Kira ve aidat ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Merhaba, geçmiş olsun. Kiracının 3 aydır kira ve aidat ödememesi durumunda (konut/çatılı işyeri kiralarında) genelde en hızlı ve etkili yol, icra dairesi üzerinden “kira alacağı + tahliye” talepli takip başlatmak; alternatif olarak da yazılı temerrüt ihtarı çekip sulh hukukta tahliye davasına gitmektir. Usul hatası olursa süreç uzayabildiği için adımları doğru sıralamak önemli.

Önce elinizdeki evrakı netleştirin: kira sözleşmesi, ödenmeyen aylar (hangi ayların kirası), kira bedeli, ödeme günü (vade), varsa “yan giderler/aidat” maddesi, önceki ödemelerin banka dekontları veya makbuzlar. İcra takibinde ve olası davada bunlar temel dayanak olur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temerrüdünde, kiracıya yazılı bildirim yapıp en az 30 gün süre verme ve “ödenmezse sözleşmenin feshedileceği” uyarısını içeren yol, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu 30 günlük süre ve fesih uyarısı, Türk Borçlar Kanunu m. 315 kapsamında kritik olduğu için ihtarnamenin metni ve tebliği (kiracıya ulaşması) doğru kurulmalıdır.

Uygulamada çoğu dosyada, icra dairesinden “tahliye ihtarlı” kira takibi başlatmak daha pratik olur. Bu takipte kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; kiracının genelde 7 gün içinde itiraz etme, 30 gün içinde ödeme yapma imkânı vardır. İtiraz gelmez ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye aşamasına gidilir; itiraz gelirse süreç “itirazın kaldırılması/iptali” gibi adımlarla mahkemeye taşınır. İcra teşkilatı ve ilgili kanun bağlantılarına Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi’nin kanunlar sayfasından resmi olarak ulaşabilirsiniz.

“Aidat” kısmına özellikle dikkat edin:

• Aidat, apartman/site yönetimine karşı bir borçtur; yönetim ayrıca takip yapabilir.
• Siz de kiracıdan isteyebilirsiniz ama bunun en sağlıklı yolu, kira sözleşmesinde aidatın/yan giderlerin kiracıya ait olduğunun açık yazması ve hangi kalemin talep edildiğinin net gösterilmesidir. Sözleşmede açık değilse, aidatı “kira gibi” takip etmek her dosyada aynı sonucu vermeyebilir.

Ayrıca, kiracı aynı kira yılı içinde iki kez vadesinde ödemediği için iki ayrı haklı ihtara sebep olursa, bazı şartlarla “iki haklı ihtar” yoluna dayalı tahliye davası seçeneği de doğabilir; bunun dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 düzenlemesidir. Burada “aynı kira yılı”, ihtarların içeriği ve tebliğ tarihleri çok belirleyicidir.

Son olarak şunu da ekleyeyim: Kendi başınıza kapı kilidi değiştirme, elektriği-suyu kestirme, eşyayı çıkarma gibi yöntemlere kesinlikle girmeyin; bunlar kiracının şikâyetiyle sizi zor durumda bırakabilir. Tahliye mutlaka icra/mahkeme kanalıyla yapılmalıdır.

İki kısa sorum olacak, ona göre size en doğru yolu netleştireyim:

1. Kira sözleşmeniz konut mu, yoksa işyeri mi?
2. Kira ödemeleri bugüne kadar banka üzerinden mi yapılıyordu, elden/makbuzlu mu?

Merhaba, 3 aydır kira ve aidat ödenmemesi durumunda hem kira alacağını tahsil etmek hem de şartları oluştuysa tahliye sağlamak için en pratik yol genelde icra yoludur; dava yoluna giderseniz ise (ilamsız icra ile tahliye hariç) çoğu kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk gündeme gelir.

Kiracı kira bedelini ödemediğinde, kiracıya yazılı bir “temerrüt ihtarı” gönderilip en az 30 gün süre verilmesi ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye sürecine gidilebilmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir; bu çerçeveyi TBK m.315 üzerinden görebilirsiniz: Türk Borçlar Kanunu madde 315.

Uygulamada iki paralel adım atılır:

• Önce, kira sözleşmesi ve ödeme geçmişi (banka dekontları, aidat bildirimi, yazışmalar) toparlanır. Ödemeler elden alındıysa ispatı zorlaşabildiği için mevcut deliller çok kritik.
• Ardından icra dairesinde “kira alacağı ve (şartları varsa) ilamsız tahliye” takibi başlatılır. Bu takipte ödeme emri tebliği, itiraz süresi ve devamındaki tahliye mekanizması İcra ve İflas Kanunu’nun İİK m.269 ve devamı hükümlerinde yer alır: İcra ve İflas Kanunu madde 269 ve devamı.

Aidat kısmında ise önemli bir ayrım var: apartman/site yönetimi çoğu zaman aidat borcu için doğrudan malike yönelebilir; siz de sözleşmede “aidat kiracıya ait” hükmü varsa kiracıya rücu edersiniz. Ancak sırf aidat ödenmedi diye tahliye talebinin kabul edilip edilmeyeceği, dosyanın kurgusuna ve borcun niteliğine göre değişebildiğinden, tahliye ayağını mümkün olduğunca “kira bedeli temerrüdü” üzerine kurmak daha güvenli olur.

Dava açmayı düşünürseniz, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra ile tahliye hariç) dava şartı arabuluculuk uygulamasının kapsamını Adalet Bakanlığı şu şekilde duyuruyor: kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk açıklaması. İcra yoluyla tahliyede çoğu senaryoda önce arabuluculuğa gitmek gerekmeyebilir; ama dosya “itirazın iptali/menfi tespit” gibi bir davaya dönerse arabuluculuk şartı karşınıza çıkabilir.

Son olarak, kiracıyı “kilidi değiştirme, elektriği-su sayaçlarını kapattırma, eşyayı dışarı çıkarma” gibi yöntemlerle çıkarmaya çalışmanızı önermem; bu tür fiiller sizi ayrıca hukuki ve cezai risk altına sokabilir.

Kira sözleşmeniz yazılı mı ve kiralar banka üzerinden mi ödendi? Kiracıdan imzalı bir tahliye taahhüdü aldınız mı? Aidat borcu site/apartman yönetimince size karşı ayrıca takibe konuldu mu?