Kamulaştırma Şerhi Nedir?

Kamulaştırma Şerhi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca, idarenin aldığı kamulaştırma kararının tapu siciline “belirtme” olarak işlenmesidir. Bu şerh, taşınmaz hakkında kamusal bir işlem planlandığını gösterir ve alıcıyı-banka-yatırımcıyı bilgilendirir. Peki Kamulaştırma Şerhi satışa engel mi, krediye etkisi ne, nasıl ve kim tarafından konulur?

Bu yazıda “7. madde şerhi nedir”, 6 ay kuralı nedir, şerh beyanlar hanesinde nasıl görünür, şerh nasıl terkin edilir ve sık yapılan hatalar nelerdir sorularını adım adım ele alacağız.

Not: 7. madde belirtmesi sonrası 6 ay içinde bedel tespiti ve tescil talebi yapılmazsa şerh tapu tarafından kaldırılabilir.

Başlamadan önce temel kavramları netleştirelim: Kamulaştırma Şerhi.

Kamulaştırma Şerhi Nedir?

Kamulaştırma şerhi, bir taşınmazın kamu yararı amacıyla devlet ya da yetkili idare tarafından ileride kamulaştırmaya konu olacağını gösteren ve tapu siciline işlenen bir kayıttır. Kamulaştırma şerhi konulan bir taşınmazda bu durum açıkça tapuya yazılır. Bu sayede hem mal sahibi hem de üçüncü şahıslar taşınmazın kamulaştırma kapsamında olduğunu önceden bilir. Şerh, taşınmazın devrini, temlikini ya da başkasına hak devrini zorlaştırıcı bir etki yaratır. Birçok kaynakta belirtildiği gibi, bu şerh taşınmazın satışına kesin engel değildir fakat yeni malik kamulaştırma işlemiyle karşı karşıya kalabileceğini bilerek hareket etmek zorundadır. Yani kamulaştırma şerhi bulunan taşınmazın durumu alıcı ve satıcı tarafından göz önünde bulundurulmalı ve alım-satımda şeffaflık olmalıdır.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 31/B Maddesi

Kamulaştırma işlemlerinin hukuki çerçevesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile net bir şekilde belirlenmiştir. Özellikle 31/B maddesi, kamulaştırma sürecinde tapuya konulan şerhi düzenler. Bu maddeye göre, acele kamulaştırma, kısmi kamulaştırma veya trampa (taşınmaz ile değeri karşılığında başka bir taşınmaz takası) gibi durumlarda işlem görecek taşınmaz için şerh tesis edilebilir. Kanunun ilgili maddesinde, mahkemece yapılan tebligat, davet veya ilanen bildirimin ardından taşınmazın üçüncü kişilere devir veya temliki yasaklanabilir. Yani 2942 sayılı Kanunun 31/B maddesi, sadece tapu kaydına işlenen bir "uyarı" değil, hukuken bağlayıcı ve malikin tasarruflarını sınırlandırıcı bir kayıttır.

31/B şerhi, kamulaştırma işlemleri kesinleşinceye kadar tapu kaydında kalır. Kamulaştırma sonrası ya da süreç tamamlanamazsa idarenin yazılı onayı ile kaldırılır. Bu madde, taşınmaz sahiplerinin mağdur olmamasına ve sürecin şeffaf işlemesine imkan sağlar.

Kamulaştırma Şerhinin Hukuki Niteliği

Kamulaştırma şerhi hukuki olarak bir "beyan" veya "belirtme" şerhi niteliğindedir. Yani taşınmazın üzerine koyulan bu şerh, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf hakkını (satış, bağış, intikal gibi) doğrudan tamamen kaldırmaz ancak ciddi şekilde kısıtlar. Şerh ile birlikte taşınmaz satışa konu olabilir ama yeni malik, kamulaştırma tehdidinden haberdar olmuş olur. Bu sayede kamulaştırma işlemi sırasında hukuki ihtilafların ve mağduriyetlerin önüne geçilmiş olur.

