Yarıda Bırakılan İnşaat: Mütahit Başka Projelere Geçerse Mağdurlar Ne Yapmalı?

Merhaba,

Müteahhitin inşaatı yarım bırakıp başka projelere geçmesi, Türkiye’de maalesef yaygın karşılaşılan bir mağduriyet türüdür. 2025 yılındaki güncel hukuk düzeninde mağdurların izleyebileceği yol ve haklar genel olarak aşağıdaki gibidir:

1. Sözleşme ve Tapu Belgesi İncelemesi

Öncelikle arsa sahipleri, konut/dükkan alıcıları veya ortaklar, yaptıkları sözleşmenin ve tapu devirlerinin durumunu ayrıntılı olarak incelemelidir. Noterden düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli değildir, noter huzurunda yapılmış olması gerekir.

2. Müteahhide İhtarname Gönderme

Müteahhit inşaatı tamamlamazsa, öncelikle yazılı ihtarname (noterden veya taahhütlü mektupla) gönderilerek belli bir süre verilmelidir. Verilen sürede müteahhit inşaatı tamamlamazsa sözleşmeden dönme veya fesih hakkı doğar.

3. Sözleşmenin Feshi ve Hak Talebi

• Sözleşmeyi, eğer haklı gerekçeler mevcutsa tek taraflı olarak noterden veya mahkemeden feshedebilirsiniz.
• Yarım kalan inşaatlarda arsa sahipleri, nama ifa davası açarak (yani müteahhit yerine kendilerinin veya yeni seçecekleri bir müteahhitin inşaatı tamamlaması için izin talebiyle) mahkemeye başvurabilir.
• Tapu iptal ve tescil davası açılarak müteahhide verilen tapuların geri alınması istenebilir.

4. Mahkemeye Başvuru ve Uyuşmazlık Çözümleri

• Yetkili mahkeme, genellikle arsanın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir.
• Mahkemeden bilirkişi marifetiyle inşaat seviyesi ve eksiklikler tespit ettirilir.
• Gerekirse tedbir kararı alınarak sürecin güvence altında yürütülmesi sağlanır.

5. Zarar ve Tazminat Talebi

Müteahhit yarım bıraktığı için,

• Arsa sahipleri, uğradıkları menfi zararları (örneğin: kira kaybı, geçmiş zararlar) ilgiliden talep edebilir.
• Alıcılar, ödemiş oldukları satış bedellerinin iadesi veya gecikme sebebiyle tazminat hakkını isteyebilir.

6. Zamanaşımı Süresi

• Genel olarak müteahhitten talep edilecek alacaklar ve haklar için 5 yıl,
• Eğer ağır kusur ya da hile varsa 20 yıla kadar dava açılabilir.

7. Alternatif Çözümler

• Arsa sahipleri veya mağdurlar bir araya gelerek ortak karar alıp, başka bir müteahhitle sözleşme yapabilir. Bunun için de mahkemeden “nama ifa izni” alınabilir.
• Arabuluculuk ve zorunlu arabuluculuk kurumu gündeme gelebilir.
• Tüm süreç boyunca bir avukattan profesyonel destek alınması çok önemlidir.

8. Tapuya Şerh Verilmesi

Henüz inşaat tamamlanmamışsa edinilmiş hakların korunması için, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı da koruma sağlar.

Özetle: Müteahhit inşaatı yarım bırakıp başka projelere geçtiğinde, öncelikle sözleşmenin hukuki durumu, noter onayı, inşaat seviyesi ve tapu işlemleri incelenmelidir. Sonrasında ihtarname ile süre verilmeli, sonuç alınamazsa mahkemede sözleşmenin feshi, tapu iptali, zarar ve tazminat davası ile haklarınızı arayabilirsiniz. Nama ifa ile başka bir müteahhit seçmek ve arabuluculuğa başvurmak da mümkündür.

Sürecin teknik ve hukuki zorluğu nedeniyle bir gayrimenkul/inşaat hukuku avukatından destek almak mağduriyet yaşamamanız açısından son derece önemlidir.

Her adımda belgelerinizi, iletişimlerinizi yazılı olarak saklamayı unutmayın.

Sorunuz için teşekkürler, başka bir konuda destek isterseniz yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.