Arazi davası: Parsel bölünmesi sonrası haklarım nedir?

Merhaba,

Yaşadığınız sorun, Türkiye'de özellikle yeni yönetmeliklerle birlikte çokça karşılaşılan bir "imar uygulaması/parselasyon ve kamulaştırma" meselesidir. Şuurlandırma (parselasyon/imar uygulaması) sonrasında arazinizin parçalanması, satamamanız, ev yapamamanız ve belediye ile yaşadığınız sıkıntılar; tamamen güncel mevzuat ve uygulamalar çerçevesinde değerlendirilmeli ve doğru adımlarla çözülmelidir.

Sorunun Kökü ve Güncel Mevzuat

1. Şuurlandırma/İmar Uygulaması:

   • Belediyeler, imar planına uygun hale getirmek için bazen arazileri parçalayıp yeniden dağıtır (3194 sayılı İmar Kanunu madde 18 ve yönetmelikleri).
   • Arsa payınız ve kullanım hakkınız değişebilir. Bazen yeni parsel inşaat, satış veya iskan için uygun olmayabilir.
   • Kamusal alanlar için düzenleme ortaklık payı (DOP) adıyla kesintiler yapılır. Bu oranın %45'i aşması yasaktır.

2. 5 Yılı Aşan Kamulaştırmama ve Mağduriyet:

   • 2025 ve 2026’da yapılan yasal değişikliklerle, kamulaştırılmayan veya kamu hizmetine alınmasına rağmen kullanılmayan arsa sahipleri için İmar Kanunu’na Ek Madde 8 ile çözüm imkanı sağlanmıştır.
   • Belediye/kamu eliyle yapılan işlemden sonra 5 yıl boyunca taşınmazınız gerçek anlamda kamulaştırılmadıysa, bunun bir "fiili el atma" ve mülkiyet hakkı ihlali sayılacağı, taşınmaz hakkında yeni haklar kazanacağınız düzenlenmiştir.

Yapmanız Gerekenler

• Sorununuzu Tespit Edin:

  • Parselasyon işlemiyle araziniz hangi amaçla yeni parçalara ayrıldı?
  • Şu an tapuda statüsü nedir? (Yol, park, kamu hizmet alanı, imar parseli vs.)
  • Üzerinde inşaat izni (ruhsat) alabilmeniz mümkün mü? Belediye nereye/sizin hangi talebinize engel oluyor?

• Öncelikle Belediyeye Yazılı Başvuru Yapın:

  • Arazi üzerindeki kısıtlamanın kaldırılmasını, satış veya inşaat izni verilmesini talep edin.
  • 30 gün içinde yanıt alamazsanız veya olumsuz yanıt verilirse idari yargıya başlama hakkınız doğar.

• İtiraz ve Dava Yolları:

  • Belediyenin yeni parselasyon planına idari itiraz hakkınız var (1 ay içinde).
  • İdari işlemin iptali için taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde "parselasyon iptal davası" açabilirsiniz.
  • Eğer 5 yıldan fazla kamuya ayrılan ancak kamulaştırılmayan bir alan varsa, "kamulaştırmasız el atma tazminatı" ve/veya "imar hakkı iadesi" talepli dava açma hakkınız vardır.
  • Hatalı veya hakkaniyete aykırı bir dağıtım varsa doğrudan Danıştay’da idari işlem iptali de uygulanabilir.

• İmar Hakkı Aktarımı ve Değer Tespiti:

  • İmar hakkı aktarımı ile başka bir taşınmazda hakkınızı devralma veya takas hakkınız olabilir.
  • Parselinizin gerçek değerinin SPK lisanslı bir değerleme şirketiyle tespitini isteyebilirsiniz.

Kısaca: Belediyeyi Mahkemeye Vermeli miyim?

• Belediyenin yaptığı imar/parselasyon işlemi sonucu mağdur olduysanız ve hakkınızı alamıyorsanız, idari itiraz ve itirazın reddi sonrası idare mahkemesine parselasyon işleminin iptali veya tazminat davası açabilirsiniz.
• Şehircilik/imar plan değişiklikleriyle ilgili itirazlar da mümkündür.
• 5 yıldan fazla süredir araziye fiilen el atıldığı halde kamulaştırma yapılmadıysa, doğrudan tazminat veya kamulaştırma davası da açılabilir.

Önemli:

• Tüm başvurular için mutlaka yazılı belge kullanın ve sürelere dikkat edin.
• Plan değişikliği, düzenleme ortaklık payı aşımı, imar hakkı aktarımı, fiili el atma gibi özel gerekçeler tek tek değerlendirilmelidir.

Sormak istediğiniz özel detaylar veya belgeniz varsa, daha teknik analiz için tekrar başvurabilirsiniz. Yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.

Saygılarımla,
Avukatistan