Kiracım Evden Çıkmıyor, Ne Yapılabilir?

Merhaba, sorunuz için kapsamlı bir şekilde sizi bilgilendirmek isterim.

Yeni ev sahibi olarak kiracının tahliyesi (2025 güncel)

Yeni bir ev satın aldığınızda, evde mevcut kiracı varsa kiracı, kira sözleşmesi kapsamında bazı yasal haklara sahiptir ve otomatik olarak evi boşaltmak zorunda değildir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine ve son yıllardaki yargı uygulamalarına göre, aşağıdaki adımlarla tahliye işlemlerini başlatabilirsiniz.

En çok uygulanan tahliye yolları:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

   • Eğer evi, kendiniz, eşiniz, çocuklarınız veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz bir yakınınız oturacaksa ihtiyaca dayalı tahliye yoluna başvurabilirsiniz.
   • Ev satın alındıktan sonra tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname çekmeniz gerekir.
   • İhtarnamenin ardından 6 ay geçtikten sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz.
   • Davada, ihtiyacınızın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmeniz gerekir.

2. Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Varsa

   • Kiracı, noter huzurunda veya yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse ve bu tarihte evi boşaltmazsa; 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilirsiniz.

3. Eksik Kira Ödemesi veya Kira Borcunun Ödenmemesi

   • Kira ödemelerinde sorun varsa, iki haklı ihtar çekilmesi ve/veya icra takibi başlatılmasıyla tahliye yoluna gidilebilir.
   • Kiracı, kendisine gönderilen 30 günlük ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse; icra yoluyla tahliyesi istenebilir.

4. Onarım, Tadilat Veya İmar Durumu

   • Evde esaslı tadilat ya da imar gerekliyse; kullanımı imkansız hale geliyorsa, bu da bir tahliye sebebidir.

5. 10 Yılı Geçmiş Kiracıların Tahliyesi

   • Kira ilişkisi 10 yılı aştıysa, ev sahibi sebep göstermeksizin (yine ihtar çekerek) kira dönemi sonunda tahliye davası açabilir.

Uygulamada En Kritik Noktalar

• Tek başına evi satın almak, kiracıyı otomatik olarak çıkarmaya yetmez.
• Noter ihtarnamesi çekilmesi, sürelere dikkat edilmesi ve dava şartlarının eksiksiz sağlanması gerekir.
• Tüm konut / işyeri tahliye davalarında arabuluculuk artık zorunludur. Arabuluculuk görüşmeleriyle sorun çözülmezse ancak mahkemeye başvurabilirsiniz.

Tahliye Süresi ve Masrafları

• Tahliye davaları çoğunlukla 6-12 ay arasında sürmektedir.
• Arabuluculuk başarısız olursa, dava süreci başlayacaktır.
• Dava ve tahliye işlemleri ortalama 3-10 bin TL masraf çıkarabilir.
• Kiracı tahliye edildikten sonra, evi 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verirseniz, eski kiracıya tazminat ödeme zorunluluğu doğar.

Sözleşmesiz Kiracıda Ne Yapılır?

• Kira ilişkisi, banka transferleri, fatura kayıtları veya komşu tanıklıklarıyla ispatlanabilir. Sözleşme yoksa dahi bu yollarla tahliye süreci başlatılabilir.

Özetle;

• Tapu tescili sonrası 1 ay içinde noter kanalı veya iadeli taahhütlü mektup ile ihtiyacı belirten ihtarname çekin.
• 6 ay sonra dava sürecini başlatın (önce arabulucuya başvurmalısınız).
• Tüm süreçlerde bir avukattan destek almanız, hukuki hatalardan kaçınmak için çok önemlidir.

Daha detaylı ve özel durumunuza özgü adımların belirlenmesi için bir gayrimenkul avukatına danışmanız hızlı sonuç almanızı sağlayacaktır.

Size süreçte kolaylıklar dilerim. Başka bir sorunuz olursa tekrar yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.