmiştir.

2. Çatı Onarımı Kararı İçin Gerekli Çoğunluk

Çatı onarımı gibi bakım ve onarım kararları için KMK'nın 34. ve 35. maddelerine göre;

• Kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu ile alınan karar yeterlidir. Yani maliklerin yarısından bir fazlası onarım lehine oy kullanırsa, karar alınmış sayılır.
• Eğer yönetici seçimli bir olağan toplantı ise ve çatı onarımı gündemdeyse, toplantıya katılanların ve payların yarıdan fazlasının oyuyla karar alınır.

3. Giderlerin Paylaşımı Nasıl Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20’ye göre;

• Ortak yerlerin bakımı, korunması, onarımı ve işletme giderleri ile ortak tesislerin giderlerine kat malikleri, arsa payları oranında katılırlar.
• Ancak, ana gayrimenkulün yönetim planında veya kat malikleri kurulunca aksi yönde karar alınmadıkça, herkes arsa payı oranında ödeme yapmak zorundadır.

Bazı durumlarda yönetim planında eşit ödeme maddesi olabilir, ancak çoğunlukla arsa payına göre hesaplama yapılması zorunludur.

4. Dükkan Sahiplerinin Küçük Metre Karesi (Arsa Payı) Gerekçesi

Dükkan, daire veya bağımsız bölüm metrekaresine göre değil, tapuda yazılı arsa payına göre ödeme zorunluluğu vardır. Yani bir bağımsız bölümün arsa payı (örneğin pay/ payda olarak tapuda yazılı) küçükse, o malik daha az; büyükse daha fazla öder.

5. Birkaç Kişi Katılmazsa Çatı Onarımı Yapılamaz mı?

• Gerekli çoğunlukla alınan karar doğrultusunda çatı onarımı yapılabilir.
• Reddeden dükkan sahipleri ya da diğer daire sahipleri, yasal yükümlülüklerini yerine getirmezlerse, yönetici onları icra veya dava yoluyla borçlandırabilir ve tahsilat başlatabilir.
• Yani azınlıkta kalanların ret oyları ya da ödeme yapmaması, çatı onarımının yapılmasına engel değildir.

6. Hukuki Haklarınız ve Yapılması Gerekenler

Özetle şunları yapmalısınız:

• Kat malikleri kurul toplantısı yapılıp karar alınmalı, karar defterine işlenmelidir.
• Çatı için maliyet çıkartılmalı, arsa paylarına göre herkesin ne kadar ödeyeceği belirlenmelidir.
• Katılmayan veya itiraz edenler için, yönetici Kanuna ve karara dayanarak katılım paylarını talep edebilir.
• Ödemeyen maliklere karşı yönetici başvurusu ile icra takibi başlatılabilir.

7. Olası Zararlardan Sorumluluk

Çatıdan bir parçanın kopup birine zarar vermesi, apartmandaki maliklerin toplu sorumluluğuna yol açar. Bu yüzden onarım ihmal edilirse, ortak alan sahipleri ve dükkan sahipleri de dahil olmak üzere sorumlu tutulabilirler.

Sonuç

• Çatı, bütün maliklerin ortak alanıdır.
• Tamirat giderleri arsa payına göre bölüştürülür.
• Çoğunluk kararı ile tamir yapılabilir, azınlık karşı çıksa dahi yapmaya engel değildir.
• Dükkan sahipleri de arsa payı oranında katılmak zorundadır.
• Ödemeyenler icra takibiyle karşılaşabilir.
• Zamanında yapılmayan çatı onarımı nedeniyle oluşacak zararlardan kat malikleri topluca sorumlu olur.

Herhangi bir aşamada apartman yöneticinize ya da bulunduğunuz ilin adli yardım bürolarına danışarak süreci hızlandırabilirsiniz. Eğer daha detaylı desteğe ihtiyaç duyarsanız tekrar Avukatistan üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Sağlıklı günler dilerim.