Müteahhitin İnşaat Sözleşmesini İhlali ve İmzalanacak İbraneme Hakkında Hukuki Durum

Merhaba,

Sorunuz kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle teslim sırasında müteahhit tarafından ibraname imzalanmasının dayatılması ve bu belgenin geçmiş haklardan (örneğin kira alacağı, gecikme tazminatı) feragat anlamına gelip gelmeyeceği ile ilgilidir. Güncel hukuk ve Yargıtay kararları, 2025 mevzuatı doğrultusunda, aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır.

1. Müteahhit Bitmiş Daireleri İbraname Olmadan Teslim Etmekten Kaçınabilir mi?

• Tapular yasal olarak sizin üzerinize geçtiyse, müteahhit malik olarak teslimle ilgili sorumluluğunu yerine getirmek zorundadır. İbraname imzalanmaması, taahhüt edilen bağımsız bölümlerin teslimine engel değildir.
• İbraname; karşılıklı ilişkilerde geçmişe dair tüm haklarınızdan feragat ettiğinize dair bir belge niteliği taşır. Ancak yasa gereği müteahhit, özel olarak dairenizin tapusu adınıza geçtiyse ve aranızdaki sözleşmede ayrıca 'teslim için ibraname zorunludur' şeklinde bir hüküm yoksa, teslimi ibra şartına bağlayamaz.
• Yani müteahhit; “İmzalamazsanız dairenizi vermem” şeklinde bir baskı uygulayamaz ve bu bir haklı dayanak oluşturmaz. Böyle bir durumda noter kanalıyla ihtar gönderebilir veya mahkemeye başvurabilirsiniz.

Kaynak Kaynak

2. İbranameyi Baskı İle İmzalamak Zorunda mısınız? Sonradan İtiraz Hakkınız Var mı?

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.132'ye göre bir ibraname, taraflardan birinin rızası sakat ise (örneğin baskı, hata veya aldatma ile imzalanmışsa) geçersiz sayılabilir. Yani eğer ibranameyi imzalamanız baskı sonucu gerçekleşirse, sonradan buna dava yoluyla itiraz etmeniz mümkündür.
• Özellikle Yargıtay uygulamasında ibraname, ancak gerçekten karşılıklı anlaşma ve irade serbestliği ile imzalanmışsa geçerli kabul edilir.
• İbranın kapsamı “geçmişe dönük kira ve tazminat alacaklarınızı kapsıyor” ise, bu konuda açıkça feragat ettiğiniz belirtilmedikçe ve bu hususta bilgilendirildiyseniz geçerliliği tartışmasızdır. Ancak iradenizin sakatlandığını ispatlarsanız (noter veya şahitlerle), mahkeme bu ibranamenin hükümsüzlüğüne karar verebilir.

Kaynak

3. Hukuki Haklarınız Nelerdir?

• Tapular üzerinize geçtiyse, müteahhitten tamamlanmış dairenizi fiilen teslim etmesini talep edebilirsiniz.
• Gecikmeden kaynaklanan kira tazminatı, gecikme cezası veya başka haklarınızdan vazgeçmeniz gerekmiyor; ibraname olmadan da bu alacaklarınızı ayrıca talep edebilirsiniz.
• Müteahhitten dairenizin teslimini ısrarla istemeniz halinde, karşı tarafa noter kanalıyla ihtar gönderin ve gerekiyorsa teslim davası açın.
• Eğer teslim yapılmaz ve mağduriyetiniz devam ederse, gecikme nedeniyle maddi-manevi tazminat veya kira kaybı için ayrıca dava açabilirsiniz.
• İbranameyi imzaladıktan sonra da, baskı altında olduğunuzu ispat edebiliyorsanız (örneğin tanıklar, yazışmalar veya başka delil), ibranamenin geçersiz sayılması için mahkemeye başvurabilirsiniz.
• İbraname kapsamı net olarak belirli olmalı, genel ifadelerle tüm haklardan feragat etmiş olmuyorsunuz; hangi haklardan açıkça feragat ettiğiniz yazmak zorundadır.

Tavsiyem

• İbranameyi dikkatlice okuyun, haklarınızı sınırlayan genel ibareler varsa imzalamayın veya “gecikme tazminatı, kira alacakları ve diğer haklarım saklıdır” şeklinde bir şerh düşerek imzalayın.
• Gerekirse noter huzurunda veya bir avukatla birlikte, iradeniz dışında imzalamaya zorlandığınızı belgeleyin.

Her durumda bir avukata başvurarak sözleşme ve ibraname metnini göstermeden imza atmayınız.

Saygılarımla, geçmiş olsun diyorum. Sorunuz olursa tekrar yardımcı olabilirim.

Ek Kaynaklar:

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Dava Süreci
• Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İbraname Geçerli Midir?

Çok yardımcı oldunuz çok teşekkür ederim.