Hukuki açıdan kamulaştırma şerhi, aleniyet ilkesinin önemli bir sonucudur. Tapudaki şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve onların iyi niyetli hak kazanmasını engelleyebilir. Ayrıca, 31/B maddesine göre işlenen bu şerh, süresi dolduğunda, idarenin talebi veya mahkeme kararı ile tapudan silinebilir. Sonuç olarak, kamulaştırma şerhi idare, malik ve üçüncü kişiler arasında hukuki güvenliği sağlamak ve kamulaştırma işlemlerini şeffaf bir şekilde yürütmek için hayati öneme sahiptir.

Kamulaştırma Şerhinin Amaç ve İşlevi

Kamu Yararının Gerekliliği

Kamu yararının gerekliliği, kamulaştırma şerhinin temelini oluşturan en önemli unsurdur. Kamulaştırma işlemleri, devlet veya kamu tüzel kişilerinin; yol, okul, hastane, enerji tesisleri gibi topluma fayda sağlayacak projeler için araziye veya taşınmaza ihtiyaç duyması sonucu gündeme gelir. Bu noktada, bir taşınmazın kamulaştırma kapsamına alınması, o taşınmazın sadece sahibinin değil, aynı zamanda toplumun ve kamu düzeninin çıkarı gözetilerek işlem yapılmasını sağlar. Yani, kamu yararı kararı olmadan bir taşınmaz üzerinde kamulaştırma şerhi konulamaz. Bu süreçte, idareler tarafından alınan kamu yararı kararı olmadan kamulaştırma işlemi başlatılamaz.

Taşınmazların Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmazların tapuya şerh edilmesi, kamulaştırma sürecinde önemli bir adımdır. Kamulaştırma şerhi, idarenin kamulaştırma iradesini ve sürecini tapu siciline işleterek hem taşınmaz sahiplerini hem de üçüncü kişileri bilgilendirir. Tapuya şerh konulmuş bir taşınmazın üzerinde, malik dışında herhangi bir kişinin işlem yapması ve bundan doğan sonuçlar sınırlanmaktadır. Özellikle bankalar, yatırımcılar veya satın almayı düşünen kişiler, tapudaki şerhi gördüklerinde taşınmazın üzerinde kamulaştırma süreci bulunduğunu hem fark eder hem de bu taşınmazla ilgili ileride bir işlem yapılacağı öngörüsünde bulunabilirler. Böylece, taşınmazın satılması, rehin verilmesi gibi işlemlerden doğacak riskler önlenmiş olur.

Kamulaştırma Şerhi ile Taşınmazın Devri ve Temliki

Kamulaştırma şerhi ile taşınmazın devri ve temliki konusu, malik ve üçüncü kişileri yakından ilgilendirir. Tapuya işlenen kamulaştırma şerhi sayesinde, taşınmaz sahibi şerhli taşınmazını başkasına devredebilir fakat bu devir işlemleri şerhle kayıtlı olarak gerçekleşir. Yani, satın alan kişi veya hak sahibi, taşınmazın kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmaz olduğunu bilerek işlemi kabul etmiş olur. Bu durumda şerh nedeniyle, kamulaştırma gerçekleştiğinde yeni malik de kamulaştırma hükümlerine tabi olur. Bazı durumlarda ise, şerhli taşınmaz üzerinde bankalar ipotek tesis etmek istemeyebilir veya kredi vermekten kaçınabilir. Kısacası, kamulaştırma şerhi, taşınmazların tapudaki alım, satım ve temlik işlemlerinde oldukça belirleyici bir rol oynar ve taşınmazın geleceğinde olası kamusal tasarruflara dair şeffaflık sağlar.

Kamulaştırma Şerhi Konulma Süreci

Kamulaştırma Kararının Alınması

Kamulaştırma kararının alınması, kamu yararı için taşınmazlara el konulmasının ilk adımıdır. Öncelikle ilgili kamu kurumu (belediye, özel idare, kamu kuruluşları, vb.) bir ihtiyaç tespit eder. Bu ihtiyacın gerekçesi, meclis kararı veya yönetim kurulunun onayı ile resmiyet kazanır. Kararda hangi taşınmazların kamulaştırılacağı, neden kamulaştırılacakları ve işlemin hangi amaçla yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Kamulaştırma kararı alınmadan işlem başlatılamaz.

