Parselasyon Planı Nedir?

Parselasyon Planı nedir, ne işe yarar, nasıl yapılır? İmar planı olan bir bölgede Parselasyon Planı, kadastro parsellerini yapılaşmaya uygun hale getirir; yollar, parklar gibi kamu alanları için DOP kesintisi yapılır, kalan alanlar hak sahiplerine dağıtılır. Kim hazırlar, belediye encümeni mi onaylar, askı süresi kaç gündür, tapuya tescil nasıl olur? Hepsini sade şekilde ele alıyoruz.

Bu yazıda:

• Tanım ve hukuki dayanak (3194/18)
• Süreç: hazırlama, onay, 1 ay askı süresi, itiraz, kesinleşme
• Yetki: belediyeler ve il özel idareleri
• Dikkat: hisseli parseller, düzenleme sınırı, hatalı parselasyon
• Sık sorular: DOP oranı, kamulaştırma farkı, tapuda işlem

Amacımız, arsa sahiplerinin, yatırımcıların ve teknik personelin sorularını hızlıca yanıtlamak. Başlamadan önce temel kavramı netleştirelim: Parselasyon Planı.

Parselasyon Planının Tanımı ve Temel Kavramlar

Parselasyonun Tanımı

Parselasyonun tanımı, şehircilik ve arazi düzenlemesiyle ilgilenen kişiler için oldukça önemlidir. Parselasyon, temel olarak bir arsa veya arazinin, imar planına uygun şekilde daha küçük parçalara ayrılması işlemidir. Yani mevcut büyük arazilerin, imar koşullarına ve belediyenin belirlediği kurallara göre, sınırlarının yeniden düzenlenmesidir. Parselasyon işlemi sonucunda oluşan her yeni parça, tapuda bağımsız bir parsel olarak kayıt edilir. Bu sayede arazi sahipleri, yeni oluşan imar parselleri üzerinde tasarruf hakkına sahip olur.

Parselasyon Planı ile İlgili Temel Kavramlar

Parselasyon planı ile ilgili temel kavramlar arasında parsel, ifraz, tevhit, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve imar adası gibi terimler öne çıkar. Parsel, tapuda kaydı olan en küçük arazi parçasıdır. İfraz, büyük bir parselin daha küçük parçalara ayrılmasıdır. Tevhit ise birden fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesidir. DOP, parselasyon sırasında kamuya ayrılan yol, park, yeşil alan gibi yerler için yapılan düzenleme payıdır. İmar adası ise, imar planına uygun şekilde oluşturulan ve etrafı yollarla çevrili arsa topluluğuna verilen isimdir. Bu kavramlar, parselasyonun anlaşılması ve uygulamada doğru adımlar atılması açısından mutlaka bilinmelidir.

Parselasyon ve İmar Planı İlişkisi

Parselasyon ve imar planı ilişkisi şehirleşmenin temel taşlarından biridir. Parselasyon işlemi, mutlaka onaylı bir imar planına dayanır. Yani bir bölgede imar planı olmadan parselasyon yapılamaz. İmar planı, bir bölgedeki yapılaşmanın ve kullanım amaçlarının ana hatlarını ortaya koyan belgedir. Parselasyon planları ise, bu imar planının sahada uygulanmasını sağlar. Başka bir deyişle, parselasyon planı olmadan imar planında öngörülen yollar, parklar, sosyal donatılar ve yapılaşma düzeni hayata geçemez. Bu nedenle, imar planı ve parselasyon planı birlikte çalışarak modern şehirlerin oluşmasının önünü açar.

Hamur Kuralı Nedir?

Hamur kuralı nedir sorusu, parselasyon sürecinde sıkça karşılaşılan bir konudur. Hamur kuralı, parselasyon yapılırken tüm arazilerin sınırlarının bir araya getirilip, sanki tek bir bütünmüş gibi değerlendirilmesi anlamına gelir. Bu yöntemle, bölgedeki tüm parsellerin toplu olarak yeniden düzenlenmesi mümkün olur. Hamur kuralı sayesinde, her parsel sahibine toplam alanın belirli oranında, eşit şekilde imar hakkı tanınır. Aynı zamanda park, yol ve sosyal donatı için ayrılan alanlar adilce bütün parsellerden karşılanır. Böylece, mülk sahiplerinin hak kayıpları minimize edilirken şehircilik ilkelerine uygun yeni parsel yapısı oluşturulmuş olur.

