Taşınmaz Mallar Nedir?

Taşınmaz mallar, taşınır gibi elden ele taşınamayan ve hakları çoğunlukla tapu sicilinde kayıtla izlenen arazi ve ona bağlı mülkiyet değerleridir. Hukuken kapsam sadece ev veya arsa ile sınırlı değildir: arsa ve tarla gibi arazi; kat mülkiyetine kayıtlı daire, dükkan gibi bağımsız bölümler; ayrıca tapuda ayrı sayfada yer alan bağımsız ve sürekli haklar da bu gruba girer. Alım-satım, miras paylaşımı, ipotek ve değerleme gibi işlemlerde pratikte ilk bakılacak yer, tapudaki nitelik, ada-parsel bilgisi ve üzerindeki şerhlerin ne söylediğidir. En çok gözden kaçan detay, hak niteliğindeki bazı kayıtların taşınmaz gibi devredilebilir olabilmesidir.

Taşınmaz mal (gayrimenkul) kavramı ve temel özellikleri

Hukuki tanımın günlük hayattaki karşılığı

Günlük dilde “gayrimenkul” dediğimiz şey, hukukta çoğu zaman “taşınmaz” olarak geçer. Basitçe, yerinden alınarak başka yere taşınamayan ve ekonomik değeri büyük ölçüde bulunduğu yere bağlı olan varlıklar akla gelir.

Ancak Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz kavramı sadece “ev, arsa” gibi fiziksel şeylerle sınırlı değildir. Kanun, taşınmaz mülkiyetinin konusunu üç başlıkta toplar: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Bu yüzden uygulamada “taşınmaz” denince bazen bir toprak parçası, bazen bir apartmandaki daire (bağımsız bölüm), bazen de örneğin belirli koşullarla taşınmaz gibi işlem gören bir hak (üst hakkı gibi) kastedilebilir.

Taşınmaz olmanın pratik sonucu neden önemli?

Taşınmazın en kritik sonucu, hakların “sözle” değil, çoğunlukla tapu sicili üzerinden kurulması, devri ve takip edilmesidir. Tapu kütüğü; taşınmaz üzerindeki ayni hakları ve bazı kişisel hakları gösteren temel kayıttır.

Bu kayıt düzeninin günlük hayata yansıması nettir:

• Mülkiyet kural olarak tescil ile kazanılır.
• Satış, bağış, ipotek gibi işlemlerde tapu kaydındaki şerh, beyan, irtifak, rehin gibi takyidatlar sonucu doğrudan etkiler.
• Birçok işlem, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet gibi şekil şartlarına bağlanır.

Özetle taşınmazın “taşınmaz” olması, alım-satımda risk yönetimini ve işlem güvenliğini doğrudan belirler. Tapu kaydının ne söylediği, çoğu uyuşmazlıkta ilk bakılacak yerdir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz sayılan varlıklar

Arazi (yeryüzü parçası)

Taşınmaz denince ilk akla gelen varlık arazidir. Arazi, sınırları hukuken ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Uygulamada bu, çoğu zaman kadastro görmüş bir parsel olarak karşımıza çıkar. Tapu kaydında “arsa”, “tarla”, “bahçe” gibi nitelikler yazsa da, taşınmaz olma bakımından ortak nokta şudur: Yer, bulunduğu konumla birlikte değerlidir ve mülkiyet, tapu sicilindeki kayıtla izlenir.

Araziye bağlı yapıların ve kalıcı unsurların önemli bir kısmı da hukuken araziyle birlikte değerlendirilir. Bu yüzden taşınmaz işlemlerinde sadece “üstünde ne var?” sorusu değil, “hangi parsel?” sorusu da belirleyicidir.

Tapu kütüğünde ayrı sayfaya yazılan bağımsız ve sürekli haklar

Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz sayılan ikinci grup, fiziksel bir toprak parçası değil, hak niteliğindeki bazı varlıklardır. Buradaki kritik şart, hakkın bağımsız ve sürekli olmasıdır. Örneğin uygulamada en çok karşılaşılanlar üst hakkı ve kaynak hakkı gibi irtifak haklarıdır.