Tapu Siciline Şerh Verilmesi

Tapu siciline şerh verilmesiyle birlikte, kamulaştırılacak taşınmazın üzerinde hak sahibi olanların ve üçüncü kişilerin bilgilendirilmesi sağlanır. Yetkili kurum, alınan kamulaştırma kararı ve gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvuru yapar. Tapu müdürlüğü, ilgili taşınmaza kamulaştırma şerhini işler. Bu şerh, taşınmazın devri, satışı veya üzerinde başka bir işlem yapılmasını kısıtlayabilir. Böylece kamulaştırma şerhi, işlemler tamamlanıncaya kadar taşınmazın durumunu koruma altına alır.

Şerh Verilmesinin Şartları

Kamulaştırma şerhinin tapuya işlenebilmesi için bazı önemli şartların sağlanması gerekir. Öncelikle alınmış ve kesinleşmiş bir kamulaştırma kararının mevcut olması gereklidir. Ayrıca kamulaştırma kararının taşınmaz malikine bildirilmiş olması önem taşır. Bazı durumlarda acil kamulaştırma ya da özel yollarla kamulaştırmanın da şerh işlemini hızlandırdığı görülür.

Acil Kamulaştırma Durumu

Acil kamulaştırma, acil ve zorunlu kamu hizmetleri için başvurulan özel bir yöntemdir. Olağanüstü hal, afet veya hızla çözülmesi gereken durumlarda uygulanır. Bu durumda idare, mahkeme kararı ile birlikte taşınmaza hemen el koyabilir ve sonrasında kamulaştırma işlemlerini tamamlar. Acil kamulaştırmada şerh işlemleri çok kısa sürede gerçekleştirilir.

Kısmi Kamulaştırma

Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın sadece bir bölümünün kamulaştırılması anlamına gelir. Bu uygulamada, şerh yalnızca kamulaştırılan kısmı kapsar. Malikin elinde kalan bölüm üzerinde işlem yapma hakkı korunur. Tapu kaydına da hangi parselin hangi bölümünde şerh bulunduğu açıkça belirtilir.

Trampa Yoluyla Kamulaştırma

Trampa yoluyla kamulaştırmada (taşınmaz takası), idare ile mal sahibi arasında bir trampa (değiş-tokuş) anlaşması yapılır. Mal sahibi taşınmazını kamuya bırakırken, karşılığında başka bir taşınmaz alır. Bu yöntemde de kamulaştırma şerhi, tapu siciline işlenir ve her iki taşınmazın üzerinde yeni hakların oluştuğu belirtilir.

Bu süreçler tamamlandığında, kamulaştırma şerhi taşınmaz üzerinde açıkça yer alır ve ayrıca maliklere de bildirilir. Kamulaştırmanın hangi aşamasında olursa olsun, tapu kaydı üzerindeki şerh işlemlerinin tamamen yasalara uygun yürütülmesi gerekir.

Kamulaştırma Şerhinin Sonuçları

Taşınmaz Üzerindeki Hakların Sınırlandırılması

Kamulaştırma şerhi tapuya işlendiği anda taşınmaz üzerindeki haklar sınırlanır. Kamulaştırma şerhi olduğunda taşınmaz sahibi, mülkiyet hakkını tam anlamıyla kullanamaz. Özellikle taşınmazı satmak, devretmek, rehin göstermek gibi işlemler kısıtlanır veya tamamen yapılamaz hale gelir. Ayrıca taşınmaz üzerinde yeni haklar kurulacaksa (mesela ipotek), şerh varlığı bu işlemlerin önüne engel çıkarır. Kamulaştırma şerhi sayesinde, kamunun ileride taşınmazı sorunsuz devralması için hukuki bakımdan güvence sağlanır. Böylece taşınmazın üzerinde yeni hak iddiasında bulunacak kişilerin de hakları kısıtlanmış olur.

