Kat karşılığı sözleşmede tevhid yapılmazsa haklarım?

Merhaba,

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında, yüklenicinin (müteahhidin) belirli bir süre içinde tevhid başvurusu yapma yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve ihtarnameyle ek süre verilmesine rağmen bu yükümlülüğünü hâlâ ifa etmemesi halinde, arsa sahibinin izleyebileceği hukuki yollar aşağıda detaylıca açıklanmıştır.

Yüklenicinin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Hakları

Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararlarına göre, yüklenici süresinde belirli işlemleri (burada tevhid başvurusu) yerine getirmezse, “temerrüt” halinde olur. Sizin de yaptığınız gibi:

• Öncelikle yükleniciye ihtarname göndermek,
• Süresi içinde yerine getirmezse ek süreyle birlikte tekrar uyarmak,
• Son aşamada ise sürenin sonunda temerrüdün oluştuğunu tespit etmek gereklidir.

Bu durumda arsa sahibinin kullanabileceği ana haklar şunlardır:

1. Aynen İfa ve Tazminat Talebi

Yükleniciye karşı hâlen sözleşmesel edimi aynen ifa edip, gecikmeden doğan zararlarınızın tazminini talep edebilirsiniz. Yani, yüklenicinin gecikmeli olarak da olsa yükümlülüğünü yerine getirmesini isteyebilir, ayrıca uğradığınız gecikme zararlarını, varsa sözleşmede belirlenen “cezai şartı” talep edebilirsiniz.

2. Sözleşmeden Dönme ve Fesih

Verdiğiniz ihtar ve ek süreye karşın yükümlülük yerine getirilmezse, mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini isteyebilirsiniz. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı bir irade açıklaması (yani mektupla vs. doğrudan sona erdirme) ile genellikle mümkün olmadığından, mahkeme kararı ile fesih sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Fesih halinde, sözleşmede belirtilen şekliyle menfi (veya şartlarına göre müspet) zararın tazmini de talep edilebilir.

3. Başkasına Yaptırma (TBK 113/2)

Yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibi mahkemeye başvurarak, yükümlülüğün (örneğin tevhid başvurusunun) yüklenicinin hesabına başka birisine yaptırılmasına izin verilmesini isteyebilir. Bu kapsamda doğan masrafları da ve/veya zararları yükleniciye rücu edebilirsiniz.

4. Cezai Şart ve Tazminat

Eğer sözleşmede gecikmeye veya temerrüt hallerine ilişkin bir “cezai şart” varsa, süresi içinde ifa gerçekleşmediği için cezai şartın tahsili için talepte bulunabilirsiniz. Ayrıca, fiili zararlarınızı da (örneğin imar prosedürleri, elde edemediğiniz kazançlar) tazmin yoluna gidebilirsiniz.

İzlemeniz Gereken Yol

1. Süreyi ve ihtarı saklayın. Elinizdeki ihtarname ve tebliğ belgeleri önemlidir.
2. Sözleşmenin feshi, tevhid işlemi veya başkasına yaptırma gibi kararlar öncesi bir avukat ile sürecinize özel münferit değerlendirme yapmanız önerilir.
3. Dava açarsanız, mahkemeden hem sözleşmenin feshini hem de tazminat ile cezai şartların tahsilini talep edebilirsiniz.
4. Eğer tapu devri veya şerhler varsa, tapuda açılacak davalar, tapunun eski haline iadesi (tescil/ipal gibi), veya yeni bir müteahhit ile anlaşma gibi ifa-alternatiflerini de gözden geçirebilirsiniz.

Sonuç ve Öneriler

• Yüklenicinin ihtara rağmen yükümlülüğünü ifa etmemesi halinde, mahkeme aracılığı ile sözleşmeden dönme (fesih), tazminat ve/veya işin başkasına yaptırılması yollarını kullanabilirsiniz.
• Sözleşme ve tapu işlemlerinizin içeriğine göre maddi ve manevi zararlarınızın tazmini ile ilgili de ayrıca talepler ileri sürebilirsiniz.

Davanız ve izleyeceğiniz yol için mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederim. Çünkü dava açmadan önce sözleşmenin mevcut durumu, tapu şerhleri, fiili ifa oranı ve benzeri hususlar dosya bazında mutlaka uzman bir gözle incelenmelidir.

Sorunuz olursa tekrar yardımcı olabilirim.

Saygılarımla.