Kiracının Bakım ve Onarım Sorumlulukları Nelerdir?

Kiracının bakım ve onarım sorumlulukları, Borçlar Kanunu'nda detaylı bir şekilde ele alınıyor. Kiracılar, kiralanan konutu sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak kullanmakla yükümlüdür. Bu kapsamda temizlik ve küçük bakım masraflarını karşılamak kiracının sorumluluğundadır. Ayrıca, kiracı sözleşmede belirtilen kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür.

Kiracının büyük onarım ve yapısal problemler karşısında ev sahibine bildirimde bulunma zorunluluğu vardır. Ev sahibi ise, kiralanan taşınmazı kiracının kullanabilmesi için gerekli bakım ve onarımı yapmakla sorumludur.

Kiracı, kiralama süresi boyunca kendisine teslim edilen eşyaların bakımını yapmak ve zarar görmesini engellemek zorundadır. Bunların yanında, kiracı, eşyalarda meydana gelen arızaları kiraya verene vakit kaybetmeden bildirmelidir. Kiracının hızlı müdahale edilmesi durumunda ev sahibinden tamirat talep etme hakkı da saklıdır. Bu yüzden bakım ve onarım konularında hem kiracı hem de ev sahibi arasında açık bir iletişim kanalının olması çok önemlidir. 😊

Kiracının Bakım ve Onarım Sorumluluklarının Yasal Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu ve İlgili Maddeler

Türk Borçlar Kanunu, kiracının bakım ve onarım sorumluluklarını en açık şekilde belirleyen temel kanundur. Özellikle TBK madde 316 ve 317 bu konuda önem taşır. Bu maddelere göre, kiracı, kiralanan yeri kullanırken özenli davranmak ve olağan bakımları yapmakla yükümlüdür.

Kiracının yaptığı küçük bakım ve onarımlar, kanunda “olağan giderler” olarak tanımlanır. Bu giderler çoğunlukla kiracının sorumluluğunda kabul edilir. Ancak kiralananda meydana gelen büyük ve esaslı arızalar veya ana yapıya ait büyük onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır. Kanunda ayrıca, kiracı arızaları ve önemli zararları ev sahibine hemen bildirmekle yükümlü tutulmuştur. Bildirim yapılmazsa, ortaya çıkan ek zararlardan da kiracı sorumlu olabilir.

Kısacası, Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri sayesinde hem kiracı hem de ev sahibi hangi bakım ve onarımın kime ait olduğunu yasal olarak kolayca öğrenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Etkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu ise, apartman ve site gibi ortak yaşam alanlarında yaşayan kiracıların sorumluluklarını şekillendiriyor. Özellikle ortak alanların bakımı, onarımı ve bu alanlara ilişkin aidat gibi masraflar genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.

Bu kanuna göre, kiracı oturduğu sürece, apartmanın ortak alanlarından yararlanır ve bunların bakımına katkı sağlar. Isıtma sistemi, merdiven temizliği, asansör bakımı gibi masraflara kiracı katılmak zorundadır. Ancak kanun, demirbaş ve büyük ölçekli onarımlar konusunda sorumluluğu asıl olarak ev sahibine bırakır. Yani dış cephe, çatı, temel gibi büyük bakım ve onarımlar ev sahibi yükümlülüğündedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu sayesinde, özellikle apartman ya da site yaşamında hem kiracıların hem de ev sahiplerinin sınırları netleşir. Bu nedenle, bakım ve onarım masrafları konusunda çıkabilecek anlaşmazlıkların çözümünde bu kanunlar dikkate alınır.

Kiracının Genel Sorumlulukları

Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü

Kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kiracının en temel görevlerinden biridir. Kiracı, sözleşmede belirtilen tarihlerde ve şekilde kira bedelini tam ve eksiksiz olarak ödemek zorundadır. Genellikle aylık olarak ödenen kira bedeli, banka transferi, elden ya da başka bir yöntemle ödenebilir ancak ödemenin ispatı için dekont veya makbuz almak çok önemlidir. Ödeme tarihinin gecikmesi veya kirayı eksik ödemek, hem kiracı hem de ev sahibi açısından büyük sorunlara yol açabilir. Bu nedenle kiracılar, kira ödemelerini zamanında yapmaya dikkat etmelidir.

Kiralananı Özenle Kullanma

Kiracının özenle kullanma sorumluluğu da çok önemlidir. Kiracı, kiraladığı konutu ya da işyerini, sanki kendi malıymış gibi özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu, taşınmazda gereksiz tahribat, kötü kullanım veya zarar vermeme anlamına gelir. Örneğin; kapıların ya da pencerelerin kırılması, duvarlara zarar verilmesi kiracının sorumluluğundadır ve oluşan zararları karşılamak zorunda kalabilir. Ayrıca kiracı, evde otururken mobilyalara ya da tesisata iyi bakmak zorundadır, yani taşınmazın değerini düşürecek davranışlardan uzak durmalıdır.