Şerh Süresinin Geçerliliği

Kamulaştırma şerhi, belirli bir süresi olan geçici bir işlem niteliğindedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda bu süre genellikle 6 ay ile 5 yıl arasında değişir. Şerh süresi dolduğunda ve kamulaştırma işlemleri tamamlanmadıysa, idare tarafından tapuya şerhin kaldırılması gerekir. Eğer şerh süresi içinde kamulaştırma tamamlanmazsa, taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar ortadan kalkar ve malik yeniden tam yetkiyle mülkiyet hakkını kullanır. Ancak bu süre içerisinde kamulaştırma devam ederse, hak sahibinin durumu yine sınırlı kalmaya devam eder.

Şerh Sonrasında Taşınmazın Satışı ve Hukuki Sonuçları

Kamulaştırma şerhi konulan taşınmazın satışı hukuken mümkündür, ancak alıcı şerhi bilmek ve onu kabul etmek zorundadır. Yani şerhli bir taşınmazı satın alan kişi de, kamulaştırma süreci boyunca aynı kısıtlamalara tabidir. Satış işlemlerinde tapu müdürlüğü, kamulaştırma şerhi olduğu bilgisini alıcıya bildirir. Bu nedenle çoğu zaman alıcılar şerhli taşınmazları tercih etmezler çünkü ileride taşınmaz kamulaştırılacak ve karşılığında sadece kamulaştırma bedeli alınacaktır. Ayrıca şerh, satışı engellemese de; banka kredisi gibi finansal işlemler neredeyse imkânsız hale gelir. Tüm bunlar, taşınmazın değerinde düşüşe yol açabilir.

Parselasyon ve İmar Uygulamalarındaki Etkiler

Kamulaştırma şerhli taşınmazlar, imar uygulamalarında özel bir durum oluşturur. Parselasyon işlemlerinde şerhli alanlar genellikle dikkate alınır ve işlem yapılmaz. İmar planları doğrultusunda yeni yol, park veya kamu binası yapılacaksa, bu tür şerhlerin bulunması işlemleri hızlandırır. Kamulaştırma şerhi, taşınmazın imar planına uygun olarak kamuya devrini kolaylaştırır. Ayrıca imar uygulamalarında söz konusu taşınmazlar üzerinde düzenleme ortaklık payı (DOP) gibi düzenlemeler yapılırken de şerhin varlığı özellikle dikkate alınır. Kısacası kamulaştırma şerhi, hem belediyeler hem de tapu müdürlükleri açısından işlemlerin planlı ve sorunsuz bir şekilde ilerlemesine önemli katkı sağlar.

Kamulaştırma Şerhinin Kaldırılması

İdarenin Yazılı Onayı ile Kaldırma

Kamulaştırma şerhi kaldırılacaksa çoğu zaman ilgili idarenin yazılı onayına ihtiyaç duyulur. Kamulaştırmayı yapan kamu kurumu, artık taşınmaza ihtiyaç duymuyorsa ve kamulaştırmadan vazgeçmişse, bu durumunu resmî bir yazı ile tapu müdürlüğüne bildirir. Bu yazı geldikten sonra tapu müdürlüğünde şerh kaldırılır. Özellikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre, mahkeme kararı veya idarenin yazılı başvurusu olmadığı sürece şerh kaldırılmaz. Eğer kamulaştırma işlemi tamamlanmamışsa veya iptal edilmişse, idare açıkça talepte bulunarak şerhin silinmesini sağlar.

Tapu Müdürlüğü ve Şerh Silme İşlemleri

Kamulaştırma şerhini silme işlemleri doğrudan tapu müdürlüğü üzerinden yürütülür. Tapu Müdürlüğü, şerhin kaldırılması için gerekli yasal evrakları inceler. Resmi talep yazısı ya da mahkeme kararı şube tarafından kontrol edilir ve uygun görülürse taşınmazın tapu kaydındaki şerh kaldırılır. Şerh kaldırıldığında, taşınmazın üzerindeki kısıtlama sona erer ve artık devir, satma veya ipotek işlemleri serbestçe yapılabilir. Tapu müdürlüğü, işlemin tamamlandığını taraflara tebligat ile bildirir.