Parselasyon Planının Hukuki Dayanağı ve Mevzuatı

İmar Kanunu ve İlgili Maddeler

İmar Kanunu parselasyon planlarının hazırlanmasında en önemli yasal kaynaktır. Türkiye’de parselasyon işlemleri, ağırlıklı olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve ilgili yönetmelikler kapsamında yürütülür. Bu kanun, bir bölgede yapılaşma öncesi arsaların paylaşımı ve düzenlenmesi esaslarını belirler. İmar Kanunu’nun 18. maddesi, ham arsaların imar planına uygun şekilde yeniden parseller haline getirilmesini ve kamunun ihtiyacı olan yol, park gibi alanların bu dönüşüm sırasında ayrılmasını zorunlu tutar.

Ayrıca, İmar Kanunu’nun başka maddeleri de süreçte rol oynar. Örneğin, 19 ve 20. maddeler parselasyon planlarının onayı, ilanı ve kesinleşmesiyle ilgilidir. Parselasyon sırasında kamusal alan kesintileri ve hak sahiplerinin taşınmazlarının değeri gibi konular bu maddelerde açıklanır. Sonuçta tüm parselasyon işlemleri, ilgili kanun maddeleri çerçevesinde ve belediyelerin ya da il özel idarelerinin denetiminde yapılmak zorundadır.

Kadastro Mevzuatı ve Parselasyon

Parselasyon planlarının hukuki altyapısında kadastro mevzuatının da çok önemli bir yeri vardır. Kadastro Kanunu, taşınmazların sınırlarının harita üzerinde belirlenmesi ve resmi kayıtlara geçirilmesi için esasları oluşturur. Parselasyon yapılırken mevcut tapulu taşınmazlar, kadastro müdürlüklerinin verilerine göre düzenlenir ve yeni oluşan imar parselleri tescil edilmek üzere tapuya bildirir.

İmar uygulamalarında kadastro parselleri, “hamur hale getirme” adı verilen bir işlemle bir bütün olarak ele alınır ve planlı, düzenli kentleşmeye uygun yeni parseller ortaya çıkarılır. Tüm bu işlemlerde kadastro müdürlükleri, planların teknik uygunluğu ve hak sahiplerinin taşınmazlarının tespiti açısından başrol üstlenir. Ayrıca, parselasyon sonucu oluşan yeni sınırlar yine kadastro mevzuatı çerçevesinde tapu siciline kaydedilir.

Özel ve Genel Parselasyon Planları

Parselasyon planları hazırlanırken “özel” ve “genel” olmak üzere iki ana kategoriye ayrılır. Genel parselasyon planı, bir alanın tamamında yapılan ve birden fazla taşınmazı kapsayan geniş çaplı imar uygulamalarını tanımlar. Genellikle imar yetkisine sahip belediyeler veya il özel idareleri tarafından hazırlanır ve bölgedeki tüm taşınmaz sahiplerinin katılımı ile gerçekleşir.

Bunun yanında, özel parselasyon planı ise belirli bir taşınmaz veya belirli bir alanı kapsayan daha küçük ölçekli uygulamalar için hazırlanır. Sıklıkla büyük projeler veya bireysel talep üzerine uygulanır. Özel parselasyonlarda, ilgili arsa sahipleriyle bir araya gelinerek sadece o parsellere özel bir düzenleme yapılır. Her iki tür parselasyon planı da hem İmar Kanunu’na hem de kadastro mevzuatına tabi olup, kamusal yararın ve şehir planlamasının temel kural ve amaçlarına uygun olmalıdır.

Parselasyon Planı Nasıl Yapılır?

Parselasyon Planı Hazırlama Süreci

Parselasyon planı hazırlama süreci, bir arsanın imar planına uygun şekilde bölünmesi ve yeni parsel sınırlarının oluşturulması işlemini kapsar. Bu süreçte öncelikle imar planı kararları dikkate alınır ve mevcut kadastro parselleri değerlendirilir. Belediye veya ilgili idare, bölgede uygulanacak planlama talebini alır ve bir harita mühendisi tarafından gerekli teknik çalışmalar başlatılır. Plan, hem arazi üzerindeki mevcut yapıları hem de yollar, parklar ve diğer ortak alanları dikkate alacak şekilde hazırlanır. Hazırlanan taslak plan, idareye sunulur ve teknik kontrollerden geçirilir. Kontroller sonrası plan askıya çıkarılarak ilgililerin görüşlerine açılır.

Parselasyon Planı İçin Gerekli Belgeler

Parselasyon planı hazırlanırken bazı belgelerin eksiksiz olarak sunulması gerekir. Bunlar arasında:

• Güncel tapular
• İmar çapı ve imar durum belgesi
• Kadastro haritası ve mevcut parsel bilgileri
• Alanın güncel halini gösteren halihazır harita
• Yetkili harita mühendisinin hazırlanmış plan teklifleri
• İlgili kira ya da malik bilgileri
• Belediyeden alınacak onaylı yazışmalar ve plan kararları bulunur.

