Emlak Satış Sözleşmesindeki Süreler Karışıklığı ve Cayma Durumu

Merhaba,

Sorunuz, emlak danışmanı ile yaptığınız yazılı sözleşmedeki süre (6 ay) ile e-Devlet üzerinden yapılan yetkilendirmedeki süre (3 ay) arasındaki çelişkili durumun hangisinin geçerli olacağı ve cayma halinde firma lehine ceza doğup doğmayacağı ile ilgili.

Hangi Süre Geçerlidir?

Son dönemde uygulamaya alınan ve 2025 yılı itibarıyla zorunlu hale gelen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) gereği; emlakçınızın ilan yayınlaması için taşınmaz sahibi olarak sizden e-Devlet üzerinden elektronik yetkilendirme alması zorunludur. E-Devlet’te yapılan yetkilendirme işleminde süre en az 3 ay olarak belirlenir ve bu yetkilendirme işlemi ilan platformlarında emlakçının ilan açabilmesi için temel referanstır. Sektördeki çoğu kaynak ve uygulamada, e-Devlet üzerindeki yetki ve sürenin resmi olarak geçerli olduğu vurgulanmaktadır.

Ancak; taraflar arasında yaptığınız “yazılı emlak yetkilendirme sözleşmesi” bir özel hukuk sözleşmesi olduğu için, eğer cayma-ceza gibi hükümler varsa ve imzanız var ise, bu hükümler de sizi bağlar.

Kısa özetle:

• e-Devlet yetkilendirmesi işlemlerin elektronik ortamda yürütülmesini sağlar ve ilan yayımlama süresi bakımından esas alınır. Yani, e-Devlet üzerinde verdiğiniz yetkilendirme bitince emlakçı ilandan düşer.
• Yazılı sözleşme ise, iki taraf arasında doğrudan bağlayıcıdır ve kendi şartlarını içerir. Eğer burada süre 6 ay ise ve cezai şart (erken cayma durumunda aracılık ücretinin tamamı ya da belli bir kısmı gibi) konmuşsa, danışman bu sürenin dolmasını isteyebilir veya cezai şart talep edebilir.

Cayma Durumunda Ceza Öder Misiniz?

• Yazılı sözleşmede bir "cezai şart" veya erken fesih hükümleri varsa (örneğin “taraflardan biri, süre dolmadan sözleşmeden cayarsa %X komisyon öder” gibi), buna bağlı olarak danışman sizden ücret talep edebilir.
• E-Devlet yetkilendirmesi sona erdiğinde ilanda otomatik düşse bile, yazılı sözleşmedeki yükümlülük devam edebilir ve danışman borç veya tazminat talebinde bulunabilir.
• Sözleşmede açıkça cezai şart yoksa veya komisyon, sadece satış sonucunda hak ediliyor ve satışı da danışman yapmamışsa, genellikle ceza ödemezsiniz.
• Sözleşmenizdeki cayma/iptal koşullarını dikkatle incelemeniz önerilir.

Özetle

• e-Devlet’teki yetki süresi ilan yayını için temel, yazılı sözleşme ise aranızdaki borç ilişkisi için bağlayıcıdır.
• Her durumda, danışmanla imzaladığınız yazılı sözleşmede hangi cezalar ve şartlar varsa esas alınır.
• Peşin ya da erken cayma tazminatı yazılı olarak özel şekilde belirtilmediyse, genellikle komisyon satışı danışman yaparsa hak edilir.
• Sözleşmenizi ve e-Devlet işlem kaydınızı inceleyerek hak ve borçlarınızı netleştirmenizi; şüphe halinde bir avukata yazılı sözleşmenizi göstermenizi öneririm.

Size kolaylıklar dilerim. Başka bir hukuki sorunuz olursa yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.