Temizlik ve Olağan Bakım Masrafları

Temizlik ve olağan bakım masrafları da kiracının genel sorumlulukları arasındadır. Kiracı, evin ve varsa eşyaların temizliğinden sorumludur. Kullanım sırasında ortaya çıkabilecek ve herkesin yapması beklenen küçük temizlik ve bakımlar (örneğin musluk contasının değiştirilmesi, küçük temizlik işleri, çöpün düzenli atılması) da kiracıya aittir. Kiracı taşınmazı teslim aldığı şekilde, yani temiz ve bakımlı halde bırakmalıdır. Taşınmazı teslim ederken oluşan kir veya temizlik eksikliğinden dolayı ev sahibi ekstra masraf isteyebilir.

Kusur ve Zararların Bildirilmesi

Kusur ve zararların bildirilmesi hem kiracının hem de mal sahibinin haklarının korunması açısından önem taşır. Kiracı, evde ya da işyerinde kendisinin sebep olmadığı bir zarar, arıza veya eksiklik fark ederse bunu geç olmadan ev sahibine bildirmekle yükümlüdür. Örneğin su kaçağı, elektrik arızası gibi durumlarda derhal ev sahibine haber vermek hem kendi suçu olmamasını kanıtlar hem de büyük bir zararın önüne geçer. Eğer kiracı, oluşan bir hasarı veya kusuru zamanında bildirmezse, ileride ev sahibi bu zarardan kiracıyı sorumlu tutabilir.

Komşulara Saygı ve Ortak Kullanım Kuralları

Komşulara saygı ve ortak kullanım kurallarına uymak, apartman ya da site yaşamında çok önemli bir sorumluluktur. Kiracı, gürültü yapmamak, ortak alanları doğru kullanmak, apartman kurallarına uymak zorundadır. Yüksek sesle müzik dinlemek, apartman giriş ve merdivenlerinde çöp bırakmak, asansörü yanlış şekilde kullanmak hem ev sahibinin hem de diğer komşuların rahatsız olmasına neden olur. Bu tür şikayetler zamanla hem kira ilişkisini hem de sosyal ortamı olumsuz etkileyebilir. Bu yüzden kiracı, ortak kullanım alanlarına ve komşuların haklarına dikkat etmelidir.

Kiracının Karşılamakla Yükümlü Olduğu Bakım ve Onarımlar

Kiracının karşılamak zorunda olduğu bakım ve onarımlar, genellikle evin günlük kullanımıyla ortaya çıkan küçük masrafları içerir. Bu durum hem yasalar hem de kira sözleşmeleriyle açıklanır. Kira ilişkisi boyunca evin ayakta ve kullanılabilir kalması için yapılması gereken bazı işler ve masraflar, doğrudan kiracının sorumluluğundadır.

Olağan Kullanımla İlgili Bakım Giderleri

Olağan kullanımla ilgili bakım giderleri, evde oturulurken zaman içinde doğal olarak ortaya çıkan küçük arızalar, yıpranmalar ve temizlik ihtiyaçlarını kapsar. Bu bakımlar ve küçük onarımlar, evin günlük yaşantısını sürdürmek için gereklidir. Kira süresi boyunca bunları aksatmadan yapmak hem yasal bir zorunluluk hem de kiracının yararınadır.

Kapı, musluk, priz, anahtar, ampul değiştirme gibi küçük tamiratlar

Kiracının sorumlu olduğu başlıca küçük tamiratlar arasında kapı kolları, musluklar, prizler, anahtarlar ve ampuller yer alır. Bu unsurların bozulması veya arızalanması olağan kullanımdan kaynaklanıyorsa, masrafı kiracıya aittir. Örneğin; yanan bir ampul, sıkışan bir priz, damlatan bir musluk veya kırılan bir kapı kolu için ev sahibi kiracıdan bunları yaptırmasını bekleyebilir. Kiracı, bu tür küçük sorunları süre geçirmeden kendi imkanlarıyla çözmelidir.

Boya, badana ve temizlik işleri

Kiracının sorumluluğunda olan diğer bir başlık ise boya, badana ve düzenli temizlik işidir. Evin duvarlarının kirlenmesi veya zaman içinde renginin solması kiracı tarafından karşılanacak olağan bakım masraflarıdır. Eğer eve zarar verilmemişse ve ev geri teslim edileceği zaman duvarların temiz, bakımlı ve düzgün olması isteniyorsa, gerekli boya ve badana işleri kiracı tarafından yapılmalıdır. Ayrıca, evin düzenli olarak temiz tutulması ve teslimde uygun halde bırakılması da kiracının yükümlülüğündedir.

Apartman Ortak Alan ve Aidat Giderleri

Kiracı, sadece kendi oturduğu bağımsız bölümden değil, apartmanın ortak alanlarından doğan ortak giderlerden ve aidat ödemelerinden de yükümlüdür. Apartmandaki yaşamın devamı ve herkesin yararlanması için yapılan bu masraflar, genellikle düzenli aidat şeklinde her ay topluca tahsil edilir.