Bu belgeler olmadan planın teknolojiye uygun hazırlanması ve idare tarafından değerlendirilmesi mümkün değildir.

Parselasyon Planının Şematik Hazırlanışı

Parselasyon planı hazırlanışında önce mevcut kadastro parselleri bilgisayar ortamında işlenir ve alanın sınırları belirlenir. Ardından, imar planındaki yol, park, yeşil alan gibi kamusal yerler şematik olarak planda gösterilir. Plan üzerinde yeni parsel büyüklükleri ve sınırları çizilir. Daire, üçgen, dikdörtgen veya değişik geometrik şekiller yöntem olarak kullanılabilir, ancak planın imar planı yönetmeliğine %100 uygun olması zorunludur. Her bir yeni parsel numaralandırılır ve maliklere ait paylar hesaplanarak ilgili bölümlere yerleştirilir.

Parselasyon Planında DOP ve KOP Kesintileri

Parselasyon planında en çok tartışılan konulardan biri de DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve KOP (Kamu Ortaklık Payı) kesintileridir. DOP, düzenlenen alandan, park, yol, yeşil alan, okul gibi kamuya ayrılacak kısımlar için yapılan kesintidir. KOP ise kamulaştırma yapılmadan kamunun faydasına bırakılan alanlardır. Kanunen DOP oranı, düzenleme yapılan toplam alanın %45’ini geçemez. Eğer bu sınır aşılırsa plan iptal edilebilir. DOP ve KOP hesaplamaları, hak sahiplerinin adaletli paylaşımı açısından kritik önemdedir.

Askı Süreci ve Onay İşlemleri

Parselasyon planı hazırlandıktan sonra askı süreci başlar. Hazırlanan plan, belediye veya ilgili idarenin ilan panosunda en az 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu süreçte hak sahipleri ve ilgililer planı inceleyerek itirazda bulunabilir. Askı süresi bitiminde, yapılan itirazlar idare tarafından değerlendirilir. Kimi durumlarda yapılan değişikliklerle plan tekrar askıya alınabilmektedir. Son aşamada, belediye encümeni veya il özel idaresi planı nihai olarak onaylar.

Tapu ve Kadastroya Tescil İşlemleri

Onaylanan parselasyon planı, Kadastro Müdürlüğü'ne gönderilir ve yeni oluşan parsel sınırları tapu kütüğüne işlenir. Bu işlem tescil olarak adlandırılır. Tapu tescili ile birlikte her parselin yeni tapu kayıtları oluşturulur. Eğer eski parsellerde şerhler, ipotekler veya hacizler varsa, bunlar yeni parsel tapularına aktarılır. Tapu ve kadastro işlemleri tamamlanmadan yeni parseller üzerinde inşaat ya da alım-satım işlemi yapılamaz.

Parselasyon Planının Asılması ve Duyurusu

Parselasyon planı, askıya çıkarıldıktan sonra ilan edilir. Belediye binasında ve internet sitesinde duyuru yapılır, ayrıca muhtarlara ve ilgili kişilere de yazılı bildirim gönderilebilir. Duyurunun amacı, hak sahiplerinin plan hakkında bilgi sahibi olmasını ve varsa hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlamaktır. Süreç sonunda itirazda bulunmayan hak sahipleri planı kabul etmiş sayılır.

Parselasyon Planı Kesinleşmesi

Askı süresi bittiğinde ve yapılan itirazlar karara bağlandığında parselasyon planı kesinleşir. Kesinleşme ile birlikte yeni parsel sahipleri tüm haklarına kavuşur. Bundan sonra imar uygulamaları, yapı ruhsatı talepleri veya tapu işlemleri yeni plana göre yürütülür. Kesinleşmiş parselasyon planına karşı idari yargıda dava açma hakkı da askı süresinin bitimi ile başlar.

Belediyeler ve İl Özel İdareleri

Belediyeler ve il özel idareleri, parselasyon planında en yetkili kurumlar arasında yer alır. Parselasyon işlemi genellikle belediye sınırları içinde belediye tarafından, belediye dışındaki alanlarda ise il özel idareleri tarafından yürütülür. Bu kurumlar, imar planına uygun olarak yeni parsellerin oluşturulmasını organize eder. Parselasyon planının hazırlanmasından, askı sürecine kadar birçok aşamada aktif rol oynarlar ve planların onaylanmasında son kararı verirler. Ayrıca yapılan tüm işlemlerin resmiyete kavuşması için tapuda tescil işlemlerini de başlatırlar. Dolayısıyla belediyeler ve il özel idareleri olmadan bir parselasyon planı uygulamaya konulamaz.

