Emlakçı Komisyonuyla İlgili Yasal Haklarım Ne?

Merhaba,

Anlattığınız durum, emlakçı komisyonu ve yetki sözleşmesinin feshi ile ilgili birçok önemli ayrıntı barındırıyor. Sorunuzun güncel 2025 yılı mevzuatına ve yargı kararlarına uygun şekilde ayrıntılı cevabını aşağıda paylaşıyorum. (Yanıtı hazırlamadan önce güncel kaynakları inceledim.)

Emlakçı Yetki Sözleşmesi ve Fesih Süreci

• Emlak yetki sözleşmeleri, genellikle belirli bir süreyle sınırlı olarak düzenlenir ve satıcı ile emlak ofisinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içerir.
• Sözleşmede süre dolmadan tek taraflı fesih hakkınız mevcuttur; ancak fesih şekli (örn. noter, e-Devlet vs.) ve fesih sonrası yükümlülükler (özellikle “emsal emlakçı aracılığıyla veya doğrudan sizin aracılığınızla satış” gibi hükümler) önemlidir.
• e-Devlet’ten iptal ettiğinizde; bu işlemin otomatik olarak sözleşmeyi feshedip feshetmediği, sözleşmenin elektronik ortamda kayıtlı olup olmadığına ve emlak ofisinin kabulüne bağlıdır. Bazı platformlarda yapılan iptaller bildirime gerek olsa da hukuken yazılı olarak fesih ve karşı tarafa bildirim genel olarak önerilir.

Fiyat Düşürme ve Sözleşmeye Aykırılık

• Emlakçı kendi başına fiyatı düşüremez, bu önemli bir sözleşme ihlalidir.
• Sözleşmede fiyat değişikliği için açıkça sizin onayınız aranıyorsa ve bu yapılmamışsa, emlakçı kusurlu sayılır ve sözleşmeye aykırı davranmış sayılır.

Aynı Emlakçının Getirdiği Müşteriyle Satış

• Yetki süresi içinde veya sonrasında, ilk gösterimde bulunan müşteriyle satış yapılması halinde emlakçı genellikle komisyon talep edebilir. Ancak burada çeşitli istisnalar mevcuttur:
  • Sözleşme feshedilmişse ve fesih karşı tarafa ulaşmış ve kabul edilmişse, satış geliştikten sonra komisyon hakkı YASAL OLARAK ortadan kalkabilir.
  • Emlakçı ile anlaşmanızda “belirli koşullarda komisyon alınması” maddesi var ve siz emlakçının getirdiği müşteri ile özel bir komisyon oranı belirlediyseniz – buna ilişkin WhatsApp yazışmaları ile deliliniz varsa – bu yazışma ve anlaşmalar geçerli olur.

Komisyonun Hak Edilmesi İçin Şartlar

• Yargıtay kararlarına göre, eğer satış, sözleşmeli dönemde emlakçının bulduğu müşteriyle olur ya da sözleşme feshinden hemen sonra gerçekleşirse, emlakçının normal şartlarda komisyon hakkı doğar.
• Ancak burada önemli olan nokta, siz yeni bir anlaşma ve komisyon oranı belirlemişsiniz (alıcı-satıcı-emlakçı üçlü anlaşma).
• Ayrıca emlakçının fiyatı habersiz düşürmesi, sözleşmeye aykırı hareket ettiğini gösterir ve bu durumda, emlakçı haksız konuma düşebilir.

İcra Takibi ve İtiraz

• Emlakçı, normalde eski sözleşmedeki komisyon oranı kadar alacak için icra takibi başlatmış olabilir.
• Bu takibe 7 gün içinde itiraz etmeniz şarttır. İtirazınızda:
  • Sözleşmenin e-Devlet’ten feshedildiğini,
  • Anlaşılan yeni komisyon oranının farklı olduğunu,
  • WhatsApp yazışmalarında anlaşmanızın geçtiğini,
  • Emlakçının izniniz olmadan fiyat düşürdüğünü ve sözleşmeye aykırı davrandığını,
  • Alacaklı olduğu miktarın gerçek olmadığını, açıkça belirtmelisiniz.

Sonuç Olarak

• Eğer sözleşme feshi karşı tarafa ulaştırıldıysa ve siz, yeni bir ek anlaşmayla farklı bir komisyon belirlediyseniz; emlakçı eski sözleşmede yazan komisyona hak kazanamaz, sadece aranızda yeni kararlaştırılan komisyon bedelini talep edebilir.
• Ayrıca emlakçının izniniz dışında fiyatı düşürmesi, hem sözleşmeden doğan haklarını zayıflatır hem de sizin savunmanızı güçlendirir.
• WhatsApp yazışmaları ve diğer belgelerinizi mutlaka saklayın, itiraza ek olarak icra mahkemesine delil olarak sunabilirsiniz.

Pratikte Ne Yapmalı?

1. İcra takibine mutlaka 7 gün içinde itiraz edin.
2. WhatsApp yazışmalarınızı ve yapılan ek anlaşmayı dosyaya ekleyin.
3. Emlakçının izinsiz fiyat düşürdüğüne dair delilleri koyun.
4. Gerekiyorsa bir avukattan birebir destek alın ve tüm savunmalarınızı maddeli olarak yazıya dökün.

Emlak komisyonu davaları somut olaya göre farklı sonuçlanabilir; ancak sizin durumda yeni anlaşma ve sözleşmeye aykırı hareketler emlakçının talebini büyük oranda zayıflatır.

Yardımcı olmamı istediğiniz başka bir hukuki detay olursa, lütfen sorun.

Saygılarımla.