Isıtma, aydınlatma, su, temizlik gibi ortak alan masrafları

Ortak alan giderleri arasında en sık karşılanması gerekenler; apartmanın ısınması, aydınlatılması, ortak kullanım suyu ve temizlik işleridir. Apartmanda yanan merdiven ışıkları, asansör için kullanılan elektrik, apartman temizliği için alınan deterjanlar veya apartman girişinde kullanılan suyun masrafı gibi kalemler doğrudan kiracının ödeyeceği aidatın içinde yer alır. Kiracı, ortak yaşam alanlarından faydalandığı sürece bu giderleri ödemek zorundadır.

Kapıcı, güvenlik, asansör bakımı

Kiracı, apartmanda bulunan kapıcı, güvenlik görevlisi ve asansör bakımı için yapılan masraflardan da sorumludur. Kapıcı ve güvenlik hizmetleri, apartmanın güvenliğini ve temizliğini sağladığı için, bu masraflar aidat yoluyla kiracıdan talep edilir. Ayrıca asansörün düzenli olarak bakımı ve tamiri de kiracının ödemesi gereken ortak giderler arasında yer alır. Yani kiracı olarak hem aidat hem de apartmanda sunulan hizmetler için gerekli katkıyı sağlamak yasal bir zorunluluktur.

Bu bölümde anlatılanlar dışında daha büyük onarımlar ya da ana yapıyı ilgilendiren bakım masrafları, genellikle ev sahibinin sorumluluğunda olur. Ancak olağan kullanım ve ortak alanlarla ilgili tüm bu giderler, kira süresince doğrudan kiracıya ait kabul edilir.

Kiracının Sorumlu Olmadığı Bakım ve Onarım Giderleri

Demirbaş ve Büyük Ölçekli Onarımlar

Demirbaş ve büyük ölçekli onarımlar, kiracının sorumluluğu dışındadır. Kiracı, evi kullanırken oluşabilecek küçük arızaları ve basit tamiratları yapar. Ancak evin demirbaşı olan kombi, radyatör, doğalgaz hattı, elektrik panosu ya da su tesisatı gibi ana sistemlerdeki büyük arıza ve yenilemeler ev sahibine aittir. Özellikle kombinin değişmesi, banyo giderinin komple yenilenmesi veya mutfak dolaplarının komple tadilatı gibi büyük masraflardan kiracı sorumlu tutulamaz.

Bu tür masraflar, genellikle ev sahibinin yatırımına değer katan ve taşınmazın değerini artıran işlemlerdir. Kiracı sadece günlük, olağan ve küçük onarımlardan yükümlüdür.

Ana Yapıya ve Taşınmaza Ait Esaslı Onarımlar

Ana yapıya ve taşınmaza ait esaslı onarımlar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Binanın temeli, taşıyıcı kolonları, dış duvarları, çatı, su ve elektrik ana hatları gibi kısımlarda oluşan ciddi sorunları ev sahibi çözmek zorundadır. Kiracı, yapının güvenliği ve kullanıcı konforunu etkileyen, yüksek maliyetli büyük tamiratlardan ve renovasyonlardan sorumlu tutulamaz.

Örneğin, binada meydana gelen rutubet, yapısal çatlaklar, kolon ve kirişlerdeki onarımlar veya suyun binaya ulaşmasını sağlayan ana tesisattaki büyük giderler için kiracı yükümlülük altına girmez. Bu tür yenileme ve tadilatlar genellikle ev sahibine bildirilip, ondan çözüm beklenmelidir.

Asansör, çatı, dış cephe, temel gibi büyük bakım masrafları

Apartmanda ortak kullanım alanlarında yapılan asansör, çatı, dış cephe, temel gibi büyük bakım masrafları da kiracının değil, ev sahibinin sorumluluğu altındadır. Bu gibi büyük tadilatlar, kat malikleri yani ev sahipleri tarafından ortak gider olarak karşılanır. Kiracı sadece asansörün rutin bakımı, ortak alan elektrik, temizlik gibi giderlere ortak olur; ancak asansörün tamamen yenilenmesi veya dış cephe mantolama gibi yüksek maliyetli işlemlerden sorumlu tutulmaz.

Çatı onarımı, temel güçlendirme veya dış cephe yenilemesi gerekiyorsa, bu ödemeleri ev sahibi ya da apartman yönetimi karşılamak zorundadır. Kiracıdan ise bu tür masraflara doğrudan katkı beklenemez.

Zorunlu Sigorta ve Vergi Giderleri

Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve taşınmaza ilişkin emlak vergisi gibi yasal yükümlülükler, dairenin malikine yani ev sahibine aittir. Kiracı, evi kullanırken kendi şahsi eşyaları için sigorta yaptırmak isterse bunu isteğe bağlı olarak gerçekleştirebilir. Fakat taşınmazın zorunlu sigortası, vergi borcu ya da apartman ile ilgili büyük vergi giderleri, tamamen ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.