Kadastro Müdürlükleri

Kadastro müdürlükleri, parselasyon planının hazırlanışı ve uygulanışı sırasında önemli teknik görevler üstlenir. Mevcut kadastro kayıtları ve parsel bilgilerinin güncel olması için gerekli kontrolleri yaparlar. Parselasyon sırasında oluşan yeni sınırları belirler, eski ve yeni tapu kayıtlarının doğru şekilde tutulmasını sağlarlar. Kadastro müdürlükleri aynı zamanda, parselasyon sonucunda ortaya çıkan yeni parsel numaralarını ve koordinatlarını tescil eden resmi kurum olma özelliğine sahiptir. Bu işlemler sırasında teknik doğruluğun sağlanmasına büyük özen gösterirler.

Harita Mühendisleri

Harita mühendisleri, parselasyon planının teknik olarak hazırlanmasında ve uygulama projelerinin çizilmesinde kilit rol oynar. Parselasyon planı için gerekli ölçüm ve hesaplamaları yaparlar. Arazi üzerinde sınırların yerinde işaretlenmesi, planların çizilmesi ve uygunluk analizlerinin gerçekleştirilmesi harita mühendislerinin uzmanlık alanıdır. Aynı zamanda, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve KOP (Kamulaştırma Ortaklık Payı) gibi kesintilerin hesaplanmasında ve planın dijital ortama aktarılmasında aktif görev alırlar. Harita mühendisleri sayesinde yapılan işlemler hem hızlı hem de hatasız olur.

Hak Sahipleri ve İlgili Taraflar

Parselasyon planında hak sahipleri ve ilgili taraflar da sürecin vazgeçilmez bir parçasıdır. Arazi üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kişiler, taşınmaz sahipleri ve varsa hissedarlar bu grupta yer alır. Planlama sürecinde yapılan değişiklikler doğrudan hak sahiplerinin tapu kayıtlarına ve parsel büyüklüklerine etki eder. Ayrıca askı sürecinde planlara itiraz etme veya dava açma hakları vardır. Hak sahipleri dışında belediye yetkilileri, avukatlar, teknik danışmanlar da sürece dahil olabilir. Hak sahiplerinin görüş ve onayları alınmadan sürecin tamamlanması mümkün olmaz. Bu yüzden hak sahipleri ile sürekli iletişim ve bilgilendirme yapmak çok önemlidir.

Üst Ölçekli Planlara Uygunluk

Üst ölçekli planlara uygunluk, parselasyon planlarında en önemli kriterlerden biridir. Hazırlanan parselasyon planı, mutlaka mevcut nazım imar planına ve varsa bölge planlarına uygun şekilde düzenlenmelidir. Eğer üst ölçekli planda yapı yoğunluğu, yapılaşma koşulları veya kullanım türleri belirlenmişse, alt ölçekli parselasyon planı bunlarla çelişmemelidir. Belediyeler, bir parselasyon planını onaylamadan önce bu uygunluğu titizlikle kontrol eder. Çünkü üst ölçekli plana aykırı yapılan işlemler, ileride imar uygulamalarının iptaline yol açabilir ve hak kaybı doğurabilir. Bu nedenle proje hazırlanırken ilk adımda üst ölçekli planlar detaylıca incelenmeli ve tüm çizimler buna göre yapılmalıdır.

Minimum Parsel Büyüklükleri

Minimum parsel büyüklükleri, imar mevzuatında belli standartlara bağlanmıştır. Her belediyenin ya da il özel idaresinin kendi imar yönetmeliği olabilir ve bu yönetmelikler net olarak en küçük parselin kaç metrekare olacağını belirler. Mesela, konut alanlarında minimum 300 m², ticaret veya sanayi alanlarında ise farklı büyüklükler öngörülebilir. Parselasyon planı yapılırken, hiçbir yeni parsel bu sınırdan daha küçük olamaz. Aksi halde tapuya tescil işlemi gerçekleşmez ve kullanımda sorunlar ortaya çıkar. Ayrıca minimum parsel büyüklükleri, yaşam kalitesini korumak ve sağlıklı kentleşmeyi sağlamak için de gereklidir.

