Ev sahibi cayarsa expertiz ücreti hukuken geri alınır mı?

Merhaba,

Sorduğunuz konu oldukça güncel ve alıcıları yakından ilgilendiren bir mesele. Tüm araştırmalarımı güncel verilere göre ve 2025 Türkiye hukukuna uygun olarak aşağıda bulabilirsiniz.

Ekspertiz Ücretinin Durumu

• Ekspertiz ücreti, bankadan krediyle ev alırken, genellikle krediyi çekmek isteyen (alıcı) tarafından ödenir. Ekspertiz firmaları bankalardan bağımsızdır; ödenen ücret banka kasasına değil, bu hizmeti sağlayan ekspertiz firmasına gider.
• Güncel mevzuata ve Yargıtay kararlarına göre, ekspertiz işlemi tamamlandığında ücretin iadesi mümkün değildir. Hatta kredi onaylanmasa veya satış iptal olsa dahi ücret iade edilmez. Ekspertiz tamamlanınca, hizmet zaten yerine getirilmiş olur.

Ev Sahibi Satmaktan Vazgeçerse Sorumluluğu Ne Olur?

• Taraflar arasında yazılı bir sözleşme yoksa ve yalnızca sözlü olarak bir satış vaadi verilmişse, Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre ev sahibini satışa zorlamak veya doğrudan tazminat almak oldukça zordur.
• Ancak, satıcı haksız şekilde vazgeçerse (örneğin, alıcı ciddi masraf ederek ekspertiz yaptırmış ve tapuya gitmek üzereyken vazgeçilmişse), menfi zarar denilen ve harcanan zaman/masraf oranında (ekspertiz, tapu hazırlık, ulaşım vb.) tazminat davası açma hakkınız olabilir.
• Bunun için zararın doğrudan ev sahibinin haksız vazgeçmesinden kaynaklandığını ispat etmelisiniz. Yani; masrafınız (ekspertiz faturası, başvurular, tapu masrafları) ve satışta ciddi bir niyet olduğunu göstermelisiniz.

Emlakçı ile Anlaşmalar

• Emlakçı ile yapılan sözleşme de yazılı değilse, komisyon hakkı açısından tartışmalar yaşanabilir. Yargıtay emsal kararlarında, emlakçıya da yapılan harcamalar ve aracı hizmet bedelinin kaybedilebileceği belirtilir.

Yazılı Sözleşme ve Kaparo

• Eğer söz konusu işlem kaparo (teminat) üzerinden ilerlemiş ve bu yazılı altına alınmış olsaydı, ev sahibinin tek taraflı satıştan cayması halinde kaparo iki katı iade edilir. Ama sözlü anlaşmada bu koruma olmaz.

Sonuç ve Öneriler

• Ekspertiz ücretinin çoğunlukla iadesi mümkün değildir. Ancak yazılı olmayan durumlarda, satıcıdan zararınızı almak için TBK 2'ye dayanarak "dürüstlük kuralı" gereği menfi zarar tazmini açmak mümkündür, ancak uygulamada zordur ve kesin bir sonuç vaat etmez.
• Bir dahaki alım-satım işlemlerinizde, özellikle ekspertiz işlemi öncesinde, taraflar arasında noter onaylı veya en azından yazılı bir satış vaadi sözleşmesi yaparak ilerlemeyi tavsiye ederim.
• Hukuki olarak güçlü bir pozisyon almak için, zararınızı gösteren belgelerle birlikte (ekspertiz faturası, banka başvuru evrakları, iletişim kayıtları) avukat aracılığıyla ihtar gönderip, sonuca göre tazminat davası açma hakkınız bulunmaktadır.

Sorunuzun özetiyle: Sözleşme veya yazılı bir mutabakat yoksa, ekspertiz ücretini doğrudan satıcıdan tahsil etmek oldukça zor ve dava açsanız bile davanın kazanılması garanti değildir. Ancak haklı zararınız için menfi zarar davası açma hakkınız teorik olarak mevcut olup, olayın ispatı güçtür.

Yardımcı olabileceğim ek bir detay veya belge varsa yazabilirsiniz.

Saygılarımla.