Kısmi ödeme nedeniyle taşınmaz satımından dönme.

Merhaba,

Taşınmaz (gayrimenkul) satışında alıcının satış bedelinin tamamını ödememesi ve tapunun alıcı adına tescil edilmesi halinde satıcının tapu iptal ve tescil davası açıp açamayacağı konusu Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde önemlidir. Sorduğunuz konu, taşınır ve taşınmaz satışlarında sözleşmeden dönme ve tapu iptali davalarının farkları açısından da klasikleşmiş bir tartışma alanıdır.

Kısmi Ödeme ve Tapu İptal Davası

Türkiye'de güncel hukuk uygulaması ve 2025 yılı Yargıtay kararlarına göre:

• Satış bedelinin tamamen ödenmemesi, başlı başına tapunun iptali için bir sebep değildir. Yani, taşınmaz devri gerçekleşip tapu alıcıya geçmiş ve bedelin bir kısmı ödenmiş ise, satıcı otomatik olarak iptal ve tescil davası açamaz.
• Taşınır satışlarında "bedel ödenmezse aynın geri alınması" (sözleşmeden dönme) daha kolaydır ancak taşınmazlarda mülkiyet devri tapuyla olur ve devredilen mülkiyetin geri alınmasının yolu ancak tapu işleminin hukuken geçersiz sayılmasını gerektirir. Bu da ancak tapu kaydında "yolsuz tescil" (örneğin: sahtecilik, muvazaa, ehliyetsizlik, irade fesadı gibi durumlar) varsa mümkün olur.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay ve uygulamada istikrar bulmuş görüş şudur:

• Eğer satış sözleşmesine dayalı olarak tapu alıcıya geçmiş ise (yani satış işlemi tamamlanmış), alıcı borcunu ödememiş olsa bile, satıcı artık taşınmazı geri alabilmek için tapu iptal ve tescil davası açamaz.
• Satıcı, öncelikle satış bedelini tahsil etmek amacıyla genel mahkemede “alacak/bedel” davası açmalı, alıcıdan ödenmeyen kısmı talep etmeli ve gerekiyorsa taşınmaz üzerine ipotek koyulmasını isteyebilir.
• Ancak, istisnai olarak, satıcının açıkça mülkiyeti devretme iradesi bulunmadığı veya işlemin muvazaalı olduğu, yani tapu işleminin baştan geçersiz olduğu çok özel hallerde tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu ve Taşınmaz Satışı

• Türk Borçlar Kanunu’nda alıcı, taşınmazı adına tescil ettirdiğinde "mülkiyet" ona geçmiş olur. Eğer sadece ödeme yapılmadıysa, satıcı yalnızca satış bedelinin tahsilini isteyebilir; tapunun geri verilmesini talep edemez. Yani “dönme” ile tapu iptal ve tescil birbirinden ayrıdır.

Özet

• Tapu alıcıya geçtiyse ve alıcı bedelin tamamını ödemediyse, satıcı tapu iptal ve tescil davası açamaz.
• Satıcı, ancak alacak davası açabilir.
• Taşınmaz satımında “kısmi ödeme” sebebiyle tapudan dönme ve tapunun iptali, taşınır mallardan farklı olarak mümkünsüzdür.
• Sadece tapu işleminin başında başkaca bir hukuki sakatlık (örneğin, iradeyi sakatlayan bir hata, sahtecilik, muvazaa, ehliyetsizlik) varsa tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.

Not

Uygulamada bu tip talepler çokça gelmekte olup, Yargıtay'ın 2024-2025 kararları da bu çizgidedir. Satıcıların hak kaybı yaşamaması için taşınmaz satışlarında mutlaka noter onaylı ve güvenli ödeme yöntemlerinin tercih edilmesi tavsiye edilir.

Herhangi başka bir hukuki detay için yardımcı olabilirim.

Saygılarımla.