Kat karşılığı arsa sözleşmesinde yasal haklar nelerdir?
Anonim
1 cevap
Istanbul
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide verilen arsa nedeniyle taraflar arasında çıkan anlaşmazlıkta, arsa sahibi yasal olarak ne yapabilir ve hangi haklara sahiptir?
Cevaplar
Merhaba. Kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi, uygulamada TBK’daki eser sözleşmesi (müteahhidin inşaatı yapıp teslim borcu) ile arsa payı devri/taşınmaz satış vaadi unsurlarını birlikte taşıyan karma bir sözleşmedir. Bu nedenle arsa sahibinin hakları, hem sözleşme hükümlerine hem de TBK’nın genel-temerrüt ve eser hükümlerine göre şekillenir.
Müteahhit edimini geciktiriyor, yarım bırakıyor veya sözleşmeye aykırı/ayıplı yapıyorsa arsa sahibi çoğu durumda önce noter ihtarıyla aykırılıkları somutlayıp makul bir ek süre verir; ek süreye rağmen ifa gelmezse TBK’daki seçimlik haklara dayanarak (i) aynen ifa + gecikme/cezai şart ve zararlar, (ii) ifadan vazgeçip tazminat, (iii) sözleşmeden dönme/fesih yoluna gidebilir. Temerrüt değerlendirmesinde Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı da TBK m.125 çizgisindedir.
İnşaat teslim edilmiş ama ayıplı/eksik ise arsa sahibi, ayıbın niteliğine göre ücretsiz giderim (onarım/ikmal), bedelden indirim veya şartları varsa sözleşmeden dönme ve ayrıca zararların tazminini talep edebilir (somut olayda ayıp ihbarı ve delil tespiti kritik olur).
Arsa payları müteahhide peşinen devredildiyse ve müteahhit edimini gereği gibi tamamlamadıysa, arsa sahibi genellikle fesih/dönme tespiti ile birlikte tapu iptali ve tescil davası açarak devredilen payların geri dönmesini ister. Yargıtay içtihadında, yüklenicinin hak kazanmasının kural olarak tam ve sözleşmeye uygun ifaya bağlı olduğu; ifa yoksa fesih ile tapu iptalinin gündeme gelebileceği kabul edilir.
Uyuşmazlık sürerken en pratik koruma araçları ihtiyati tedbir (tapu devrinin/satışların durdurulması) ve sözleşmeden doğan kişisel hakkın güçlendirilmesi için tapuya şerh imkanlarıdır (şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği güçlendirir).
Riskli yapı/6306 kapsamı özel bir dönüşüm ise, paydaş çoğunluğu ve satış prosedürleri farklı kurallara bağlanabildiğinden strateji değişir.