Çoğu zaman kira sözleşmelerinde de bu konu açıkça belirtilir. Yasalara göre de zorunlu sigorta ve tüm vergi ödemeleri ev sahibi tarafından takip edilmelidir. Kiracıdan bu tür yükümlülükler için ek ödeme istenemez.

Kiracıya İlgili Diğer Yükümlülük ve Haklar

Kiralananın Ayıplarının Giderilmesine Katlanma

Kiralananın ayıplarının giderilmesine katlanma, kiracının karşılaşabileceği önemli bir yükümlülüktür. Eğer evde bir arıza, eksiklik veya daha önce farkedilmemiş bir kusur varsa ve bu kusurun giderilmesi için bakım ya da onarım gerekiyorsa, kiracı bu işlerin yapılmasına genellikle katlanmak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, bu tür işlemler sırasında ev sahibi, kiracıya önceden bilgi vermelidir. Kiracının, günlük hayatının aşırı derecede kısıtlanmaması esastır. Ancak ciddi onarımlar haricinde, kiralanan yerin kısa süreli kullanılamaz hâle gelmesine katlanmak kiracının görevidir. Bazı küçük onarımlar sırasında evde bulunmak veya sürecin takibini yapmak da kiracıdan beklenebilir.

Onarım Sırasında Kiralananın Gösterilmesine İzin Verme

Onarım sırasında kiralananın gösterilmesine izin verme hakkı, özellikle konutun satılması ya da yeni bir kiracı arandığı durumlarda gündeme gelir. Bu durumda, ev sahibi veya emlakçı, potansiyel alıcı veya kiracıya evi göstermek isteyebilir. Kanuna göre, kiracı makul zamanlarda ve uygun sürelerde, önceden haber verilmek koşuluyla gösterim isteğine engel olmamalıdır. Ancak bu gösterimler, kiracının mahremiyetine ve günlük yaşantısına zarar verecek şekilde olmamalı, saat ve sıklık konusunda taraflar uzlaşmalıdır. Her zaman için haklı bir sebep olmadıkça ani ziyaretler kabul edilmez.

Tadilat Hakkı ve Sınırları

Tadilat hakkı, kiralanan konut ya da işyerinin kullanımını iyileştirmek isteyen kiracıyı ilgilendirir. Ancak tadilat yapma yetkisi, her zaman sınırsız değildir. Burada hem ev sahibinin hem de kiracının hakları arasındaki dengeye dikkat edilmelidir.

Ev sahibinden izin alınması gerekenler

Ev sahibinden izin alınması gereken işler genellikle:

• Duvarların yıkılması, yeni duvar yapılması,
• Fayans, parke, tesisat değişikliği gibi yapısal büyük tadilatlar,
• Balkon kapatma, pencere ve kapı yenileme gibi ana unsurların değiştirilmesi şeklindedir.

Bu tür işlemler kiraya verenin yazılı izni olmadan yapılırsa, ev sahibi anahtar tesliminde eski hâlini isteme hakkına sahip olur ve yapılan masrafları da ödemeyebilir.

Kiraya verenin rızası olmadan yapılan değişiklikler

Kiraya verenin rızası olmadan yapılan değişiklikler kiracı açısından risklidir. Kanuna göre, ev sahibi istemezse yapılan tadilatın eski hâline getirilmesi zorunludur. Eğer kiracı, yapılan tadilat ile gayrimenkulün değerini artırmış olsa bile, ev sahibi bu değişiklikleri kaldırmasını talep edebilir. Ayrıca, izinsiz yapılan işlerde ev sahibinin zarar görmesi hâlinde, kiracıdan tazminat da istenebilir. Örneğin, izinsiz duvar delinmesi, elektrik tesisatıyla oynanması veya boya renklerinde aşırı değişiklik gibi durumlar risk teşkil eder.

Acil Onarımlarda Kiracının Yetkisi ve Sonrası

Acil onarımlarda kiracının yetkisi, genellikle su tesisatındaki kaçağı durdurmak, elektrik arızasını gidermek veya güvenlik açısından zorunlu bir müdahale yapmak gerektiğinde ortaya çıkar. Eğer ev sahibi ya da yöneticiye ulaşmak mümkün değilse ve beklemek daha büyük bir zarara yol açacaksa, kiracı bu tür acil müdahaleleri kendi imkanlarıyla yaptırabilir. Sonrasında, yapılan masrafları ayrıntılı fatura ile birlikte belgeleyerek ev sahibinden veya ilgili merciden talep edebilir. Ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması önemlidir. Acil olmayan veya ev sahibiyle iletişime geçilebilecek durumlarda önceden haber verilmelidir. Böylece hem kiracı hem de ev sahibi hak kaybı yaşamaz ve yasal süreçlere gerek kalmaz.