Maliklerin Talebiyle Şerh Kaldırılması

Kamulaştırma şerhi bazen taşınmaz maliklerinin başvurusu üzerine de kaldırılabilir. Fakat maliklerin tek başına başvurusu yeterli değildir, genellikle idarenin yazılı onayına veya mahkeme kararına ihtiyaç duyulur. Ancak bazı şartlarda, kamulaştırmadan doğan süreler geçtiği ve kamulaştırma gerçekleşmediği gibi hak kaybı oluşuyorsa, malikler hukuki yoldan başvuru yaparak şerhin düşürülmesini isteyebilirler. Maliklerin talebi her zaman idare tarafından değerlendirilir ve gerekirse işlem başlatılır.

Şerhin Kaldırılmasına İlişkin Dava Açma Hakkı

Eğer idare şerhi kaldırmaya yanaşmaz veya işlemi uzatırsa taşınmaz maliklerinin mahkemeye başvurarak dava açma hakkı bulunur. Malikler, kamulaştırma işleminin gerçekleşmemesi, işlemin uzaması veya haklarında haksız bir kısıtlama uygulanması durumunda sulh hukuk mahkemesinde “şerhin kaldırılması” davası açabilirler. Mahkeme, idarenin işlem yapıp yapmadığına, kamulaştırmanın gerekliliğine ve hak kaybı olup olmadığına bakarak karar verir. Mahkeme şerhin kaldırılması yönünde karar verirse, bu karar ile tapu müdürlüğüne gidilerek şerh silinebilir. Özellikle zaman aşımı veya kamu yararının ortadan kalktığının tespiti davalarda önemli rol oynar.

Kamulaştırma şerhinin kaldırılması süreci hem idare hem de malik açısından bazı bürokratik ve hukuki işlemler gerektirir. Bu işlemlerin doğru ve hızlı yürütülmesi, taşınmaz üzerindeki hakların korunmasını sağlar.

Kamulaştırma Şerhinin İmar ve Tapu İşlemlerine Etkisi

31/B Şerhli Taşınmazlarda İmar Uygulamaları

31/B şerhi bulunan taşınmazlar, üzerlerinde kamulaştırma işlemi yapıldığına dair bir kayıt olduğundan, imar uygulamalarında diğer taşınmazlardan farklı değerlendirilir. Belediye veya ilgili idare, bu şerhi dikkate alarak taşınmaz üzerinde imar hakkı, inşaat izni veya parselasyon işlemlerinde kısıtlamalar uygular. Özellikle imar planı değişiklikleri ve yapı ruhsatı gibi işlemlerde, öncelikle kamulaştırma sürecinin tamamlanması istenir. Eğer kamulaştırma şerhi kaldırılmadan inşaat izni alınmak istenirse, tapu müdürlüğü ya da ilgili kurum işlemlere izin vermez. Bu nedenle 31/B şerhli taşınmaz sahipleri, imar hakkı kullanırken daha dikkatli olmalı ve resmi kurumlarla sürekli iletişim hâlinde bulunmalıdır.

Kısmi ve Tam Kamulaştırmada Şerh Uygulaması

Kısmi kamulaştırmada, taşınmazın sadece bir kısmı kamu yararına alındığından, şerh yalnızca bu bölüme uygulanır ve tapuda ayrıntılı şekilde belirtilir. Tam kamulaştırmada ise taşınmazın tamamı için şerh konur ve tapuda bu durum açıkça belirtilir. Her iki durumda da şerh, diğer paydaşların ve üçüncü kişilerin haklarını kısıtlar. Örneğin, şerh bulunan bölümde yeni bir yapı yapılması, taşınmazın satışı veya ipotek tesisi mümkün olmaz. Kısmi kamulaştırmada taşınmaz sahibinin kalan kısmı üzerindeki hakları devam etse de, kamulaştırılan kısımda kullanım ve tasarruf yetkisi ortadan kalkar. Tam kamulaştırmada ise malik tüm haklarını kaybeder ve kamulaştırma bedelini alma hakkı elde eder. Bu uygulama, tapu işlemlerinde uyuşmazlıkları önlemek için büyük önem taşır.

