Tek Taraflı Fesih Hakkım Var mı? Kira Sözleşmesinden Dolayı Tek Taraflı Fesih Durumu

Merhaba,

Borçlar Kanunu, Yargıtay’ın güncel içtihatları ve pratikteki uygulamaları inceledim. Hem konut kira sözleşmeleri hem de fesih ve cayma hakkı konularında öne çıkan noktaları özenle değerlendirdim. İşte size detaylı ve yol gösterici bir yanıt:

Kira Sözleşmesinin Tarafınızdan Feshi (Tek Taraflı İptal)

Öncelikle; yaptığınız sözleşmede, sözleşmenin başlama tarihi 01.09.2025 olmasına rağmen sözleşmeyi 31.05.2025’te imzalamışsınız. Ancak; henüz konuta taşınmadınız, anahtar teslimi yapılmadı ve fiili kullanım başlamamış. Bu durumda aşağıdaki hususları dikkate almalısınız:

1. Sözleşmenin Hükmü ve Sözleşme Sonrası Vazgeçme

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, imza ile birlikte bağlayıcı bir kira sözleşmesi kurulur.
• Sözleşme, taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur ve sözleşmeden caymak için özel bir sebep bulunmuyorsa (örn. ayıplı teslim vb.) sözleşme geçerliliğini korur.
• Sözleşmede yer alan "her ne sebeple olursa olsun, kalan ayların bedeli ödenir" hükmü, TBK'nın emredici hükümlerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerlidir. Ancak bu tür koşulsuz tazminat hükümleri her zaman kesin geçerli kabul edilmez. Yargıtay uygulamasında, “makul süre” içinde yeni bir kiracı bulunması halinde kiralayanın zararı da buna göre belirlenir.

2. Başlama Tarihinden Önce Fesih Hakkı

• Sözleşmede belirttiğiniz gibi, sözleşme süresi daha başlamamış olsa dahi, sözleşme imzalandığı andan itibaren taraflara bağlayıcıdır.
• Henüz kullanım başlamamış, anahtar teslim alınmamış olması sizin yükümlülüklerinizi değiştirmez. Çünkü konutun sadece kullanılması değil, kullanım hakkının size devredilmesi asıldır.
• Fiili kullanıma başlanmaması, sözleşmeyi ortadan kaldırmaz. Yani sözleşmeden dönmeniz tek taraflı olarak mümkün değildir.

3. Tek Taraflı Fesih ve Tazminat Yükümlülükleri

• TBK m. 325'e göre; kiracı, sözleşme süresi bitmeden taşınır veya kira sözleşmesini sona erdirirse, kiraya verenin bu yeri benzer şartlarda kiraya verebileceği makul sürenin kira bedeli ile sınırlı olarak sorumlu tutulabilir. Yani ev sahibi, evi aynı koşullarda kiraya verdiği takdirde yeni kiracının ödemeleriyle sorumluluğunuz azalır.
• Ev sahibinin talep edebileceği maksimum tazminat, yeni kiracı bulunana kadar geçen makul süredeki kira ile sınırlıdır. Ev sahibi, makul sürede (çoğunlukla 3 ay gibi kabul edilir, şartlara göre değişebilir) evi kiraya vermek için çaba göstermeli ve bulursa o tarihten itibaren sizden kira talep edemez.
• Sözleşmede yazan “tüm kira bedeli istenir” hükmü, kesin ve istisnasız şekilde uygulanmaz; TBK’daki bu koruyucu hüküm her zaman önceliklidir.

4. Depozito Durumu

• Peşin ödediğiniz depozito, TBK m. 342 gereği bir teminattır ve kiraya verenin zararlarının varlığı halinde mahsup edilir.
• Daire kullanılmadığı için zarara veya hasara yol açmadıysanız, depozitonun tamamının iadesi gerekir; fakat diğer kira alacakları için mahsup talep edilebilir.

Ne Yapmalısınız?

1. Fesih bildirimi gönderin: Ev sahibine noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta, e-posta gibi ispatlanabilir bir yolla, sözleşmeden dönmek istediğinizi hangi tarihten itibaren feshettiğinizi bildirin.
2. Ev sahibine yeni kiracı bulma yükümlülüğünü hatırlatın: TBK m. 325 kapsamında, evin yeni birine kiralanmasının sizin sorumluluğunuzu azaltacağını, bu konuda iş birliğine açık olduğunuzu bildirin.
3. Kira talebine itiraz hakkınızı saklı tutun: Anahtar teslim almadığınız ve fiili kullanım başlamadığı için (özellikle öğrenci yurdu gerekçesini de ekleyerek), ev sahibinin zararının makul süre ile sınırlı olduğu ve sözleşmede “her şartta tam kira” hükmünün TBK’ya aykırı uygulandığı hususunu belirtin.
4. Depozito iadesini talep edin: Evin kullanılmadığı, herhangi bir zarar bulunmadığı için depozitonun iadesi gereğini hatırlatın.

Sonuç ve Önemli Noktalar

• Kira sözleşmesi imzalandığı anda geçerlidir ve tarafları bağlar.
• Sözleşmeden tek taraflı vazgeçmek hukuk sistemimizde genelde “erken fesih” olarak değerlendirilir ve yukarıda özetlediğim TBK m. 325 hükümleri uygulanır.
• Sizden tüm yılın kirası peşin olarak talep edilemez; bu durum sadece evin makul süreyle tekrar kiralanamaması halinde mümkün olabilir.
• Ev sahibi yeni bir kiracıya evi kiralarsa, sizin sorumluluğunuz, yeni kiracı devralana kadar olan dönemin kirası ile sınırlı olur.
• Sözleşmedeki “her şartta tam kira ödenir” maddesine rağmen yasal olarak ev sahibinin zararının sınırı vardır.

Daha detaylı bilgi için aşağıdaki kaynakları inceleyebilirsiniz:

Kaynak: TBK m. 325, m.342 – Mevzuat Bilgi Sistemi (Resmî Gazete’de güncel Borçlar Kanunu maddeleri)

Sorunuz olursa veya hukuki bir ihtilaf doğarsa, süreci daha sağlıklı yönetmek için bir avukattan bire bir hukuki destek almanızı öneririm.

Saygılarımla.