Kiracı-İşyeri Kiralarında Bakım ve Onarım Farklılıkları

Yerel Adetlere ve Sektöre Göre Uygulamalar

Kiracı-işyeri kiralarında bakım ve onarım sorumlulukları, çoğu zaman yerel adetlere ve sektörün dinamiklerine göre değişiklik gösterebilir. Özellikle büyük şehirlerde ve ticari bölgelerde, işyerlerinin kullanımı meskenlere göre farklıdır. Ofis, dükkan ya da atölyelerde kullanılan makineler veya ekstra ekipmanlar; bakım ve küçük onarımların kim tarafından karşılanacağı konusunu etkileyebilir.

İşyeri sektöründe faaliyet gösteren farklı işletmeler (örneğin; restoran, kuaför, market), daha fazla yıpranma ve arızayla karşılaşabilir. Bu nedenle bazı bölgelerde örf ve adetler gereği; basit ampul, musluk ya da priz gibi küçük bakım giderleri genellikle kiracıya yüklenir. Ancak merkezi sistem ısıtma veya binayı ilgilendiren büyük onarımlar çoğunlukla mal sahibinin sorumluluğunda kabul edilir. Yerel uygulamalara örnek olarak, İstanbul’un bazı bölgelerinde işyeri kiracıları depozitodan ayrı olarak belirli bir onarım bütçesi de bulundurulmasını kabul edebilir.

Ayrıca sektöre bağlı olarak, örneğin tekstil atölyelerinde makinelerin, marketlerde ise soğutucuların bakımının ve olası onarımların kime ait olacağı sözleşmeye özel olarak yazılırsa daha sağlıklı bir süreç oluşur. Bu noktada, sektörel alışkanlıkları ve bulunduğunuz lokasyonun yaygın uygulamalarını göz önünde bulundurmak önemlidir.

Sözleşme ile Belirlenen Özel Şartlar

İşyeri kiralarında en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri de sözleşmeye eklenen özel şartlardır. Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar, kanunda aksi belirtilmedikçe, işyerinin bakım ve onarım görevlerini istenildiği şekilde sözleşmeyle belirleyebilirler.

Sözleşmede şöyle özel maddeler yer alabilir:

• Kiracı, işyerinin boyası, badanası veya iç donanımındaki herhangi bir değişikliği belli aralıklarla üstlenir.
• Mutfak veya havalandırma sistemleriyle ilgili periyodik bakımlar kiracıya ait olabilir.
• Elektrik tesisatı veya klimaların düzenli servisiyle alakalı sorumlulukların detayı açıkça belirtilir.

Bu şartlar sözleşmeye yazılıp taraflarca imzalandıktan sonra, yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Özellikle işyeri kullanımına bağlı yıpranma ya da tadilat isteyen değişiklikler burada önem kazanır. Kiracının yaptığı değişiklikler, kullanım bitiminde eski hale getirme yükümlülüğüne de tabidir. Bu nedenle işyeri kiralamalarında “bakım ve onarım”la ilgili kısmın açık, ayrıntılı ve uygulamada karşılaşılacak her konuya değinecek şekilde hazırlanması, hem kiracı hem de mal sahibi için ileride yaşanacak anlaşmazlıkların önüne geçer.

Sonuç olarak; işyeri kiralarında bakım ve onarım detayları mutlaka sözleşmeye göre ve sektöre özgü ihtiyaçlar dikkate alınarak belirlenmelidir. Sözleşmenizi hazırlarken mümkünse bir uzmana veya avukata danışmak, ileride oluşabilecek sorunları büyük ölçüde önler.

Aidat ve Ortak Giderlerle İlgili Sorumluluklar

Kiracının Sorumlu Olduğu Ortak Gider Türleri

Kiracının sorumlu olduğu ortak gider türleri, genellikle apartman yaşamının devamı ve ortak alanların düzenli kullanımı için gereklidir. Ortak alan temizliği, ısınma masrafları, aydınlatma, çöp toplama gibi düzenli olarak yapılan harcamalar kiracıya aittir. Ayrıca, asansör bakımı, kapıcı ücreti, güvenlik hizmetleri, site yönetimine ödenen düzenli aidatlar da çoğunlukla kiracının ödemesi gereken masraflardandır.

Kiracı, oturduğu süre boyunca bu tür harcamaların karşılanmasından sorumludur. Çünkü bu giderler, konutun günlük yaşamı ve standartlarının korunması için sürekli ödenmesi gereken bedellerdir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşmede farklı bir hüküm yoksa, bu tip harcamalar her zaman kiracıya yüklenir.

Kiracının Sorumlu Olmadığı Demirbaş ve Büyük Onarımlar

Kiracının sorumlu olmadığı demirbaş ve büyük onarımlar ise genellikle evin esaslı, yapısal ve uzun ömürlü bileşenleri ile ilgilidir. Asansörün tümden yenilenmesi, çatı tadilatı, dış cephe boyası, temel güçlendirmesi, tesisatın tamamen değiştirilmesi gibi büyük ve yüksek maliyetli giderler her zaman ev sahiplerinin yani maliklerin sorumluluğundadır.

