Kira Sözleşmesinden Cayma Hakkım Var Mı?

Merhaba,

Sorunuz oldukça önemli ve birçok kişi benzer durumlarla karşılaşabiliyor. 2025 yılı itibariyle Türk Borçlar Kanunu ve emlak uygulamaları çerçevesinde kira sözleşmesinin imzası sonrası ortaya çıkan cayma durumunu detaylıca değerlendirdim. Şimdi güncel hukuki bilgilerle, adım adım haklarınızı ve atabileceğiniz olası adımları anlatacağım.

1. Kira Sözleşmesinden Caymak Mümkün mü?

Kira sözleşmesi, iki taraflı bir hukuki işlemdir. Taraflar sözleşmeyi imzaladığı anda karşılıklı hak ve borçlar doğar. Temel kural, taraflarca akdedilen (imzalanan) bir kira sözleşmesinden tek taraflı olarak "vazgeçmek" mümkün değildir. Ancak burada birkaç önemli husus vardır:

• Henüz taşınma, abonelik açma gibi fiili davranışlarda bulunmamış olmanız, kiracılık ilişkinizin henüz "fiilen" başlamamış olması anlamına gelebilir.
• Ancak imzalanan sözleşme geçerlidir ve bağlayıcıdır.
• Sözleşmede bir “cayma hakkı” veya erken fesih maddesi varsa, bunların şartlarına bakılır.

2. Yasal Olarak Erken Fesih ve Bildirim

Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, konut ve çatılı işyerlerinde kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Fakat siz henüz sözleşmenin ilk haftasındasınız ve sözleşme başlangıcı üzerinden çok kısa bir süre geçmiş.

Ancak:

• Eğer hiç taşınmadıysanız, kullanılmayan bir hakkın iadesi veya sözleşmenin geçersizliği için sebepler ileri sürülebilir (örneğin evde esaslı bir ayıp, evin taşınmaya hazır olmaması gibi).
• Evin oturulamaz halde olması veya emlakçının sizi yanıltması gibi bir durum varsa, sözleşmenin feshi/dönmesi hakkınız daha kolay savunulabilir.
• Yalnız, sadece “pişmanlık” geçerli bir fesih sebebi değildir.

3. Ödenen Ücretleri Geri Alabilir Misiniz?

• Emlakçıya ödenen komisyon: Sözleşme imzalandığı için, emlakçı komisyonunu yasal olarak talep edebilir. Ancak fazla bir komisyon alınmışsa veya hizmet fiilen gerçekleşmemişse, bunun tahsilini talep edebilirsiniz.
• Ev sahibine verilen kira: Evi teslim almadıkça veya anahtar teslimi gerçekleşmedikçe, özellikle taşınmazın kullanımına başlanmamışsa, bazı Yargıtay kararları bu durumda kira ödemesinin iade edilebilecek olması yönünde.
• Senet: 1 yıllık kira bedeli için verilen senet, ilerde sorun yaratabilir. Sözleşmeyi feshettiğinize/edebileceğinize dair yazılı bir delil sunamazsanız, ev sahibi bu senedi ileride icraya koyabilir. Senedi geri almanız veya en azından üzerinde “geçersizdir, uyuşmazlık nedeniyle iade” gibi bir not düşürmeniz önerilir.

4. Pratikte Ne Yapmalısınız?

Adım adım izlemeniz gereken yol:

1. Yazılı olarak (e-posta, WhatsApp, iadeli taahhütlü mektup gibi) sözleşmeden dönmek istediğinizi, evin teslim alınmadığını, hiçbir hukuki ve fiili işlemin başlatılmadığını belirtin.
2. Kira sözleşmesini ve ödenen bedellerin iadesini talep eden bir ihtarnamede bulunun. Bunu noter kanalıyla veya avukat yardımıyla göndermeniz önerilir.
3. Emlakçı ve ev sahibi ile aranızdaki anlaşmazlığın çözülmemesi halinde, Tüketici Hakem Heyeti (emlakçı komisyonu için) ve/veya Sulh Hukuk Mahkemesi (kira bedeli, senet) nezdinde haklarınızı arayabilirsiniz.
4. Senedin bir an önce iadesini ve iptalini talep edin. Yazılı şekilde, karşı tarafın ileride bu senedi kullanmasına mani olmak için delil toplamanız gerekir.

5. Güncel Yargıtay Kararları ve Uygulama

2021 ve sonrası tarihli bazı Yargıtay kararlarında, taşınmazın hiç teslim alınmaması / kullanıma başlanmaması halinde kiracının önceden haber vererek kira sözleşmesinden dönebileceği; ev sahibine bu süreçte doğan zararın (ör. evi yeniden kiraya veremezse boş geçen süreye ilişkin kira) tazmin ettirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yani tazminat ödeyerek sözleşmeden caydığınız kabul edilebilir, bu da genellikle birkaç aylık kira bedeliyle sınırlı olabilir.

6. Sonuç ve Öneriler

• Anında ve yazılı şekilde sözleşmeyi feshettiğinizi karşı tarafa bildirin.
• Evi teslim almadığınıza dair delil toplayın.
• Senedi asla karşı tarafa kontrolsüz bırakmayın.
• Gerekirse bir avukattan birebir hukuki destek alın.

Daha fazla bilgi ve örnek dilekçeler için şu kaynakları inceleyebilirsiniz:
TBK, Konut Kiraları ve Erken Fesih

Umarım sorunuza yardımcı olabilmişimdir. Eğer yeni bir gelişme olursa veya belgelerinizle ek bir destek isterseniz, yeniden sorabilirsiniz.

Saygılarımla,
Avukatistan