Temelden satış sözleşmesiyle daire aldım; haklarım neler?

Merhaba. Anlattığınız tabloda (adi yazılı “temelden satış” + müteahhidin vefatı + mirasın reddi + şirkete kayyım atanması) haklarınızın kapsamı, sözleşmenin hukuki niteliğine ve sizin “tüketici” olup olmadığınıza göre değişir.

Önce kritik nokta: Taşınmaz satışının (ve taşınmaz satış vaadinin) kural olarak resmî şekle tabi olduğu kabul edilir; adi yazılı metinler çoğu durumda tapu devrini zorla aldırtan geçerli bir “satış/satış vaadi” sözleşmesi gibi işlemeyebilir. Bu nedenle, elinizdeki adi yazılı sözleşme ile her zaman doğrudan “tapu tescil” alabileceğiniz garanti değildir. (TBK m. 237’de resmî şekil şartı vurgulanır.)

Buna rağmen siz tamamen korumasız değilsiniz:

• Şirket borcu devam eder; muhatap artık kayyımdır. Müteahhidin ölümü şirketi otomatik bitirmez; kayyım, mahkeme kararında yazan yetki sınırları içinde şirketi temsil ve/veya yönetir. Bu yüzden taleplerinizi yazılı şekilde kayyıma yöneltip, sonuç alamazsanız şirkete karşı dava/icra yoluna gidersiniz.
• Eğer siz “tüketici” iseniz (konutu ticari amaçla değil barınma amaçlı aldıysanız), işlem büyük ihtimalle 6502 sayılı Kanun’daki “ön ödemeli konut satışı” rejimine girer. Bu rejimde tüketiciye 14 gün cayma gibi özel haklar tanınır; ayrıca “devir/teslim” için azami süre ve teminat yükümlülükleri gibi korumalar vardır.
• Sözleşme şekil/kuruluş yönünden sorunluysa dahi, ödediğiniz bedeller açısından genellikle bedel iadesi (sebepsiz zenginleşme), faiz ve şartları varsa tazminat/cezai şart talebi gündeme gelir.
• İnşaat ilerlemiyorsa veya teslim imkânsız hale geldiyse, somut olaya göre sözleşmeden dönme/fesih, bedel iadesi ve zararların tazmini seçenekleri değerlendirilir (tüketici işlemlerinde haklar daha güçlüdür).

Uygulamada en pratik yol, kayyımdan (1) projenin akıbeti, (2) sizin dairenize ilişkin bağımsız bölüm/tapu planı, (3) alınmış teminatlar (banka teminat mektubu, hakediş sistemi, bina tamamlama sigortası vb.) ve (4) ödeme dökümü mutabakatını yazılı istemek; paralelde de sürelere/teslime göre dönme–iade veya ifaya zorlama–tescil stratejisinden hangisinin gerçekçi olduğuna karar vermektir.

Sonuca doğrudan etki eden iki bilgi var:

• Konutu tüketici olarak mı aldınız (barınma amaçlı) yoksa ticari/yatırım amaçlı mı?
• Sözleşmede teslim tarihi var mı ve bugüne kadar toplam ne kadar ödeme yaptınız (yaklaşık oran olarak da olur)?

Konutu yatırım amaçlı aldım. Sözleşmede teslim tarihi var. Bedelin tamamını ödedim. Banka havalesiyle yaptım ve açıklamada daire nosuna kadar belirttim.

Yatırım amaçlı aldığınız için büyük ihtimalle “tüketici” sayılmayacaksınız; dolayısıyla 6502’deki ön ödemeli konut satışına özgü cayma/dönme ve idari korumalar genelde uygulanmaz. 6502’de tüketici “ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden” kişi olarak tanımlanır.

Sözleşmeniz “adi yazılı” olduğundan ikinci kritik konu şu: tapulu bir taşınmazın satışı / satış vaadi kural olarak resmî şekle tabidir; resmî senet (tapu müdürlüğünde) veya satış vaadi için noter düzenlemesi yoksa, bu tip sözleşmeler çoğu durumda “tapu tescile zorlama” sonucunu doğurmaz. Bu, yine de ödediğiniz bedeli ve zararlarınızı istemenize engel değildir.

Müteahhidin vefatı ve mirasın reddi, şirket ayrı bir tüzel kişilik olduğu için (sözleşme şirketle yapıldıysa) borcu kendiliğinden düşürmez. Mahkemenin atadığı kayyım, kararın kapsamı içinde şirketi temsil eder; muhatabınız fiilen kayyımdır.

Bu tabloda pratikte izlenen ana yollar şunlar:

• İfa (teslim/tapu) mümkün ve gerçekçiyse: Projenin tapu/arsa durumu ve bağımsız bölümün belirlenebilirliği uygunsa, bazı olaylarda bu tür “temelden satış” sözleşmeleri Yargıtay uygulamasında “taşınmaz satışı” değil, arsa sahibine karşı doğan hakkın alacağın temliki gibi değerlendirilip tescile kadar gidebilen bir çerçeveye oturtulabiliyor (özellikle arsa payı karşılığı inşaat zinciri varsa).
• İfa gecikmiş/aksamışsa veya risk büyümüşse: Siz bedelin tamamını banka havalesiyle ve açıklamalı ödediğiniz için ispat gücünüz yüksek. Bu durumda genellikle bedel iadesi (sebepsiz zenginleşme / sözleşmesel iade), faiz ve şartları varsa tazminat talebiyle şirkete (kayyım aracılığıyla) dava ve/veya icra takibi yoluna gidilir.
• Mal kaçırma riski varsa: Dava açarken parseller/bağımsız bölümler üzerine ihtiyati tedbir, para alacağı yönünden şartları varsa ihtiyati haciz istenmesi değerlendirilebilir (somut delillerle).
• Şirket hakkında konkordato/iflas gibi bir süreç varsa, alacağın masaya kaydı ve sürelere uyum ayrıca önem kazanır.

Zamanaşımı taraf ve talebe göre değişir; sözleşmesel alacaklarda genel kural 10 yıldır, sebepsiz zenginleşmede ise daha kısa süreler gündeme gelebilir. (Bu yüzden gecikmeden yazılı ihtar ve dava stratejisi kurmak gerekir.)

• Arsanın tapusu şu an kimin üzerinde (arsa sahibi mi, şirket mi, üçüncü kişi mi)?
• Sözleşmenizde arsa/parsel bilgisi ve “arsa payı karşılığı inşaat” ilişkisine dair (arsa sahibiyle yapılan ana sözleşmeye atıf, bağımsız bölümün net tarifi gibi) hükümler var mı?

arsa sahibi üçüncü kişi. Sözleşmede parsel bilgisi ve sözleşmeye atıf var. Bağımsız bölüm net tanımlanmış.