Ayrıca, zorunlu deprem sigortası, emlak vergisi ve benzeri yasal yükümlülükler de kiracının değil ev sahibinin ödemesi gereken harcamalardır. Kiracıdan, ev sahibinin mülkiyetine değer katan ya da kalıcı iyileştirme sağlayan bu tarz büyük masrafları karşılaması talep edilemez. Bu konuda Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu da oldukça nettir.

Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Sonuçlar

Kiracının aidat ödememesi durumunda ilk olarak apartman yönetimi ya da site yönetimi borcun ödenmesini talep eder. Eğer ödeme gerçekleşmezse, yönetim ödeme yükümlülüğünü doğrudan ev sahibine (malik) yönlendirir. Çünkü nihai olarak mal sahibi aidattan sorumludur; fakat ödemenin yapılmaması, kiracının tahliyesine kadar gidebilecek hukuki sonuçlara yol açabilir.

Ev sahibi, ödenmeyen aidatlar için kiracıya ihtar çekip tahliye davası açabilir. Bu durumda ödenmeyen aidatlar kiracının borcu olur ve tahsil edilir. Ayrıca, aidat borcu nedeniyle ortak alan hizmetlerinin kısıtlanması ya da adınıza yasal takip başlatılması gibi yaptırımlarla da karşılaşabilirsiniz. Kısacası, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmiş olan aidat ve ortak giderleri ödememek, hem maddi hem de hukuki anlamda ciddi sonuçlara yol açar. Aidat ödemelerinde düzenli hareket etmek, ileride yaşanacak sıkıntıların önüne geçmek için en güvenli yoldur.

Kiracının Sözleşme ve Bildirimle İlgili Yükümlülükleri

Ayıpların Gecikmeden Bildirilmesi

Ayıpların gecikmeden bildirilmesi, kiracı için çok önemli bir sorumluluktur. Kiracı, evde ya da iş yerinde oluşan bir arızayı, kusuru veya eksikliği gördüğü anda vakit kaybetmeden ev sahibine bildirmelidir. Örneğin, su tesisatında bir sızıntı, elektrik prizi çalışmıyorsa ya da kapı veya pencere bozulduysa, bunu mutlaka hemen haber vermelisiniz.

Kiralanandaki ayıplar bildirilmezse, evdeki hasarın büyümesine neden olabilirsiniz ve oluşan ek zarardan da sorumlu tutulabilirsiniz. Ayrıca ayıp hemen bildirilmezse, ileride “ev zaten bozuktu, ben yapmadım” gibi savunmalar geçersiz olabilir. Bildirim yazılı olarak, genellikle WhatsApp, e-posta veya SMS gibi kayıtlı yollarla yapılmalıdır. Böylece kanıt elinizde olur.

Giderlerin ve Onarımların Sözleşmede Açıkça Belirtilmesi

Giderlerin ve onarımların sözleşmede açıkça belirtilmesi, hem kiracı hem de ev sahibi için sonradan sorun yaşanmaması adına çok önemlidir. Kira sözleşmesinde hangi onarım ve masrafların kiracıya, hangilerinin ise ev sahibi tarafından karşılanacağı açık bir şekilde yazılmalı. Özellikle boya, küçük tamiratlar, kombi bakımı, aidat gibi giderler için detay verilmelidir.

Kiracıya ek bir yükümlülük yükleniyorsa, bu mutlaka sözleşmede maddeler halinde açıklanmalıdır. Eğer herhangi bir masraf paylaşımı net değilse, Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel kurallar uygulanır. Bu nedenle, ileride sorun yaşamamak ve “ben bunu ödemek zorunda mıyım?” sorusunun cevabını netleştirmek için, sözleşmeyi çok iyi okumalı ve eksik veya anlaşılmayan noktaları ev sahibiyle karşılıklı olarak netleştirip yazılı hale getirmelisiniz.

Bildirim Yükümlülükleri ve Hukuki Süreç

Kiracının bildirim yükümlülükleri, sözleşmenin en önemli konularından biridir. Bir sorun, arıza veya değişiklik olduğunda ya da işlerin yolunda gitmediği durumlarda, kiracı bunu derhal ev sahibine bildirmelidir. Bildirim yapılmazsa, haklarını kaybedebilirsiniz ve zararlardan sorumlu tutulabilirsiniz.

Bildirimler genellikle yazılı olarak yapılmalıdır. Aksi durumda, sözlü olarak bildirim yaparsanız sonradan ispatta zorluk yaşayabilirsiniz. Bütün önemli bildirimlerinizi WhatsApp, e-posta veya iadeli taahhütlü mektupla yapmanız önerilir. Ev sahibiye yapılan her bildirim ve yanıt, ileride oluşabilecek hukuki süreçlerde delil olarak kullanılabilir.