Taşınmazda Değer Artışı ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

Taşınmazda kamulaştırma şerhi bulunması, hem değer artışı hem de Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) hesaplamalarında belirleyici olur. DOP, imar uygulamaları sırasında taşınmaz maliklerinden kamu hizmetleri için alınan arsa payıdır. Kamulaştırma şerhi konulan taşınmazlarda, parselin hangi kısmının kamulaştırıldığı ve kullanım hakkının ne ölçüde kısıtlandığı dikkate alınarak, değer artışı ve DOP düzenlenir. Şerh konulmuş bir taşınmazda, şerh kaldırılmadan veya kamulaştırma süreci tamamlanmadan DOP uygulaması yapılamaz. Ayrıca, taşınmazda kamulaştırma nedeniyle bir değer kaybı oluştuysa, malik bu zararın karşılanmasını isteyebilir.

Kısacası, kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmazda hem imar uygulamaları hem de tapu işlemleri özel kurallara ve kısıtlamalara tabidir. Maliklerin hak kaybı ve sürecin aksaması yaşanmaması için, şerh uygulamaları ve ilgili düzenlemeler dikkatle takip edilmelidir.

Kamulaştırma Şerhi ile İlgili Sıkça Karşılaşılan Sorunlar

Şerh Süresinin Aşılması ve Sonuçları

Şerh süresinin aşılması, özellikle taşınmaz sahipleri arasında sıkça rastlanan bir sorundur. Kamulaştırma şerhi, tapu kütüğüne işlendiğinde belirli bir süre içinde idarenin kamulaştırma işlemini tamamlaması gerekir. Genellikle bu süre, 6 ay ile 1 yıl arasında değişmektedir. Ancak idare bu süre içinde kamulaştırma işlemini bitirmezse, şerh kendiliğinden geçersiz hâle gelir. Yani şerh süresi dolduğunda taşınmaz üzerindeki sınırlama ortadan kalkar ve tapu eski hâline döner.

Burada uygulamada yaşanan en büyük sorun, tapu müdürlüğünün bazen süresi dolan şerhi re’sen silmemesi, şerh kaldırılsa bile tarafların bundan haberdar olmamasıdır. Bu nedenle mülk sahiplerinin tapu kayıtlarını belli aralıklarla kontrol etmesi önemlidir. Eğer şerh süresi geçtiği halde idare işlem yapmamışsa, malik tapu müdürlüğüne başvurarak şerhin kaldırılmasını talep edebilir.

Maliklerin Hakları ve Korunması

Maliklerin hakları, kamulaştırma sürecinde ve şerh konulduğu hallerde en çok tartışılan konular arasındadır. Malik, şerh konulduğunda taşınmazını satma, rehin verme veya bir başkasına devretme haklarında önemli kısıtlamalarla karşılaşır. Ancak maliklerin en temel hakkı, adil ve güncel değer üzerinden kamulaştırma bedeli almaktır. Ayrıca şerh nedeniyle taşınmasının değer kaybı yaşaması durumunda, malik tazminat talep edebilir. Şerhten dolayı mülkiyet hakkı tamamen ortadan kalkmaz; yalnızca kısıtlanır.

Maliklerin korunması için yasada şu haklar düzenlenmiştir:

• Kamulaştırma işlemlerinin şeffaf ve yasalara uygun yürütülmesi
• Bedel tespiti sırasında malikin dava açma hakkı
• Gerek kamulaştırma işleminin iptali gerekse bedel tespiti için mahkemeye başvurma

Maliklerin dikkatli olması gereken nokta, kamulaştırma işlemi başlamadan ve şerh konulmadan önce idarenin tebligatlarını dikkatlice takip etmeleridir.

Kamulaştırma Şerhinin İptali ve Hukuki Yollar

Kamulaştırma şerhinin iptali, bazı şartlar altında mümkündür. En sık karşılaşılan gerekçe, idarenin yasal süresi içinde kamulaştırma işlemini tamamlamamış olmasıdır. Ayrıca kamulaştırma işleminde kamu yararı olmadığı veya usulsüzlük yapıldığı iddiasıyla da malik veya ilgililer hukuki yollara başvurabilir.