Bu tür bir hakkın “taşınmaz gibi” işlem görebilmesi için tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak tescil edilmesi gerekir. Kural olarak süresiz ya da en az otuz yıl süreli olması gibi şartlar aranır. Bu çerçeveyi en net şekilde Tapu Sicili Tüzüğü düzenler. Ayrı sayfaya tescil edilen bu haklar devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerlerinde ayrıca ayni haklar kurulabilir.

Kat mülkiyeti kütüğüne yazılı bağımsız bölümler

Üçüncü grup, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerdir. Daire, ofis, dükkan, depo gibi başlı başına kullanıma elverişli bölümler, kat mülkiyeti kurulunca kat mülkiyeti kütüğünde her biri için ayrı sayfaya kaydedilir.

Pratik sonuç şudur: Bağımsız bölüm, tapuda kendi kaydı olan ayrı bir taşınmaz gibi alınıp satılabilir, mirasla geçebilir ve ipotek edilebilir. Bu nedenle tapuda “kat mülkiyeti” veya “kat irtifakı” gibi ibareler, taşınmazın hukuki rejimini doğrudan etkiler.

Taşınmaz mal örnekleri: arsa, konut, işyeri ve daha fazlası

Konut ve bağımsız bölüm örnekleri

Taşınmaz mal örnekleri içinde en yaygını konuttur. Burada hukuki sınıflama, “ev” demekten daha önemlidir. Çünkü aynı yaşam alanı, tapuda farklı şekilde görünebilir.

Örnekler:

• Apartman dairesi: Kat mülkiyeti kurulmuşsa tapuda “bağımsız bölüm” olarak ayrı sayfada yer alır.
• Rezidans dairesi / stüdyo: Kullanım şekli farklı olsa da çoğu zaman yine bağımsız bölüm mantığıyla tescil edilir.
• Müstakil ev: Genellikle kendi parseli üzerindeki yapı ile birlikte arazi taşınmazı üzerinden değerlendirilir.
• Site içi villa: Tapuda bazen ayrı parsel, bazen de projeye göre bağımsız bölüm şeklinde görülebilir. Bu nedenle nitelik mutlaka kayıttan okunmalıdır.

İşyeri tarafında da benzer şekilde dükkan, ofis, büro, depo, hatta projeye göre kapalı otopark bağımsız bölümü gibi kayıtlar taşınmaz olarak karşınıza çıkar.

Arazi ve arsa örnekleri

Arazi grubunda tipik taşınmaz örnekleri şunlardır: arsa, tarla, bahçe, zeytinlik, bağ gibi tapuda “nitelik” olarak yazılan taşınmazlar.

Günlük dilde “arsa” denince çoğu kişi sadece boş, imara açık yerleri düşünür. Uygulamada ise “arsa” niteliği, genellikle imar durumu ve yerleşimle ilişkilidir. “Tarla” ya da “bahçe” niteliğindeki bir taşınmaz da taşınmazdır; sadece kullanım amacı ve bazı idari kurallar farklılaşabilir.

Bağımsız ve sürekli hak örnekleri

Taşınmaz sayılan haklara en anlaşılır örnek üst hakkıdır. Başkasına ait arazi üzerinde bir yapı yapma ve o yapıyı belirli süreyle kullanma yetkisi veren bu hak, bağımsız ve sürekli nitelikte kurulup tapuda ayrı sayfaya yazıldığında taşınmaz gibi devredilebilir.

Benzer şekilde kaynak hakkı da bağımsız ve sürekli şekilde tesis edilip tapuda ayrı sayfaya kaydedildiğinde taşınmaz kapsamında değerlendirilir. Bu grupta temel ölçü, hakkın “tek başına” ekonomik değer taşıması ve tapu kütüğünde bağımsız bir kayıtla izlenebilmesidir.

Taşınır (menkul) ve taşınmaz ayrımı: ölçüt ve hukuki sonuçlar

Temel kriter: yerinden taşınabilirlik ve bütünleyici parça

Taşınır (menkul) ile taşınmaz ayrımında en pratik ölçüt yerinden taşınabilirliktir. Bir eşya, özünü kaybetmeden başka yere götürülebiliyorsa çoğu durumda taşınır sayılır. Toprağa bağlı olan arazi, bağımsız bölüm ve bazı haklar ise taşınmazdır.

