Müteahhit ölünce temelden daire alımında haklarım ne?

Merhaba. Anlattığınız tabloda (müteahhidin vefatı + en yakın mirasçıların tamamının mirası reddi + inşaatın çok düşük seviyede kalması) “daireyi aynen alma” ihtimali, çoğu dosyada maalesef zayıflıyor; buna karşılık ödediğiniz bedelin “terekeden/alacaklılar masasından” tahsili eksenine kayıyor.

Mirasın en yakın mirasçıların tamamı tarafından reddedilmesi hâlinde tereke, sulh hukuk mahkemesince iflâs hükümlerine göre tasfiye edilir (TMK m. 612). Bu pratikte şu demek: Müteahhide karşı alacağınız artık “mirasçılara” değil, terekeye yönelir; siz de terekenin alacaklısı gibi tasfiyeye yazdırıp sıra cetveline girersiniz.

Adi yazılı “satış sözleşmesi” ile temelden satışlarda Yargıtay uygulamasında sözleşme çoğu kez taşınmaz satışı değil, yüklenicinin arsa sahibinden isteyebileceği bağımsız bölüme ilişkin hakkın/alacağın devri (temlik) gibi ele alınabiliyor; alacağın devrinde yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 183-184). Ancak burada kritik sorun şu: İnşaat seviyesi %15-20 ise, yüklenicinin arsa sahibinden henüz “hak kazanmadığı” (tescile zorlanabilir bir edim doğmadığı) savunması çok güçlü olur. Bu yüzden arsa sahibine karşı tapu tescil talebi (temliken tescil / tescile zorlama) genellikle risklidir.

İhtiyati tedbir konusuna gelirsek: HMK m. 389 çerçevesinde, mevcut durumda hakkın elde edilmesinin zorlaşacağı/ imkânsızlaşacağı tehlikesini yaklaşık ispatlayabilirseniz mahkeme tedbir verebilir; Yargıtay kararlarında da taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir tartışmaları HMK 389 kapsamında yapılmaktadır. Fakat adi yazılı sözleşmeyle “tapuya şerh verilebilir bir kişisel hak” doğmadığı için, “bu bağımsız bölüm benim” mantığında tapu kaydına bloke koyduran tedbir her mahkemede kabul görmez. Daha gerçekçi olan, (varsa) müteahhidin/terekenin arsa sahibinden doğan alacak/hakları üzerine ve tasfiye dosyasında mal kaçırmayı önlemeye dönük koruma tedbirleridir.

Uygulanabilir yol haritası (genellikle en rasyonel sıralama):

• Sulh Hukuk’taki terekenin iflâs hükümlerine göre tasfiye dosyasını bulun; ödemenizi ve sözleşmenizi ekleyerek alacağınızı tasfiyeye kaydettirin (sıra cetveli süreci). (TMK 612)
• Arsa sahibi–yüklenici kat karşılığı sözleşmesini ve fesih/ikame yüklenici ihtimalini değerlendirip, arsa sahibine karşı ancak temliken tescil şartları gerçekten oluşuyorsa (hakediş, sözleşme hükümleri, arsa sahibinin kabulü vb.) dava açın; aksi hâlde masraf artar.
• Tescil mümkün görünmüyorsa ana dava tipi çoğu olayda alacak davasıdır (ödediğiniz bedelin iadesi + şartları varsa faiz). Bu alacağın fiilî muhatabı genellikle tereke/tasfiye masası olur.

Sebeptsiz zenginleşme yönü teorik olarak akla gelse de, sizin ödemeniz arsa sahibine değil müteahhide yapıldığı için, arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme iddiası her olayda yürümüyor; “arsa sahibinin inşaatla zenginleşmesi” argümanı somut hesap ve hukuki sebep tartışması gerektiriyor ve başarı şansı dosyadan dosyaya ciddi değişiyor.

• Müteahhidin ölüm tarihi ve tasfiye dosyasının açıldığı sulh hukuk mahkemesi/esas numarası belli mi?
• Arsa sahibi kat karşılığı sözleşmesini feshetti mi, yoksa yeni bir yüklenici ile devam etme girişimi var mı?

Hızlı cevabınız için öncelikle çok teşekkür ediyorum. Müteahhit ocak başında vefat etti ve mirasçıların reddi miras yaptığını yeni öğrendim. Dolayısıyla tasfiye dosyası açıldı mı henüz bilgim yok. Araştıracağım. Arsa sahibi ile görüştüm sözleşmeyi fesh edip başka bir müteahitle anlaşma düşüncesinde ve bunun mahkeme kararıyla yapılacağının bilincinde. Mahkemeye verecek. Şunu sormak istiyorum inşaat firmasına bütün ödemelerimi banka üzerinden ve açıklama yazarak şu ada şu parsel şu kat ve şu daire şeklinde yaptım. Sözleşme şartlarına tam uydum. Sırf noterde yapmadım diye tedbir kararı zayıf mı olur. Artı terekeden de bişey çıkma ihtimali düşük ve çok alacaklı var. Zaten reddi miras da bu nedenle yapılmış Hiç bir kayıtlı mal da çıkmayabilir. Sizin ifadenizle gerçekçi olan seçeneğin ifası olmuyorsa tedbir olabilir mi? Menfaatimize en yakın arsa sahibi şayet iyi niyetli olursa ve orada dördüncü kata gelmiş bir inşaat var ve reddi miras yapılmış hakkımdan vazgeçiyorum denilmiş. Biz sonuçta müteahitin halefiyiz. Hiç hakkımız yok mu? Sözleşme feshedilip yeni müteahitle anlaşılır ve sürecin içinde kalırsak sorunun çözümü belki olur diye düşünüyorum. Henüz hukuki süreç başlatmadım ama tedbir karar ihtimali olursa o da benim için koruyucu olur. Diğerleri zaten gerçekçi seçenekler değil. Haddim olmayarak söylüyorum. Tekrar teşekkür ederim.