Şerhin iptali için izlenecek aşamalar:

1. İdareye başvuru yaparak süresi geçen ya da amacı dışına çıkan şerhin kaldırılmasını talep edebilirsiniz.
2. Tapu müdürlüğünden şerhin silinmesini isteyebilirsiniz.
3. İdare talebinizi reddederse, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine “kamulaştırma şerhinin iptali” için dava açabilirsiniz.

Mahkemeye başvurarak yapılan iptal davalarında genellikle idarenin şerhi süresinde işleme koymaması veya kanuna aykırı hareket etmesi halinde taşınmaz malikinin haklılığı kabul edilir.

Sonuç olarak, kamulaştırma şerhi ile ilgili sorunlar hem idareyi hem de maliki ilgilendiren karmaşık durumlardır. Şerh süresi, malikin hakları ve şerhin iptali için yasal yollara başvurma hakkı, taşınmaz sahipleri açısından dikkatle takip edilmelidir. Herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için mutlaka hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Kamulaştırma Şerhinin Uygulandığı Mevzuatlar ve Diğer Kanunlar

Petrol Kanunu, Orman Kanunu, Maden Kanunu Kapsamındaki Şerhler

Petrol Kanunu, Orman Kanunu ve Maden Kanunu kapsamında kamulaştırma şerhi oldukça sık karşımıza çıkan bir uygulamadır. Bu kanunlar kamu yararı için bazı taşınmazların kamulaştırılmasına izin vermektedir. Özellikle enerji, maden veya orman alanlarında yapılacak yatırımlar için devlet veya yetkili kurumlar tapuda taşınmazın üzerine şerh koymaktadır. Bu şerh, taşınmazın ileride kamulaştırılacağının işareti olur.

Petrol Kanunu’nda, petrol ve doğal gaz hatlarının geçtiği güzergahlar için taşınmazlara öncelikle şerh konulur. Orman Kanunu’nda ise orman sınırları içerisinde kalan veya ormanlaşmaya müsait bölgeler için şerh uygulaması yapılabilir. Maden Kanunu ise maden arama ve işletme izni verilen sahalarda, taşınmazlara şerh konarak malikin mülkiyet hakkı geçici olarak sınırlandırılabilir. Böylece, taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler kontrol altına alınır ve kamulaştırma işlemleri sırasında hukuki bir koruma sağlanır.

İrtifak Hakları İçin Konulan Kamulaştırma Şerhleri

İrtifak hakları da kamulaştırma şerhi uygulanmasının en önemli sebepleri arasındadır. Özellikle enerji nakil hatları, su boruları, yol, doğalgaz veya telekomünikasyon gibi kamu hizmetleri için taşınmazların belli bir kısmında irtifak hakkı kurulmaktadır. Bu gibi durumlarda, taşınmaz sahibi mülkiyet hakkını korusa da kullanım hakkı idareye veya ilgili kuruma geçer. Tapuda ise bu durum şerh olarak gösterilir.

İrtifak hakkı nedeniyle konulan şerhler sayesinde, taşınmazın üçüncü kişilere satılması veya devredilmesi halinde bile irtifak hakkı korunur. Yani yeni malik de bu irtifak hakkına ve şerhe tabi olur. Özellikle geçici irtifak alanlarında, hem taşınmazın değeri hem de kullanım koşulları bu şerhten etkilenir. Bu yüzden irtifak hakları için konulan kamulaştırma şerhi, arazi sahipleri için önemli bir yasal uyarı ve koruma mekanizmasıdır.

Şerhli Taşınmazların İmar Planına Uyumlu Hale Getirilmesi

Şerhli taşınmazların imar planlarına uyumlu hale getirilmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir zorunluluktur. Kamulaştırma şerhi konulan taşınmazlar üzerinde yapılacak herhangi bir imar uygulaması ya da yeni yapı inşaatı doğrudan bu şerhten etkilenir. Belediye veya il özel idaresi gibi kurumlar, şerhi dikkate alarak imar planı hazırlamak zorundadır.