Bu noktada “taşınabilir” görünen bazı şeyler, bağlı olduğu taşınmazın bütünleyici parçası olduğu için taşınmazla birlikte değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu’nda bütünleyici parça ve eklenti mantığını görmek için kanun metnine bakmak isterseniz Türk Medeni Kanunu temel kaynaktır.

Bütünleyici parça ve eklenti örnekleri

Bütünleyici parça, asıl şeyden ayrıldığında asıl şeyin zarar görmesine, bozulmasına veya değerinin belirgin düşmesine yol açan unsurlardır. Taşınmazlar açısından sık görülen örnekler:

• Binanın taşıyıcı unsurları, duvarlar, kolonlar, çatı
• Kalıcı şekilde tesis edilmiş temel altyapı unsurları (örneğin gömülü tesisat)

Eklenti ise taşınmazın kullanılmasına hizmet eden, malik tarafından o taşınmaza özgülenmiş ama çoğu zaman zarar vermeden sökülebilen şeylerdir. Örneğin bazı ısıtma veya güvenlik ekipmanları, montaj şekline göre eklenti olarak değerlendirilebilir. Uygulamada “bu kalem eklenti mi bütünleyici parça mı?” sorusu, montaj biçimi ve somut olaya göre tartışma doğurabildiği için sözleşmede açık yazılması faydalıdır.

Devirde fark: zilyetlik mi tescil mi?

Taşınırlarda mülkiyet devri, kural olarak zilyetliğin devri yani teslimle kurulur. Birçok menkul satışında “parayı ödedim, malı aldım” mantığı hukuken de karşılık bulur.

Taşınmazlarda ise “anahtar teslim” tek başına yeterli olmaz. Mülkiyetin devri bakımından kural, tapuda resmi şekil ve tescil üzerinden ilerlenmesidir. Bu nedenle taşınmaz alımında asıl kontrol noktası tapu kaydı ve tescil aşamasıdır.

Rehin ve teminat işlemlerine etkisi

Ayrım, teminat tarafında daha da görünür hale gelir. Taşınmazlarda en yaygın teminat ipotektir ve tapu siciline tescil ile kurulur. Taşınırlarda klasik rehin düzeninde zilyetliğin alacaklıya bırakılması gündeme gelebilir; ticari hayatta ise bazı taşınırlar için teslimsiz, sicil üzerinden kurulan rehin türleri de bulunur.

Sonuç olarak “menkul mü, taşınmaz mı?” sorusu sadece kavramsal bir ayrım değildir. Satışın nasıl yapılacağını, teminatın nasıl kurulacağını ve olası uyuşmazlıkta hangi kaydın esas alınacağını doğrudan belirler.

Tapu ve tescil: taşınmazlarda mülkiyet nasıl kazanılır ve devredilir?

Satış, bağış ve miras yoluyla devir

Taşınmazlarda mülkiyet devri, çoğu zaman iki adımlı düşünülür: Önce devri hedefleyen bir sözleşme kurulur, sonra tapuda tescil yapılır. Bu ayrım, “anlaştık, parayı verdik” yaklaşımının taşınmazlarda neden tek başına yetmediğini de açıklar.

Satış işlemlerinde sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir. Uygulamada bu resmiyet çoğunlukla tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle sağlanır. Ayrıca 1 Temmuz 2023’ten itibaren belirli usul ve altyapı şartları içinde, noterlerde taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmesi de mümkün hale gelmiştir. Buna rağmen mülkiyetin alıcıya geçmesi bakımından tapu sicilindeki tescil adımı önemini korur.

Bağış (hibe) yoluyla devirde de resmî şekil ve tescil temel kuraldır. Bağışın şartlı yapılması, dönme şartı gibi kayıtlar ise işlemin içeriğini doğrudan etkileyebileceğinden, tapuda düzenlenen metnin dikkatle okunması gerekir.

