Dededen Kalma Gayrimenkullerin İzale-i Şuyu ile Satışı Nasıl Olur?

Merhaba,

Anlattığınız durum, Türkiye'de özellikle miras kalan taşınmazlar üzerinde çok sık karşılaşılan bir konu olup, hukuki olarak “izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası)” kapsamında çözülmektedir. 2025 yılı itibarıyla izale-i şüyu, yani ortaklığın giderilmesi süreciyle ilgili güncel bilgilere göre size adım adım rehberlik etmek isterim:

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?

• İzale-i şüyu davası, birden fazla kişinin paydaş olduğu taşınmaz (arazi, arsa, konut vb.) üzerindeki ortaklığın, anlaşmazlık nedeniyle sonlandırılması için açılan bir davadır.
• Bu davayla; ya mal aynen bölüşülür (fiziksel olarak parçalara ayrılır) ya da mümkün değilse satışa çıkarılıp elde edilen para, hissedarlar arasında paylaştırılır.

Süreç Nasıl İşler?

1. Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten sonra taşınmazlarda izale-i şüyu için önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa, süreç mahkemeye taşınır.
2. Sulh Hukuk Mahkemesine Dava Açılır: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Davada tüm hissedarlar davalı olarak gösterilir.
3. Mahkemede İnceleme: Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen (fiziksel olarak) bölünüp bölünemeyeceğini bilirkişi raporuyla değerlendirir:
   • Eğer mümkünse aynen taksim (örneğin tarla ise bölüştürme) yapılır.
   • Eğer mümkün değilse (örneğin apartman arsası, değer kaybı olacaksa) satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilir.
4. Satış Süreci: Mahkeme, karar kesinleşince taşınmazı satış memurluğuna (icra dairesine) yönlendirir. Açık artırma ile satış yapılır ve satış bedeli hisselerine göre paydaşlara dağıtılır.
5. Harç ve Masraflar: Satış harcı, bilirkişi ve keşif ücreti, ilan ve tebligat masrafları vardır. Satıştan elde edilen bedelden bu masraflar düşülür ve kalan paylaştırılır. Ayrıca avukat ile dava açılırsa avukatlık ücreti ayrıca ödenir.
6. Satıştan Sonra: Ortaklığa konu arsa ya da arsa payları tamamen yeni alıcıya geçer; paralar ise hissedarların banka hesaplarına aktarılır.

Dikkat Edilecek Hususlar

• Dava açılırken tüm paydaşların (örneğin annenizin ve tüm dayılarınızın) kimlik ve adres bilgileriyle dosyaya eklenmesi gerekir. Eksik bilgi süreci yavaşlatır.
• Süreç ortalama 1-2 yıl sürebilir; istinaf ve temyiz hakları dahil edildiğinde uzayabilir.
• Hissedarların biri bile istemese bile ortaklık, izale-i şüyu davası ile sona erdirilebilir.
• Eğer satış sonucu gayrimenkul üçüncü kişiye geçerse, eski paydaşların taşınmaz üzerinde hiçbir hakkı kalmaz.

Özetle

Eğer taraflar aralarında anlaşamıyorsa, öncelikle zorunlu arabulucuya başvurup sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde izale-i şüyu davası açarak, miras kalan arsaların adil ve hukuki şekilde satılması ve paylaştırılması mümkündür.

Sürecin hızlı, hukuka uygun ve hak kaybı yaşanmadan ilerlemesi için deneyimli bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek almanızı öneririm.

Sorunuza özel daha ayrıntılı bilgi verebilmem için arsadaki hissedar sayısı, tapu kayıt durumu ve varsa taraflar arasındaki özel protokoller hakkında da detay verebilirsiniz.

Her türlü sorunuzda yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.

Saygılarımla.