Şerhli taşınmazlarda imar uygulamasına gidilmeden önce, şerhin kaldırılıp kaldırılmayacağı, taşınmazın kamulaştırılıp kamulaştırılmayacağı kesinleştirilir. Eğer kamulaştırma kesinleşirse, taşınmaz imar planında kamu hizmetine ayrılır. Eğer kamulaştırma iptal edilirse veya şerh kaldırılırsa, taşınmaz eski statüsüne döner ve malik tarafından serbestçe kullanılabilir. Bu süreç, hem yatırımcılar hem de taşınmaz malikleri açısından büyük önem taşır. Çünkü şerhli taşınmazlarda imar izni, ruhsat alma ve proje onay süreçleri çoğu zaman diğer taşınmazlara göre daha fazla bürokrasi gerektirir ve gecikebilir.

Sonuç olarak, kamulaştırma şerhi ile işaretlenmiş bir taşınmaz, imar planlarında da bu statüsü dikkate alınarak işlem görmektedir. Hem devletin hem bireylerin haklarının korunması için bu uygulama şarttır.

Kamulaştırma Bedeli ve Bedel Tespiti

Kamulaştırma bedeli, bir taşınmazın kamu yararı için alınması durumunda mal sahibine ödenecek olan paradır. Kamulaştırma işlemi başladığında, taşınmazın gerçek değerinin tespiti büyük önem taşır. Bedel tespitinde öncelikli olarak taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, kullanılış şekli ve mevcut piyasadaki rayiç değeri göz önünde bulundurulur. Kamulaştırma kanununda, mal sahibinin zarara uğramaması esastır ve bedelin adil biçimde belirlenmesi gerekir. Bu nedenle tespit işi çoğunlukla bilirkişiler aracılığıyla yapılır. Ayrıca, bedel tespitinin mahkeme yoluyla itiraz edilebileceği unutulmamalıdır.

Kamulaştırmada Bilirkişi Raporu ve Mahkeme Sürecinin Rolü

Kamulaştırmada bilirkişi raporu, taşınmazın değerinin gerçekçi şekilde belirlenmesi için vazgeçilmezdir. Mahkeme, kamulaştırma bedelini saptarken genellikle tarafsız ve konusunda uzman bilirkişiler görevlendirir. Bilirkişi heyeti, taşınmaz üzerinde inceleme yapar, o çevredeki emsal satışları inceler ve taşınmazın güncel piyasa değerine ulaşır. Hazırlanan bilirkişi raporu mahkemeye sunulur ve mahkeme de bu raporu dikkate alarak kesin kamulaştırma bedelini belirler.

Mahkeme süreci boyunca mal sahibi, belirlenen bedele itiraz etme hakkına sahiptir. Tarafların anlaşamaması durumunda, karar tamamen mahkeme yetkisindedir. Böylelikle hukuki güvence sağlanır ve bedeldeki olası haksızlıkların önüne geçilmeye çalışılır. Kamulaştırma davalarında bilirkişi raporlarının belirleyici ve bağlayıcı rolü vardır.

Geri Alma (Rücu) Hakkı

Geri alma hakkı ya da rücu hakkı, kamulaştırılan taşınmazın kamu yararı amacıyla kullanılmaması veya amacının ortadan kalkması halinde, eski mal sahibine geri verilmesidir. Türk hukukunda, kamulaştırılan taşınmazlar belirtilen amaçla kullanılmazsa, eski malik veya mirasçıları ilgili kuruma başvurarak kamulaştırma bedelini alarak taşınmazın kendilerine iade edilmesini talep edebilirler.

Geri alma hakkının süresi ve şartları Kamulaştırma Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Genellikle taşınmaz kamulaştırma amacına uygun olarak 5 yıl içinde kullanılmazsa, taşınmaz geri alınabilir. Bu işlem sırasında malik, kamu tarafından ödenen kamulaştırma bedelini iade etmek zorundadır. Rücu hakkı ile taşınmaz sahiplerinin hakkı korunmakta, haksız ve gereksiz mülksüzleştirmeler önlenmektedir.