Siluet ve Kentsel Görüntü Koruma

Siluet ve kentsel görüntü koruma, günümüzde şehirlerin estetik görünümünü ve tarihi dokusunu korumak için büyük öneme sahiptir. Özellikle tarihi alanlarda, denize kıyısı olan şehirlerde veya kültürel miras bölgelerinde imar ve parselasyon planları hazırlanırken şehir siluetine zarar vermemeye dikkat edilir. Bu alanlarda ada ve parsel düzenlemelerinde ani yükseklik değişikliklerine yer verilmez. Ayrıca yeni parsellerin şekliyle beraber, yol genişlikleri ve yeşil alan dağılımları da görüntüyü destekler nitelikte olmalıdır. Siluetin bozulması, sadece estetik açıdan değil, turizm ve şehir markası açısından da olumsuz bir sonuç doğurur.

Kısıtlayıcı ve Yönlendirici Kriterler

Kısıtlayıcı ve yönlendirici kriterler, parselasyon planı hazırlanırken hem kanunlardan hem de yerel yönetim kararlarından kaynaklanabilir. Örneğin, eğimli arazilerde yapılaşmaya sadece belirli bölgelerde izin verilebilir. Ya da dere yatakları, orman sınırları, sit alanları kesin koruma altındadır ve buraların imar planına dahil edilmesi yasaktır. Ayrıca trafik yoğunluğu, altyapı kapasitesi, afet riski gibi faktörler de hem kısıtlama hem de yönlendirme amacıyla dikkate alınır. Plan hazırlanırken bu kriterler göz önüne alınmazsa, uygulama aşamasında plan iptalleri ve yasal sıkıntılar yaşanabilir. Bu nedenle detaylı analiz yapmak ve uzman görüşü almak şarttır. Kapsamlı ve sağlıklı bir parselasyon planı, şehirlerin geleceğini doğru şekilde şekillendirir.

Uygulama Yöntemleri ve Teknik Süreçler

Kadastro Parsellerinin Hamur Hale Getirilmesi

Kadastro parsellerinin hamur hale getirilmesi, arsa düzenleme çalışmalarında en temel adımlardan biridir. Bu yöntemde, planlanan bir alanda bulunan tüm kadastro parselleri, bir havuzda toplanır gibi birleşik şekilde değerlendirilir. Hamur kuralına göre, her taşınmazın alanı ve değeri göz önünde bulundurularak, mülkiyet hakları korunacak şekilde yeni düzenleme yapılır.

Kadastro parsellerinin hamur hale getirilmesiyle, imar planına uygun yeni parseller oluşturulabilir. Burada, tüm hissedarlar ve malikler arasında bir adalet sağlanır. Ayrıca, yol, park ve yeşil alan gibi kamuya ayrılan kısımlar da bu işlem sırasında dikkate alınır. Herkesin payına düşen alan, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinden sonra yeniden belirlenmektedir.

İmar Parsellerinin Oluşturulması

İmar parsellerinin oluşturulması, hamur hale getirilen kadastro parsellerinden sonra uygulamaya konulan bir aşamadır. Burada, imar planında öngörülen yollar, sosyal donatı alanları, parklar ve yapı adaları yerleştirilir. İmar parselleri, artık yapılaşmaya uygun ve resmi olarak tapuda tescil edilebilen parsellerdir.

İmar parsellerinin oluşturulmasında parsel büyüklükleri, imar yönetmeliklerine uygun olarak belirlenir. Parsel sınırları çizilir ve her parselin mülkiyet hakkı, hamur kuralı çerçevesinde yeniden dağıtılır. Bu süreçte yol, meydan, oyun alanı gibi kamu kullanımına sunulan alanlardan dolayı alınan kesintiler, herkesin payı oranında eşit yapılır.

Parsel İfrazı ve Tevhit Kısıtlaması

Parsel ifrazı ve tevhit kısıtlaması, imar uygulamaları sırasında dikkat edilmesi gereken önemli teknik işlemlerdendir. Parsel ifrazı, büyük bir parselin yönetmeliklere uygun şekilde daha küçük parçalara bölünmesidir. Fakat, bu işlem belediyenin onayına tabidir ve minimum parsel büyüklüklerine dikkat edilmelidir.

Tevhit ise, yan yana iki veya daha fazla parselin birleştirilmesidir. Bazı durumlarda, yapılaşmaya uygun olmayan küçük parseller tevhit yolu ile bir araya getirilerek daha kullanışlı alanlar oluşturulur. Ancak, imar planına uygunluk ve belediyenin kriterleri bu konuda belirleyicidir. Parsel ifrazı ve tevhit işlemlerinde, imar planı hükümlerinin dışına çıkmamak gerekir.

Özel Parselasyon Uygulamaları

Özel parselasyon uygulamaları ise, genellikle kamu yatırımlarından ayrı ve maliklerin talepleriyle yapılan düzenlemelerdir. Bu uygulamalarda, birden fazla malik isteğe bağlı olarak bir araya gelip kendi arsalarını belirli bir düzene sokmak için özel parselasyon planları hazırlatabilirler.