Eğer bildiriminize rağmen ev sahibi gerekli onarımı yaptırmıyorsa ya da sorumluluklarını yerine getirmiyorsa, noter kanalıyla ya da ihtarname göndererek işlemleri resmileştirebilir, ilerleyen aşamalarda da sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. Hak kaybı yaşamamak için hukuki destek almak her zaman işinizi kolaylaştıracaktır.

Kiracı- Ev Sahibi Anlaşmazlıklarında Hukuki Haklar ve Koruma

Onarımların Sözleşmeye Uygun Yapılmaması Durumu

Onarımların sözleşmeye uygun yapılmaması, kiracılar ile ev sahipleri arasında en sık rastlanan anlaşmazlıklardandır. Kiracı olarak, kiralanan taşınmazda yapılması gereken büyük bakım ve onarımların sorumluluğu genellikle ev sahibine aittir. Eğer ev sahibi bu onarımları zamanında ve gerektiği şekilde yerine getirmezse, kiracı mağdur olabilir.

Bu gibi bir durumda, kiracı ilk olarak yazılı bildirimle ev sahibini sorunun çözülmesi için uyarabilir. Bildirime rağmen onarım yapılmazsa, kiracı ya masrafları kendisi karşılayıp kira bedelinden düşebilir ya da sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilir. Ancak bunların hepsinin yazılı ve belgelendirilebilir şekilde yapılması, ileride doğabilecek hukuki süreçlerde büyük önem taşır.

Haksız Tahliye Girişimlerinde Kiracının Hakları

Haksız tahliye girişimleri, özellikle kira sözleşmesinin devam ettiği sırada, ev sahibinin baskı yaparak kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesiyle ortaya çıkar. Böyle durumlarda, kiracının hakları Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal mevzuatla koruma altındadır.

Ev sahibi, haklı bir sebep olmadan ve mahkeme kararı olmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Haksız tahliye girişimi söz konusu olduğunda, kiracı durumu hemen yazılı olarak tespit altına almalı ve ev sahibinin taleplerini reddetmelidir. Ayrıca, emniyet ve gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakkını arayabilir.

Kiracı, evden zorla veya baskı ile çıkarılmışsa, tazminat hakkı da bulunabilir. Bu tarz konularda hak kaybı yaşamamak için resmi belgelerle hareket edilmesi, yazılı delil oluşturulması önemlidir.

Hukuki Başvuru Yolları ve Mahkeme Süreci

Hukuki anlaşmazlıklar çözülemediğinde, kiracı ve ev sahibi karşı karşıya gelirse yasal yollar devreye girer. İlk aşamada, kiracı veya ev sahibi arabulucuya başvurabilir. Dava açılmadan önce arabuluculuk, zorunlu bir aşamadır ve burada uzlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılır.

Mahkemeye başvuru sürecinde, şikayet konusunu destekleyen belgelerin (sözleşme, yazışmalar, fotoğraflar) sunulması büyük önem taşır. Mahkeme, tarafların beyanlarını ve belgeleri inceleyerek karar verir. Özellikle kira sözleşmesine aykırı hareketler, yapılmayan onarımlar, ödenmeyen masraflar veya haksız tahliye girişimleri gibi başlıklar mahkeme tarafından değerlendirilir.

Kiracı bu durumda, hem maddi hem manevi zararlarının karşılanmasını talep edebilir. Mahkemenin kararı, İcra Müdürlüğü aracılığıyla icra edilebilir. Sonuç olarak, yasal süreçlerin titizlikle ve doğru şekilde takip edilmesi, kiracı haklarının korunması açısından çok önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı hangi onarımlardan sorumludur?

Kiracı, günlük kullanım sonucu ortaya çıkan küçük onarım ve bakımlardan sorumludur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kapı kolu, musluk başlığı, priz ya da anahtar değiştirme, ampul yenileme, musluğun contasının takılması gibi küçük tamiratlar kiracıya aittir. Aynı şekilde, temizlik ve badana işlerindeki masraflar da kiracının sorumluluğunda olur. Apartmanda oturuluyorsa, evin içindeki tıkanıklık, sifon arızası, cam kırılması gibi direkt kullanıma bağlı arızalar kiracı tarafından karşılanmalıdır. Ancak büyük bakım ve ana yapıya ilişkin onarımlardan (örneğin asansörün tamiri, çatının onarımı veya dış cephe bakımı) kiracı sorumlu tutulamaz.

Hangi masraflar kiradan düşülebilir?

Kiracının yaptığı bazı zorunlu masraflar, eğer ev sahibi tarafından karşılanması gereken masraflarsa ve ev sahibi bu giderleri ödemekte gecikirse, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiradan mahsup edilebilir. Örneğin, evin ana yapısında ya da tesisatında ev sahibinin yükümlülüğünde olan ve yapılması zorunlu bir tamirat (örneğin bina elektriği arızası veya kombi ana parça değişimi gibi büyük işler) kiracı tarafından yaptırıldığında, makbuzlarıyla birlikte kira bedelinden düşülebilir. Ancak bu gibi bir durum söz konusuysa, öncelikle ev sahibine bu masrafı bildirmek ve onayını almak, masrafı yapmak zorunda kalındığında ise belgelerle bunu kanıtlamak gerekir.