Noterde yapılmamış olmanız, ihtiyati tedbir “istemeye” engel bir eksiklik değil; asıl etkisini “tescil/aynen ifa” tarafında gösterir. Çünkü tapuda ayni hak doğuran işlemler kural olarak resmi şekle bağlıdır; sizdeki adi yazılı sözleşme, çoğu olayda mahkemece “bağımsız bölüm satışından ziyade yüklenicinin hakkının/alacağının devri” gibi değerlendirilir. Bu yüzden taşınmaza doğrudan hak iddia edip güçlü bir tapu tedbiri almak her dosyada kolay olmaz.

Buna karşılık, banka dekontlarında ada-parsel/kat/daire açıklaması bulunması yaklaşık ispat bakımından ciddi avantajdır. HMK m. 389 sisteminde tedbir için “hakkın elde edilmesinin zorlaşması” veya “gecikme nedeniyle ciddi zarar” tehlikesini yaklaşık ispatlamak gerekir. Ancak sizin temel talebiniz pratikte çoğu kez “daireyi aynen almak” değil, ödediğiniz bedelin iadesi (para alacağı) olacağı için, doğru koruma tedbiri çoğu durumda ihtiyati tedbir değil ihtiyati haciz olur. İhtiyati hacizde mahkeme, para alacağının varlığını ve (muaccelse) rehinle temin edilmediğini yaklaşık ispat düzeyinde yeterli görür.

Arsa sahibinin taşınmazına/arsa payına “sizin adınıza” tedbir konulması ise zayıf kalır; çünkü arsa sahibi sizin sözleşmenizin tarafı değil ve sizde tapuya dayanır bir ayni hak yok. Bu noktada “ifa olmuyorsa tedbir olsun” yaklaşımı mahkemede genellikle şu duvara çarpar: tedbir, dava konusu hakka uygun olmalı; “para alacağını” güvencelemek için “arsa sahibinin tapusunu kilitlemek” çoğu hakim tarafından ölçüsüz bulunur (özellikle arsa sahibine husumet yöneltilemiyorsa).

Mirasçıların reddi miras yapmasıyla birlikte, en yakın mirasçıların tamamı reddettiyse tereke iflas hükümlerine göre tasfiye edilir ve alacaklar bu tasfiyeye yazdırılır (TMK 612). Terekeden mal çıkmama ihtimali olsa da, hukuken “asıl adres” burasıdır.

Sizin menfaatinize en yakın pratik hat genelde şudur:

• Sulh Hukuk’ta tasfiye dosyasını bulun; alacağınızı dekont + sözleşme ile kaydettirin (sıra cetveli).
• Tereke aleyhine alacak davası + ihtiyati haciz değerlendirin (muacceliyet/teminat durumuna göre).
• Arsa sahibi yeni müteahhitle devam edecekse, “süreç içinde kalmak” ancak arsa sahibiyle yazılı üçlü protokol (arsa sahibi + yeni yüklenici + siz) ve mümkünse sonradan resmi satış vaadi/kat irtifakı kurulunca resmi satış kurgusuyla güvenli hale gelir.
• Arsa sahibinin açacağı fesih davasını takip edip, somut şartlara göre “müdahale” ve temlik/alacak iddiasını dosyaya taşıma imkanı ayrıca değerlendirilir.

Ek not: 16.05.2025 tarihli Yargıtay İBK (E.2024/1, K.2025/2) daha çok tapuda yükleniciden ayni hak edinmiş üçüncü kişilerin korunmasına ilişkindir; sizin olayınızda henüz tapu devri yoksa etkisi dolaylıdır.

• Müteahhit ile sözleşmeyi yapan taraf “şirket” miydi (Ltd/AŞ) yoksa şahıs mıydı? (Şirketse “tereke tasfiyesi” yerine şirketin tasfiyesi/iflası gündeme gelir.)
• Arsa sahibi ile eski müteahhit arasında, arsa payının hiç devredilip devredilmediğini (tapu kaydında yükleniciye geçmiş pay var mı) gördünüz mü?

Yükleniciyle arsa sahibi arasında yapılan noter sözleşmesini gördüm. Sözleşmeye göre inşaatın ileri safhalarında tapu devri söz konusu. Dolayısıyla hiç bir tapu kaydı yükleniciye geçmemiş diye biliyorum. Sözleşmeyi yapan taraf limited şirket şahıs değil. Bahsettiğiniz 2025'e ait yargıtay kararını da gördüm. Dediğiniz gibi bende tapu yok ama yine de 3. kişiyi güçlendiren bir karar. Hukuken arsa sahibi eli güçlü olduğu için sözleşmeyi geriye etkili fesh edilince 3. kişileri devre dışı bırakabilir. Sözleşme noterden olmadığı için ve inşşat yüzde 80-90 oranında olmadığı için zaten mahkemeden lehimize bir karar zor. Anladığım kadarıyla işimiz zor ve olumlu bir durum çıkması güç ama açıklamalarınız çok aydınlatıcı oldu;sağolun