Kira ödemeyen kiracı için tahliye süreci nasıl işler?

Merhaba, anlattığınız tabloya göre kiracı kira bedelini eksik/hiç ödemediği için hem “temerrüt (hızlı tahliye)” hem de “iki haklı ihtar (dönem sonu tahliye)” yolları aynı anda planlanabilir; stratejiniz genel olarak doğru, ancak birkaç kritik noktayı netleştirmenizi öneririm.

1) İzlediğiniz yol doğru mu, neyi nasıl sıralamalı?

Konut/çatılı işyeri kiralarında kiracı muaccel kira borcunu ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle en az 30 gün süre verip, süre sonunda sözleşmeyi feshederek tahliye isteyebilir (TBK m.315). Uygulamada bunun en pratik karşılığı çoğu kez **“kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi”**dir (İİK m.269 vd. mantığı): ödeme emrinde borca itiraz için kısa süre, ödeme için ise 30 gün gibi süreler işletilir; itiraz olmaz/itiraz kaldırılırsa tahliye aşamasına gidilir.

Siz zaten 2 ayrı noter ihtarı göndermişsiniz. Bu ihtarlar aynı “kira yılı” içinde (sözleşmenin başlangıcına göre hesaplanan 12 aylık dönem) ve usulüne uygun tebliğ edilmişse, ayrıca TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtar sebebi de oluşabilir; bu durumda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmanız gerekir (hak düşürücü süre). Bu nedenle “yıl sonunda” düşünceniz doğru olabilir; ama o 1 aylık süreyi kaçırmamak için kira yılının bitiş tarihini şimdiden takvime bağlayın.

Aidat konusu: Sözleşmede aidat/yan giderlerin kiracıya ait olduğu açıkça yazıyorsa, Yargıtay uygulamasında “yan giderlerin ödenmemesi” de temerrüt/tahliye tartışmalarına konu olabiliyor; özellikle sözleşmede “kira gibi tahliye nedeni” şeklinde düzenleme varsa eliniz güçlenir. (Sözleşme hükmünü görmek gerekir; her aidat borcu otomatik tahliye sebebi gibi düşünmeyin.)

Kısa önerilen sıralama:

• Haziran’da ihtar süreleri dolunca (ödenmezse) tahliye talepli icra takibini başlatın.
• Paralelde, mevcut iki ihtarın aynı kira yılı şartını sağlayıp sağlamadığını kontrol edin; sağlıyorsa kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde TBK 352/2 davasını kaçırmayın.

2) Avukatlık ücreti ve masrafları karşı taraftan nasıl tahsil edilir, avukatla nasıl anlaşmalı?

Mahkeme/icra sonunda haksız çıkan tarafa yargılama giderleri ve tarifeye göre karşı vekâlet ücreti yükletilir; ancak bu, sizin avukatınızla aranızdaki “anlaştığınız ücretin” tamamını otomatik karşı tarafa yüklemez. Karşı taraftan tahsil edilebilen kısım kural olarak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hükmedilen kalemlerdir.

Önemli nokta: Karşı tarafa yüklenen vekâlet ücreti, Avukatlık Kanunu m.164 gereği avukata aittir (müvekkile değil). Bu yüzden avukatla yapacağınız yazılı ücret sözleşmesinde genellikle şu başlıklar net yazılır: (i) icra takibi ücreti, (ii) dava ücreti, (iii) tahsilat olursa başarı primi olup olmayacağı, (iv) masraf avansı ve iade/mahsup yöntemi, (v) “karşı vekâlet ücreti avukata aittir” kuralına göre mahsuplaşma.

3) Tahmini maliyet ne olur?

Kesin rakam dosyaya göre değişir (alacak kalemleri, tebligat sayısı, itiraz olup olmaması, keşif/bilirkişi vb.). Yine de çerçeve şu şekilde:

• İcra/tebligat/harç masrafları: Dosya ve tebligat sayısına göre değişen zorunlu giderlerdir (genelde birkaç kalemden oluşur).
• Avukatlık ücreti: 2025-2026 AAÜT’ye göre “tahliyeye ilişkin icra takipleri” için tarifede yer alan asgari düzenleme bulunduğu (maktu) belirtilmektedir; TBB duyurusunda icra dairelerinde tahliyeye ilişkin takipler için 20.000 TL maktu tutar bilgisi yer alıyor. (Avukatınız dosyanın zorluğuna göre bunun üzerinde talep edebilir.)
• Dava açılırsa ayrıca dava harçları/gider avansı ve davaya özgü avukatlık ücreti gündeme gelir.

4) Samsun’a gitmeden yürütülebilir mi?

Evet, çoğu işlem Samsun’a gitmeden yürür: avukata vekâlet verilir, icra ve dava UYAP üzerinden takip edilir, tebligatlar PTT/elektronik kanallarla çıkar. Duruşma olursa çoğu zaman avukat katılır; bazı mahkemelerde e-duruşma imkânı da olabiliyor (mahkemenin altyapısına bağlı).

• Kira sözleşmenizde aidat/yan giderler ve “ödenmezse tahliye nedeni” ile ilgili bir madde var mı?
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi nedir (kira yılının bitişini netleştirmek için)?

Sözleşmede "5.maddede Taşınmaza ait olan elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini kiracı kiraladığı andan itibaren üzerine devir almayı taahhüt eder. Bu abonelikler ve site, apartman aidat giderleri kiracı ya aittir" yazıyor. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi Aralık 2025.