Özel parselasyonlarda plan, imar planına ve ilgili mevzuata uygun olmalıdır. Ayrıca, kamuya ayrılan alanlar için yine DOP kesintisi yapılır ve herkesin payı hakkaniyetle hesaplanır. Belediyenin ya da il özel idaresinin onayı olmadan bu tür uygulamalar geçerli olmaz. Hem düzenleyici, hem de malik açısından her aşamanın titizlikle yürütülmesi gerekir.

Bu teknik süreçler, parselasyon planı uygulamaları sırasında hem hukuksal hem de teknik açıdan uyulması gereken standartlardır ve şehircilik açısından düzenli bir kentleşme için vazgeçilmezdir.

Parselasyon Planı İptal Nedenleri

Parselasyon planı uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunlar arasında planın iptaline yol açan nedenler önemli bir yer tutar. İptal nedenleri genellikle teknik yetersizlikler, yetkisiz kurumların işlem yapması, üst ölçekli imar planlarının iptali ve hak sahiplerine ilişkin hatalar başlıklarında toplanır. Her bir neden, hem idari hem de hukuki sürecin tıkanmasına ve arsanın değer kaybetmesine yol açabilir.

Teknik Yetersizlik ve Hesaplama Hataları

Teknik yetersizlik ve hesaplama hataları, parselasyon planlarının en sık iptal edilen nedenleri arasındadır. Bu hatalar; yüzölçümlerin yanlış hesaplanması, kadastro verileri ile plan arasındaki uyumsuzluklar, yanlış veya eksik hisse dağılımları, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ile ilgili hatalı oranlar olarak görülebilir. Ayrıca çizimlerdeki teknik eksiklikler, koordinat hataları ve donatı alanlarının eksik veya yanlış gösterilmesi de planın hukuka aykırı sayılmasına neden olur. Planın teknik olarak hatalı olması, doğrudan iptal davası gerekçesi sayılır.

Yetkisiz Kurumlarca Yapılan İşlemler

Parselasyon planının yetkisiz kurumlarca yapılması da ciddi bir iptal nedenidir. Örneğin, belediye sınırları dışında bir yerin planının belediye yerine il özel idaresi tarafından onaylanması gerekirken bu kurala uyulmazsa, yapılan işlem geçerliliğini yitirir. Ayrıca belediye veya il özel idaresi onayları alınmadan yapılan işlemler de geçersizdir. Yargı, idarenin yetki sınırlarına titizlikle bakar; bu sebeple usule uygun yapılmayan işlemler kolayca iptal edilir.

Üst Ölçekli Plan İptalleri ve Sonuçları

Parselasyon planının ana dayanağı olan üst ölçekli imar planları (nazım ve uygulama imar planları) iptal edilirse, alt ölçekli parselasyon planı da otomatik olarak hükümsüz hâle gelir ve iptali gerekir. Örneğin, bir imar planı mahkeme veya idare tarafından iptal edildiğinde, buna dayalı olarak yapılan parselasyon planı da aynı akıbeti paylaşacaktır. Üst ölçekli planor olmadan yapılan uygulamalar geçersizdir. Bu tür iptallerde sonuç, eski kadastro düzenine dönülmesi ve çoğu zaman taşınmaz sahiplerinin mağduriyetinin oluşmasıdır.

Hak Sahiplerine Dair Hatalar

Hak sahiplerine ilişin hatalar ise planın iptal edilmesine yol açan diğer önemli nedenlerdir. Özellikle tapu kayıtlarının dikkate alınmaması, hissedar bilgilerindeki yanlışlıklar, maliklerin tespitinde eksiklik ya da yanlışlık yapılması durumunda, planların hukuka uygun olmadığı ortaya çıkar. Parselasyon sırasında bazı hissedarların haklarının göz ardı edilmesi veya tapuda kayıtlı olmadığı halde bir kişinin hak sahibi gösterilmesi yargının iptal sebebi olarak değerlendirdiği konulardandır. Maliklerin rızası aranmasa bile haklarının korunması ve doğru şekilde tespiti gerekir.

İtiraz ve Dava Açma Süreçleri

Parselasyon planlarında çıkan sorunlar nedeniyle hem askı süresinde hem de sonrasında çeşitli yollarla itiraz ve dava açma hakkı bulunmaktadır. Süreç idare ve yargı önünde ayrı iki aşamadan oluşur.

