Hisseli araziye ev yaparken dikkat etmem gerekenler nelerdir?

Merhaba,

Hisseli araziden hisse satın almayı ve kendi hisseniz üzerinde ev yapmayı planladığınızda hem satış hem de sonrasında inşaat ve abonelikler konusunda dikkat etmeniz gereken birçok önemli hukuki ve pratik nokta bulunmaktadır. Konuyu 2025 Türkiye hukukuna ve güncel uygulamalara göre detaylıca açıklıyorum:

Hisseli Arazi Satışında Nelere Dikkat Edilmeli?

1. Tapunun Niteliğini Kontrol Edin

   • Tapunun paylı mülkiyet mi, elbirliği (iştirak) mülkiyet mi olduğunu inceleyin. Paylı mülkiyet, her ortağın payının açıkça gösterildiği; elbirliği mülkiyeti ise herkesin tamamı üzerinde ortak olduğu anlamına gelir (elde edilen bilgiler ışığında en çok karşılaşılan durum budur).

2. Tapu Sicili ve Hissedarlar

   • Satmak isteyen kişinin tapuda ortaklardan biri olup olmadığını ve satış yapma yetkisinin olup olmadığını kontrol edin.
   • Elbirliği mülkiyetinde, diğer ortakların rızası olmadan satış yapılamaz; paylı mülkiyette ise kendi payını satabilir.

3. Şufa (Önalım) Hakkı

   • Satıştan sonra diğer hissedarlar “önalım hakkı” kullanabilir. Yani satışı öğrenmelerinden sonra 3 ay, her durumda 2 yıl içinde dava açabilirler. Bu süreçte paylaşım ve kullanım hakkınız riske girebilir.

4. Tapu Devri ve Satış İşlemi

   • Satış işlemi tapu müdürlüğünde resmi olarak yapılmalı, ödemenizi mutlaka banka kanalıyla ve alındı belgesiyle yapın.
   • Ekspertiz, DASK, belediye rayiç bedeli, vergi borcu gibi ek dokümanlar gerekebilir.

5. Arazi Paylaşımı ve Fiili Kullanım

   • Tapu üzerinde “parselasyon” (ifraz) yapılmamışsa, her hissedarın kullanacağı yer hukuken belirli değildir. Fiili paylaşım varsa da bu, resmi bir hak doğurmaz. Dilediğiniz yere ev yapamazsınız; diğer hissedarlardan muvafakat almanız gerekir.
   • Eğer arazi resmen bölünüp müstakil tapu alınmamışsa, ilerleyen yıllarda ortaklıktan kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar (ör: izale-i şuyu davası ile satış) gündeme gelebilir.

Hisseli Arazide Ev Yapmak

• Arazi imar planında “konut yapılabilir” ise ruhsatlı şekilde ev yapabilirsiniz. Aksi takdirde ruhsatsız/kaçağa girer ve yıkım veya para cezasıyla karşılaşabilirsiniz.
• Birçok belediye, tüm hissedarların yazılı muvafakati olmadan yapı ruhsatı vermez. Bu nedenle pratikte kendi hisseniz olsa dahi, belediyeden ruhsat almak zordur.
• Kendi başınıza ev yapmanız, tapuda sadece pay sahibi olarak görünmeniz, ileride diğer hissedarlar tarafından dava edilmenizi ya da evin “hukuken sahibi sayılmamanızı” doğurabilir.

Elektrik ve Su Aboneliği (2025 Güncel Durum)

• Elektrik ve su aboneliği için abone şirketleri tapu, ruhsat ve kimlik ibrazınızı ister.

• Eğer tapu hisseli ise ve eviniz ruhsatsızsa;

  • Çoğu abonelik şirketi ve belediye, başvuru sırasında size ait yapının tapu kaydı ve inşaat ruhsatı olmasını arar.
  • Ev mevcutsa ve ruhsatsız yapıldıysa, İmar Kanunu’nun geçici 11. maddesi gereği bazı durumlarda geçici elektrik ve su aboneliği alınabiliyor (31.12.2021'den önce yapılan yapılar için muhtemelen mümkündür ancak yeni (2022 sonrası) yapılan binalara abonelik genellikle verilmez).
  • Hissedarların noterden onaylı muvafakatnamesiyle ve tapu kaydıyla birlikte başvuru yapmanız gerekebilir.

• Abonelik şirketleri, hisseli tapuda genellikle şunları ister:

  • Tüm hissedarlardan noter onaylı muvafakatname,
  • Yapı kullanım izin belgesi (iskan) ya da yapı ruhsatı,
  • Tapu fotokopisi ve kimlik,
  • Bağlı olduğu belediyeden alınacak numarataj belgesi,
  • DASK poliçesi (zorunlu deprem sigortası).

Pratik Riskler & Öneriler

• Tapuda parselasyonla bölünmedikçe, ileride ortaklıktan dolayı hakkınızı korumak güçtür. İdeali, tapu üzerinde ifraz (parselasyon/bölme) yapılarak her ortağın ayrı bir tapu almasıdır.
• Diğer hissedarlarla aranızda mümkünse yazılı (“hissedar muvafakatnamesi” ve fiili kullanım protokolü gibi) anlaşma yapın ancak hukuki olarak bu tamamen yeterli olmayabilir.
• Mümkünse, arsanın tamamını ya da resmi ifraz işlemi görmüş müstakil bir bölümü alın.

Sonuç

• Hisseli arsa üzerinde hisse alıp ev yapmak, tapu paydaşlığı sürdükçe ciddi hukuki riskler taşır.
• Abonelik alma (elektrik-su) işlemlerinizde ruhsat, iskan ve diğer hissedarların yazılı onayı ile ancak çözüm üretilebilir. Sorunsuz kullanım için “bağımsız” tapu edinmenizi öneririm.

Detaylı bilgi için bağlı olduğunuz belediye ve abone şirketlerinden bölgenize özel ek detayları ayrıca öğrenmenizde de fayda var. Süreçte bir avukattan ve tapu uzmanından destek alırsanız ileride yaşayabileceğiniz olası sıkıntıların önüne geçebilirsiniz.

Saygılarımla,
Kaynak1
Kaynak2
Kaynak3
Kaynak4