Kiralama sürecinde aidat, bakım, onarım nasıl paylaşılır?

Kiralama sürecinde aidat, bakım ve onarım masrafları, genellikle şu şekilde paylaşılır:

• Aidat: Aidat ödemesi çoğunlukla kiracıya aittir. Çünkü aidat, apartman yönetim giderlerini, temizlik, asansör, güvenlik, bahçe bakımı gibi hizmetleri ve ortak alanların kullanımını kapsar.
• Küçük bakım ve olağan onarımlar: Kiracı tarafından karşılanır. Örneğin evin içindeki küçük tadilat ve bakım giderleri (musluk, priz, boya, badana) gibi.
• Büyük onarımlar ve demirbaş giderleri: Bunlar, ev sahibi tarafından ödenmelidir. Çatı onarımı, ana hat tesisat değişimi, dış cephe yenilemesi ya da binaya yapılan büyük yatırımlar kiracıdan istenemez.
• Arıza ve kusurların bildirimi: Kiracı, ev sahibine arızaları bildirmekle yükümlüdür. Eğer ev sahibi kendi sorumluluğundaki bir masrafı ödemiyorsa, bu durumda kiracı harcama yaptıysa faturasını sunarak kiradan düşebilir.

Bu paylaşımda asıl önemli olan, kira sözleşmesinde aidat, bakım ve onarım giderlerinin net olarak belirtilmiş olmasıdır. Taraflar aralarında farklı bir anlaşma yapmadıysa, yukarıda sayılan genel kurallar geçerli olur.

Daha fazla bilgi için Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na bakabilirsiniz.

Örnek Sözleşme Maddeleri ve Pratik Öneriler

Sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususlar

Sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususlar, hem kiracı hem de ev sahibi için ileride oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek açısından çok önemlidir. Kira sözleşmesi hazırlanırken bakım, onarım ve diğer yükümlülükler net şekilde yazılmalıdır. Kiracı ve ev sahibinin hangi masraflardan sorumlu olacağı açık bir şekilde belirtilmelidir.

Sözleşmede mutlaka aşağıdaki noktalar detaylandırılmalıdır:

• Kira bedeli ve ödeme şekli
• Aidat, bakım ve onarım sorumlulukları
• Hangi tür onarımların kiracı, hangilerinin ev sahibi tarafından yapılacağı
• Onarım ve bakım taleplerinin nasıl bildirileceği
• Tadilat izinleri ve sınırları
• Anlaşmazlık durumunda izlenecek yol

Sözleşmeye eklenecek özel maddeler, iki tarafın da haklarını koruyacaktır. “Kiracı, evin elektrik tesisatında yapılacak büyük çaplı onarımlardan sorumlu değildir.” gibi net ifadeler anlaşmaları kolaylaştırır. Ayrıca, evin teslimi ve iade koşulları da detaylı şekilde yazılmalıdır. Bu sayede çıkışta “burası hasarlıydı, değildi” tartışmalarından kaçınılır.

Ev sahibi-kiracı arası bakım ve onarım paylaşımı için öneriler

Ev sahibi-kiracı arası bakım ve onarım paylaşımı konusunda adil ve pratik bir yol izlemek iki tarafın da huzurunu sağlar. Küçük onarımlar genellikle kiracıya, büyük ve yapısal onarımlar ise ev sahibine aittir. Ancak bazı durumlarda sınırlar belirsizleşebilir.

Kiracı için öneriler:

• Küçük arızaları zamanında bildirin, bekletmeyin.
• Sözleşmede olmayan bir masraf çıktığında yazılı olarak ev sahibine danışın.
• Onarım sırasında evin zarar görmemesine dikkat edin.
• Harcamaları belgeleyin, fatura saklayın.

Ev sahibi için öneriler:

• Büyük bakım ihtiyacı çıktığında ertelemeyin, kiracınızın yaşam kalitesini düşürmeyin.
• Kiracıya bakım ve onarım için açık iletişim kanalı sunun (telefon, e-posta vb).
• Olağan dışı bakım ve tadilat gerektiğinde, kiracının ivedilikle bilgilendirilmesini sağlayın.
• Kiracının yaptığı makul ve zorunlu masrafları ödemek konusunda anlayışlı olun.

Her iki taraf için de önemli bir pratik öneri, sözleşmeye madde eklenirken günlük yaşamdaki örnekleri dikkate almak ve muğlak, yoruma açık ifadelerden mümkün olduğunca kaçınmaktır. Böylece hem zamandan hem de mutsuzluktan tasarruf edilir.

Kısaca, netlik ve iletişim, bakım ve onarım konularında yaşanacak sorunların çoğunu daha başlamadan çözer. ✨