İtiraz Şekli ve Süresi

Parselasyon planına itiraz etmek isteyen kişilerin askı süresi olan 30 gün içerisinde ilgili belediyeye veya il özel idaresine yazılı başvuru yapmaları gerekir. Bu süre zarfında yapılan itirazlar idare tarafından değerlendirilmeli ve 30 gün içinde cevaplanmalıdır. Süresi içinde itiraz edilmezse, plan kesinleşir; bu durumda sadece dava açma yolu kalır. Askı ilanı ve elektronik ilanlar sürenin başlamasını sağlar ve itiraz dilekçesinde açıkça gerekçelerin yazılması önemlidir.

Dava Açma Ehliyeti

Parselasyon planından olumsuz etkilenen hak sahipleri, hissedarlar veya menfaati zarar gören herkes iptal davası açabilir. Dava açma ehliyeti, söz konusu planın iptaliyle doğrudan veya dolaylı etkilenen ilgili kişilere tanınır. Sadece tapu kaydı olanlar değil, aynı zamanda üzerlerinde herhangi bir takyidat veya ayni hak bulunanlar da dava açabilir. Topluca veya ferdi olarak başvuru mümkündür.

Görevli Mahkemeler

Parselasyon planının iptali için açılacak davalarda görevli mahkeme idare mahkemeleridir. Büyük davalarda, işlemi yapan belediye veya il özel idaresinin bulunduğu yerdeki idare mahkemesi yetkilidir. İdare mahkemesinin kararları Danıştay nezdinde temyiz edilebilir. Tapu işlemlerine dair açılacak davalar ise asliye hukuk mahkemesinde görülür; ama işlem doğrudan idarenin kararı ile ilgiliyse idare mahkemesi tercih edilmelidir.

Parselasyon planı ile ilgili bir sorun yaşıyorsanız, askı ilanını takip edin ve süresinde itiraz etmeyi unutmayın. Hak kaybına uğramamak için sürelere ve şekle dikkat etmek çok önemlidir!

Yapılaşma İzni ve Başvuru Süreci

Yapılaşma izni, parselasyon planı kesinleşip tapuya tescil ettirildikten sonra başlayan önemli bir aşamadır. İlgili arsa sahipleri, parsellerinin imar planına uygun şekilde oluşturulmasının ardından, belediyeye veya ilgili il özel idaresine yapı ruhsatı başvurusu yapabilirler.

Yapılaşma izni almak için öncelikle tapu kayıtlarının güncel olması ve parselin imar planına uygun hale getirilmiş olması gerekir. Başvuru sırasında, mimari proje, statik proje ve zemin etüdü gibi teknik belgeler talep edilir. Belediye, başvurulan projeleri imar yönetmeliği ve plan hükümlerine göre inceleyerek onaylar ya da düzeltme için iade eder. Onaylanan projeler için yapı ruhsatı düzenlenir ve inşaat süreci resmen başlamış olur.

Yapılaşma izni sürecinin eksiksiz yürütülmesi, ileriye dönük hukuki sorunların önüne geçilmesi için büyük önem taşır. Tüm belgelerin tam ve güncel olarak sunulması gerekmektedir.

Parsel Paylaşımı ve Tapu İşlemleri

Parsel paylaşımı ve tapu işlemleri, parselasyon planı tamamlandıktan sonra en çok merak edilen süreçlerden biridir. Kesinleşmiş ve tescil edilmiş bir parselasyon planında parsel sahiplerinin hakları net olarak belirlenmiştir.

Öncelikle, yeni oluşan imar parselleri tapuya tescil edilir ve her parsel için ayrı tapular düzenlenir. Ortak mülkiyet ya da hisseli durumlarda, hissedarlar arasında yapılan anlaşmalar doğrultusunda yeni tapu kayıtları oluşturulur. Tapu işlemleri için harç ve döner sermaye gibi giderlerin yatırılması gerekir.

Parsel paylaşımı esnasında, eğer birden fazla kişi aynı parselde hisse sahibi ise, hissedarlar arasında anlaşmaya varılarak pay oranları güncellenir. Bazen kişiler arası anlaşmazlık durumunda hukuki süreçler de devreye girebilir.

Sonuç olarak, tapu işlemlerinin titizlikle yürütülmesi ve hak sahiplerinin mağdur olmadan paylarını alması hedeflenir.

İmar Planı Yenilikleri ve Parselasyon Planına Etkileri

İmar planı yenilikleri, zaman içinde değişen kentsel ihtiyaçlar ve gelişen şehircilik anlayışı ile sıkça karşılaşılan bir durumdur. İmar planlarında yapılan revizyonlar veya güncellemeler, mevcut parselasyon planlarını ve tapuda tescil edilen parselleri doğrudan etkileyebilir.

