Ölene Kadar Bakma Sözleşmesi mi, Yoksa Satış mı Daha İyi Bir Seçenek?

Merhaba,

Öncelikle, annenizin durumunda “ölene kadar bakma sözleşmesi mi yoksa satış mı daha iyi” sorusu, gelecekte diğer mirasçının yani abinizin açacağı olası muvazaa (danışıklı işlem) ve tenkis (saklı pay ihlali) davaları açısından çok kritik bir sorudur. Türkiye’de güncel (2025) yargı kararları ve mevzuatına göre size detaylı bilgi vermek istiyorum.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi

• Bakma sözleşmesi, annenizin, yaşamı boyunca bakımını ve ihtiyaçlarını sizin üstlenmeniz karşılığında, taşınmazını (evini) size devretmesini kapsar. Borçlar Kanunu 612. madde kapsamında "miras sözleşmesi" şeklinde ve resmi olarak noterde düzenlenmesi zorunludur.
• Bu sözleşmenin gerçekten bakım karşılığı yapılması gerekir. Yani hayatınızda annenizin bakımını üstleneceğinizi ve bu bakım ilişkisini ispatlayabiliyorsanız, Yargıtay ağırlıklı olarak bu devri “ivazlı işlem” (karşılıklı bedel içeren) olarak kabul eder.
• Ancak bakım hiç yapılmazsa veya sadece muvazaalı (göstermelik) düzenlenmişse; diğer mirasçı, muris muvazaası (mal kaçırma) davası ile işlemin iptalini isteyebilir. Mahkemeler, anlaşmada belirtilmiş bakım edimi gerçekten yerine getirilmişse, muvazaa davasının reddine yönelirler.

Satış İşlemi

• Satış işlemiyle anneniz tapuda taşınmazını size satar ve banka kanalıyla gerçek bir para transferi gerçekleşir.
• Eğer satış bedeli gerçekten piyasa değerinde ödenmişse ve bu para annenize geçmişse, satış “ivazlı” ve üstün ispat ile korunur. Yani, abiniz bu satışın şeklen yapıldığını (aslında bağış niyetli) ispat etmedikçe muvazaa davası başarılı olamaz.
• Ancak satış bedeli çok düşük belirlenmişse veya para gerçekten el değiştirmediyse, diğer mirasçılar yine muvazaa davası açabilirler.

Tenkis Davası ve Saklı Pay

• Anne, mirasçıların saklı payını ihlal edecek şekilde size taşınmazı bağışlamış veya satış/mal devri yapmışsa; saklı pay mirasçıları, ölümden sonra “tenkis davası” açıp saklı paylarının ihlali oranında haklarını geri isteyebilirler.
• “Ölene kadar bakma sözleşmesi” normalde ivazlı sayıldığından, Yargıtay’ın tutarlı kararlarında tenkis davası çoğu kez bu tip sözleşmelerde kabul edilmez. Fakat sözleşme bağış niteliğinde veya muvazaalı düzenlenmişse tenkis riski yeniden ortaya çıkar.
• Gerçek bir satış ise, satış bedeli piyasa rayicinde olduktan sonra saklı pay tenkisi yapılamaz.

Değerlendirme: Hangi Yol Daha Korunaklı?

• Abinizin ileride muvazaa ve/veya tenkis davası açma ihtimalini minimize etmek için;
  • Satış işleminin gerçek bedelle olması ve paranın bankadan annenize aktarılması en güçlü ispat yoludur.
  • “Ölene kadar bakma sözleşmesi” de mümkündür; fakat ancak bakım yükümlülüğü ciddiyetle yerine getirilirse ve bu kolayca kanıtlanabilirse güçlüdür. Kuru sözleşme, bakım yapılmamışsa risk taşır.
• Her iki işlemde de, işlemin içeriği ve gerçekliği çok önemlidir. Muvazaa iddiası, esasen işlemin gerçek iradeye ve uygulamaya uygun yapılmamasından kaynaklanır.

Sonuç ve Öneriler

1. Eğer gerçekten annenize düzenli bakım yapmayı taahhüt edip hayat boyunca yanında olacaksanız ve bunu kanıtlayabilecekseniz, “ölene kadar bakma sözleşmesi” de nispeten güvenlidir.
2. Ancak riskleri en aza indirmek için “hakiki bir satış işlemi” (tam bedel bankadan annenize, tapu işlemleri şeffaf) hem muvazaa hem de tenkis iddialarına karşı en korunaklı yoldur.
3. Her iki işlem için de noter ve tapuda resmi işlemler, gerekli kayıtlar, şahitler ve bakım sözleşmesinin ciddiyetle düzenlenmesi hayati önem taşır.

Bu işlemleri yaparken mutlaka bir avukat desteği almanızı öneririm. Annenizin hak ve iradesinin korunması için, işlemler sırasında sağlık raporu alınması ve bakım niyetinin gerçekten olduğunun çeşitli belgelerle (şahit, bakım planı, ödemeler vs.) ispatlanması çok önemli olacaktır.

Sorunuzda belirttiğiniz şekilde abinizin davranışlarının da kayıt altına alınıp ileride olası davalarda dikkate alınması sağlanabilir.

Her aşamada profesyonel destek almaktan çekinmeyin; zira yanlış/eksik yapılan bir işlem yıllarca sürecek miras davalarına yol açabilir.

Saygılarımla,
Avukatistan