Kiracı Tahliye İşlemleri ve Kirayı Ödemeyen Kiracının Durumu

Merhaba,

Kiracınızın, yeni kira döneminde istediğiniz kira bedelini ödememesi, ayrıca evinizin demirbaş malzemelerine zarar vermesi ve evi boşaltmaması durumunda, 2025 yılı Türkiye mevzuatına göre nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini aşağıda detaylıca özetliyorum:

1. Kira Artışı ve Kiracı Tahliyesi

• 2025 yılı itibarıyla konut kiralarında yıllık kira artışı genellikle bir önceki yılın TÜFE (On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı) ile ve çoğunlukla %25 zam sınırı gözetilerek belirlenmektedir.
• Kiracı, bu yasal sınırdan fazla zam talebinizi kabul etmek zorunda değildir. Kanuna aykırı şekilde daha yüksek kira artışı yapmak mümkün değildir.
• Eğer kiracı yeni dönemde yasal artış oranını ödemeye devam ediyorsa, bu gerekçeyle tahliye davası açılamaz. Ancak yasal tutarın altına ödeme yapıyorsa veya hiç ödeme yapmıyorsa tahliye imkânı doğar.

2. Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Durumunda

• Kiracının kira borcunu ödemediği durumda icra takibi ile tahliye yoluna gidebilirsiniz. Yapılması gerekenler:
  • Sulh hukuk mahkemesine icra takibi başlatılır, kiracıya ödeme emri gönderilir.
  • Kiracı bu bildirime rağmen 30 gün içinde borcunu ödemezse tahliyesi istenebilir.
  • Ayrıca ihtarname ile kira borcunun ödenmesi istenir, 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilirsiniz.

3. Sözleşmeye Aykırılık ve Demirbaşa Zarar

• Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, evi özenle kullanmalı, zarar vermemelidir.
• Demirbaş malzemelere zarar verilmesi, sözleşmeye aykırılık kabul edilir. Ev sahibi, “Sözleşmeye aykırı davranış nedeniyle” tahliye davası açabilir.
• Sözleşmeye ek olarak, mahkemede zarar ve aykırılıklar ispatlanmalıdır (fotoğraf, komşu/uzman tanık beyanları vb.).

4. Tahliye Süreci

• Tahliye davaları, sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Davadan önce, 1 Eylül 2023’ten bu yana zorunlu hale gelen arabuluculuk başvurusunda bulunmak gereklidir. Anlaşma sağlanamazsa dava açılır.
• Davanın sonuçlanması ortalama 6-18 ay sürebilir; icra süreci, mahkemenin yoğunluğuna göre uzayabilir.
• Eğer elinizde kiracıdan alınmış noter onaylı bir tahliye taahhütnamesi varsa, bu durumda 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası ile hızlı tahliye mümkündür.

5. Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tek taraflı tahliye veya zorla çıkarma (polis, çilingir gibi) kesinlikle yasaktır ve suç teşkil eder.
• Kira sözleşmeniz, ödendi makbuzları ve zarar gören malzemelerin belgeleri, mümkünse tutanaklar ve ihtarnameler elinizde bulunmalı.
• Süreç hakkında avukattan hukuki destek almak işinizi çok kolaylaştıracaktır.

6. Özetle İzlemeniz Gereken Adımlar

1. Kiracıya noter kanalıyla ödenmeyen kira ve/veya demirbaşlara zarar için ihtar gönderin.
2. Arabulucuya başvurun.
3. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın (aynı anda zarar için tazminat da talep edebilirsiniz).
4. Eğer borç ödenmez ya da hükme rağmen ev boşaltılmazsa icra yoluyla tahliye başlatabilirsiniz.

Kiracı tahliyesi ve zarar tazminatı süreçlerinde vakit kaybetmemek için uzman bir avukattan destek almanızı öneririz.

Size ve sürecinize başarılar dilerim. Her adımda dikkatli ve belgelerle hareket etmeniz lehinize olacaktır.

Sorunuz olursa tekrar yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.