Kamulaştırmada müşterek tapulu arsanın parası kim alır?

Merhaba,

Öncelikle geçmiş olsun, kamulaştırma sürecinizle ilgili yaşadığınız durumu detaylıca açıklamışsınız. Sorunuzun özü, tapuda sizin adınıza kayıtlı olan yerin neden kamulaştırmada 29 müşterek (hissedar) arasında paylaştırıldığı ve sizin hakkınız olan paranın tümünün size ödenmemesiyle ilgili. Ayrıca, bu durumda dava açıp hak iddia edip edemeyeceğinizi merak ediyorsunuz.

Kamulaştırma Bedeli Kime Ödenir?

Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na ve güncel uygulamalara göre, taşınmazın tapudaki malik(ler)ine yani güncel tapu kaydında hak sahibi olarak görünen hissedarlara ödenir. Eğer tapuda birden fazla kişi "hissedar" (müşterek/müşa) olarak görünüyorsa, kamulaştırma bedeli de tapudaki hisse oranlarına göre o kişilere dağıtılır.

• Tapuda sizin adınız yazıyor olsa bile, eğer tapu kaydında başka isimler de hissedar olarak kayıtlıysa, ödeme bu hissedarların her birine hisseleri oranında yapılır.
• Tapuda eski maliklerin isimleri hâlâ kayıtlıysa (örneğin siz yeri satın alıp, tapu devrini yaptırmadıysanız veya işlemler tamamlanmamışsa), devlet parayı tapudaki hak sahiplerine öder.
• Kamulaştırma bedelinin tamamının size ödenmesi için, tapuda taşınmazın tek sahibi olarak sadece sizin adınızın kayıtlı olması gerekir.

Geçmişte Ödeme Yapıp Tapuyu Almadıysanız…

Eğer siz geçmişte diğer 29 müşterekin hisselerini bedelini ödeyerek fiilen satın aldıysanız ancak tapu devri yapılmadıysa, bu durumda tapuda görünmeyen hakkınız hukuken korunmaz. Ödeme yaptığınıza dair elinizdeki belgeler (makbuz, sözleşme vb.) "fiili zilyetlik" ya da "kişisel alacak" hakkı verebilir; ancak kamulaştırma bedeli için tapudaki resmî duruma bakılır.

Dava Açıp Tüm Bedeli Alabilir misiniz?

• Böyle bir durumda sizin açabileceğiniz dava, "haksız zenginleşme" veya "taşınmaz satış vaadi" sözleşmesi varsa bu sözleşmenin resmi şekilde tescili ve tapunun düzeltilmesi için olabilir.
• Fakat kamulaştırma bedelinin direkt ve tamamen size ödenmesi için, öncelikle tapu kaydının tek başınıza üzerinize geçmesi gereklidir. Bu olmadığı sürece doğrudan kamulaştırma bedelinin tamamını almanız mümkün değildir.
• Sizden önce tapudaki hissedarlara ödeme yapılıp tapu devri yapılmadıysa, aranızdaki özel anlaşmalar devlete/mahkemeye karşı ileri sürülemez. Tapuda kim görünüyorsa, kamulaştırma parası o kişilere gider.

Ne Yapabilirsiniz, Davada Şansınız Ne Olur?

1. Eğer tapudaki diğer hissedarlarla aranızda yazılı bir satış sözleşmesi, ödeme dekontu gibi belgeler varsa, "tapu iptali ve tescili" davası açabilirsiniz. Bu dava yıllarca sürebilir, sonucunda tapuda tek başınıza malik olursanız ek olarak "kamulaştırma bedelinin size ait olması gerektiğini" (alacağın devri vb.) ispat etmeye çalışırsınız.
2. Bu durumda mahkemede başarılı olsanız da, kamulaştırma bedeli önceden hissedarlara dağıtıldıysa, artık bedelin geri toplanması ve size ödenmesi için ayrıca bu kişilere karşı "iade" davası açmanız gerekir.
3. Sonuç olarak, pratikte kamulaştırma bedelinin doğrudan tamamını alabilmeniz, tapuda devrin zamanında ve doğru şekilde tarafınıza yapılmış olması şartına bağlıdır.
4. Eğer sadece fatura veya elden ödeme vs. ile satın aldıysanız ama tapuda işlem yapmadıysanız, bu belgeyle devlet karşısında hak iddianız çok güçlü değildir ve dava açsanız da uzun, masraflı ve belirsiz bir süreç yaşanır.

Sonuç ve Öneri

• Tapuda ortak gözüken hissedarlara devlet kamulaştırma bedelini öder.
• Tapu devri olmadan sizin fiilen satın aldığınız arazi için tüm parayı direkt alma şansınız, tapu kayıtları düzeltilmediği sürece yoktur.
• Eldeki belgelerle dava açıp, önce tapunun tamamını kendi üzerinize almak için şansınızı deneyebilirsiniz ama bu süreç uzun ve sonucunda izlenmesi gereken farklı adımlar vardır.
• Kamulaştırma tamamlandıktan sonra bedelin geri toplanıp tek bir kişiye ödenmesi de çok zordur.

Bu tip durumlarda dava yoluna gitmeden önce bir gayrimenkul hukuku avukatı ile somut evraklarınızı göstermenizi tavsiye ederim. Çünkü hak kaybı yaşama ve maddi zarara uğrama riskiniz vardır.

Daha fazla hukuki danışmanlık için Avukatistan üzerinden bir uzmandan da birebir randevu alabilirsiniz.

Saygılarımla.