İmar planında yapılan bir değişiklikle, bir bölgedeki yapılaşma koşulları, parsel büyüklükleri veya kullanım kararları değişebilir. Bu değişiklikler parselasyon planında yeni bir uygulama yapılmasını gerektirebilir. Örneğin, bir yol güzergahı değiştirildiğinde, o bölgede yeniden düzenleme veya parsellerin birleştirilmesi gerekebilir.

Ayrıca, eski parselasyon planlarının güncellenmesi, hak sahiplerinin yeniliklerden etkilenmemesi için yapılması gereken bir işlemdir. Belediye ve kadastro müdürlükleri, imar planı değişikliklerini dikkate alarak gerekli düzeltmeleri yapar ve ilgililere bildirir.

Kısacası, imar planında yapılan her değişiklik, parselasyon planı üzerinde de çeşitli etkiler doğurabilir ve bu nedenle ilgili tarafların süreci yakından takip etmesi önemlidir.

Parselasyon Planı Özelinde Merak Edilen Kavramlar

Parselasyon Planı Örneği ve İncelenmesi

Parselasyon planı örneği arayanlar genellikle belediyelerin veya tapu müdürlüklerinin sunduğu güncel belgelere bakar. Parselasyon planı örneğinde genellikle yeni oluşturulan imar parselleri, yollar, park gibi kamusal alanlar ve yasal sınırlar yer alır. Bu örnekler üzerinden yapılan incelemede, her bir parsel için verilen numara, yüzölçümü, imar planına uygunluk ve yapılan ifraz-tevhit işlemleri dikkatle incelenir.

Parselasyon planı incelerken özellikle DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve KOP (Kamu Ortaklık Payı) oranlarının doğru ayrılıp ayrılmadığı kontrol edilir. Ayrıca hak sahiplerinin listesiyle yapılan dağılımın adil olup olmadığı bakılır. Uygulamada plan örneği genellikle ok ve ölçek gösteren bir harita üzerindedir. Belediyelerden veya ilgili kadastro müdürlüklerinden örnek planlar görmek mümkündür.

Parselasyon Sorgulama Yöntemleri

Parselasyon sorgulama yapmak isteyen kişiler, özellikle tapu ve kadastro müdürlükleri, e-Devlet Kapısı veya belediyelerin resmi internet siteleri üzerinden işlemlerini gerçekleştirir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün "Parsel Sorgulama" uygulaması ile vatandaşlar, adres ya da ada-parsel numarası girerek istedikleri parselin son durumunu öğrenebilirler.

Sorgulama sürecinde genellikle aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veya ilgili belediyenin internet sitesine giriş.
2. “Parsel Sorgulama” ya da “İmar Durumu Sorgulama” bölümünün seçilmesi.
3. Gerekli bilgiler (il, ilçe, mahalle, ada, parsel numarası) girilerek arama yapılması.
4. Sonuç ekranında parselasyon planındaki mevcut parselin yeri, metrekare bilgisi ve imar uygulaması sonrası durumu görüntülenir.

Bazı belediyeler webGIS (coğrafi bilgi sistemi) hizmeti sunarak detaylı harita üzerinden inceleme fırsatı verir.

Parselasyon Planında Sıkça Kullanılan Terimler

Parselasyon planı hazırlanırken ve incelenirken bazı terimler sıkça kullanılır. İşte en çok karşılaşılanlar:

• Ada: Bir ya da birden fazla parselin çevresinin yol, meydan, meydan veya diğer kamusal alanlarla sınırlanmış bölümü.
• Parsel: Tapuda müstakil numara ve sınırlarla belirlenmiş arazi bölümü.
• İfraz: Bir parselin, mevcut yasal düzenlemeye uygun şekilde, birden fazla parsellere ayrılması işlemi.
• Tevhit: Birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel haline getirilmesi.
• DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): Parselasyon sırasında ayrılan sosyal donatı alanları için yapılan yasal kesinti.
• KOP (Kamu Ortaklık Payı): Kamuya veya belediyeye bırakılan alanların toplam oranı.
• Tescil: Kadastro veya tapuda yapılan işlemin resmiyet kazandırılması.
• Askı Süreci: Hazırlanan parselasyon planının kamuoyuna itirazlar için belli süreyle ilan edilmesi.

Bu terimlerin doğru anlaşılması, hem hak sahiplerinin süreçteki haklarını bilmesi hem de ilerleyen safhalarda karşılaşılabilecek sorunları önlemek adına çok önemlidir. Parselasyon planı hakkında daha fazla bilgi edinmek için ilgili kurumların rehberlerini ve mevzuatını incelemek faydalı olacaktır.