Emlakçıya Yetki Vermeden ve Tarihsiz Sözleşme İle Satış Durdurulabilir mi?

Merhaba,

Sorunuz oldukça önemli ve 2025 yılında yürürlükte olan mevzuat çerçevesinde güncel bilgileri sizin için araştırdım. Özellikle tarihsiz ve e-Devlet (EIDS) onaysız emlak yetki sözleşmesinin geçerliliği, fesih/cayma durumunda cezai şart ve evin kişisel kiraya verilip verilemeyeceğiyle ilgili noktaları dikkatle açıklayacağım.

1. Tarihsiz Emlak Satış Yetki Sözleşmesinin Durumu

Borçlar Kanunu ve taşınmaz ticareti özel yönetmeliklerine göre; emlak komisyon ve yetki sözleşmeleri mutlaka yazılı yapılmalıdır. Fakat sözleşmede başlangıç ve/veya bitiş tarihi gibi temel unsurlar eksikse, Yargıtay ve uygulamada bu tür sözleşmelerin geçerliliği risklidir. Çünkü Borçlar Kanunu gereği sözleşmede hangi tarihler arasında geçerli olduğu belli değilse, sürenin belirlenmesi ya imkânsızdır ya da ciddi ihtilaflara yol açabilir. Eksik bir sözleşme, özellikle tahkim, komisyon ve cezai şartlar bakımından tartışmalı hale gelir.

Sözleşmede hem tarih yoksa hem de yetkilendirme şekil şartları eksikse (örneğin EIDS/onay yoksa) bu tür sözleşmelerin geçerliliği ciddi şekilde tartışılır. Bu eksiklikler dava ve ihtilaf durumunda sizin lehinize yorumlanabilir.

2. E-Devlet (EIDS) Onayı Olmadan Sözleşme Geçerli mi?

2025 itibariyle EIDS sistemi, taşınmazların internet üzerinden satış/kiralama ilanına konulması için zorunlu tutulmuştur. E-Devlet onayınız ve elektronik yetkilendirme olmazsa ilan açmak fiilen mümkün değildir. Ancak fiili olarak açılmışsa da, taşınmaz ticaretiyle ilgili yetki, şekil şartına uygun verilmemiş olur ve sözleşmeye ilişkin bir uyuşmazlıkta bu unsur sözleşmenin geçersizliğine veya hükümsüz kalmasına yol açabilir.

Ticaret Bakanlığı'nın son yönetmelik değişikliğiyle, ilan girişlerinin E-Devlet onaysız yapılmasının önüne geçilmiştir. Dolayısıyla böyle bir durumda emlakçıya münhasır satış veya ilan yetkisi verdiğiniz hukuki olarak tartışmalı kabul edilir.

3. Cezai Şart ve Fesih/Kiralama

Evi satmaktan vazgeçmeniz halinde, sözleşmede açıkça bir "cezai şart" (örneğin; evinizi başka birine satarsanız ya da ilandan çekerseniz şu kadar bedel ödersiniz gibi) hükmü yoksa — yani bu kısım hiç yazılmamışsa veya sözleşme geçersizse — emlakçı sizin aleyhinize tazminat veya ceza talep edemez.

Ayrıca satış dışında, kiralama kutucuğu işaretlenmemişse ve sözleşmede sadece satış yetkisi mevcutsa, siz dilediğiniz gibi evi başka birine kiraya verebilir veya bu konuda bir işlem tesis edebilirsiniz. Hatta ister kendiniz ister başka bir aracı vasıtasıyla kiralama yapmanızın önünde yasal engel yoktur.

4. Dikkat Edilmesi Gerekenler ve İspat Yönü

• Sözleşmenin imzalı ekran görüntüsü, mevcut haliyle önemli bir delil niteliğindedir.
• Sözleşmenizin hem tarihsiz hem E-Devlet onaysız olması, yetkiyi hukuken ciddi ölçüde sakatlar; işbu halde emlakçının size yaptırım veya komisyon talebi mahkemede karşılık bulmaz.
• Eğer satış gerçekleşmeden aracıdan vazgeçerseniz ve bu konuda emlakçıdan yazılı uyarı vs. alırsanız, ayrıntılı bir yanıt için mutlaka sözleşmenin tamamı ve emlakçının muhtemel ihtarnamesine bakılması gerekir.
• Yasal olarak en doğru yol, emlakçıya “Sözleşme tarihinde ve E-Devlet sistemi üzerinden yasal yetkilendirme olmadığı için size karşı herhangi bir yükümlülük doğmadığını, taşınmazı kendiniz değerlendirme hakkınız bulunduğunu” yazılı olarak bildirmektir.

Özetle

• Sözleşmeniz tarih içermiyorsa ve E-Devlet/EIDS onayı yoksa, emlakçının size karşı ceza veya komisyon hakkı doğmaz.
• Evi satmaktan vazgeçtiğinizi emlakçıya bildirebilirsiniz.
• Sözleşmede yalnızca satış kutucuğu imzalıysa, evi kendiniz kiraya verebilirsiniz. Kiralama için size bir sınır getirilmemiştir.
• Böyle bir durumda cezai yaptırım uygulamaları neredeyse olanaksızdır.

Yine de, sözleşme metninde farklı özel hükümler varsa veya emlakçıdan yazılı bir uyarı alırsanız, bir avukattan belgelerinizle birlikte bire bir destek almanızda fayda vardır.

Her durumda, emlak sözleşmelerinde şekil ve yetkilendirme şartları eksikse müteselsil ceza ya da yükümlülükten korkmanıza gerek yoktur.

Size yardımcı olabileceğim başka bir hukuki konu olursa memnuniyetle yanıtlarım.

Saygılarımla,
Kaynak
Kaynak