Miras yoluyla intikal ise pratikte en sık görülen tescilsiz kazanım örneğidir. Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar hak sahibi olur. Ancak taşınmaz üzerinde satış, ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilmek için çoğu durumda tapuda “intikal” işleminin tamamlanması gerekir.

Tescilin rolü ve istisna olarak tescilsiz kazanım

Genel kural, taşınmaz mülkiyetinin tescil ile kazanılmasıdır. Bu çerçeveyi Türk Medeni Kanunu belirler. Tescil, tapu siciline yapılan kayıtla birlikte mülkiyeti üçüncü kişilere karşı da görünür ve güvenilir hale getirir.

Bununla birlikte kanun, bazı hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanılacağını kabul eder. Uygulamada en bilinenleri şunlardır: miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma. Bu hâllerde tescil çoğu zaman “kurucu” değil, “açıklayıcı” nitelik taşır. Yani hak doğmuştur, tapu kaydı bu hakkı sicile işler.

Önemli bir pratik nokta var: Tescilsiz kazanım olsa bile, malikin taşınmaz üzerinde satış ve ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi genellikle tapu kütüğünde tescilin yapılmasına bağlıdır. Bu yüzden “hak bende” duygusu ile “tapuda işlem yapabiliyorum” hali her zaman aynı şey değildir.

Taşınmazlarda sık karıştırılan konular ve kısa yanıtlar

Tapu yoksa taşınmaz sayılmaz mı?

Tapu kaydının olmaması, bir şeyin “taşınmaz” niteliğini otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Taşınmaz sayılma, Türk Medeni Kanunu’nun sistematiğinde arazi, bağımsız ve sürekli haklar ve bağımsız bölümler gibi unsurlarla belirlenir. Tapu ise bu hakkın sicilde görünür olmasını sağlar.

Ancak pratikte tapu kaydı yoksa sorun şuradan çıkar: mülkiyeti ispat, satış ve ipotek gibi tasarruf işlemleri ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme çok zorlaşır. Bu nedenle “tapu yok ama yer benim” iddiası, çoğu zaman tapuda tescil veya kadastro süreciyle netleştirilmeden güvenli işlem yapılabilir bir zemine oturmaz.

Arsa, arazi, tarla arasındaki fark nedir?

Arazi, en geniş kavramdır. Yeryüzündeki toprak parçasını ifade eder. Tarla ise genellikle tarımsal üretime elverişli veya tarım amaçlı kullanılan araziyi anlatır. Tapuda “tarla” yazması, o taşınmazın taşınmaz olma niteliğini değiştirmez; daha çok kullanım biçimi ve bazı idari sınırlamalar açısından önem taşır.

Arsa ise günlük hayatta “inşaat yapılabilir yer” anlamında kullanılır. Uygulamada çoğu zaman imar planı, belediye sınırları, altyapı ve fiili yerleşim gibi etkenlerle birlikte değerlendirilir. Bu yüzden en doğru cevap, tapudaki nitelik ile imar durumunun birlikte okunmasıdır.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti taşınmaz türünü değiştirir mi?

Hayır. Kat irtifakı da kat mülkiyeti de, bağımsız bölümlerin tapuda nasıl izleneceğiyle ilgilidir. Taşınmazın “taşınmaz” olma hali değişmez.

Fark daha çok şuradadır: kat irtifakı, ileride oluşacak bağımsız bölüme yönelik bir aşama olarak görülür. Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümün hukuken daha oturmuş bir statüye geldiği kayıttır. Alım-satımda bu fark, banka kredisi, teslim durumu ve proje ile fiili durum uyumu gibi konularda önem kazanır.

Taşınmaz olup özel mülkiyete konu olamayan yerler var mı?

Evet. Taşınmaz olup özel mülkiyete kapalı veya çok sıkı kamu hukuku rejimine tabi yerler bulunur. Türk Medeni Kanunu’nda “sahipsiz yerler” ve “yararı kamuya ait mallar” için temel çerçeve TMK m. 715 ile çizilir. Ayrıca kıyılar ve sahil şeritleri gibi alanlar da anayasal düzeyde kamu yararı önceliğiyle korunur.

Uygulamada örnek vermek gerekirse; bazı kamu suları, dağlık ve tarıma elverişsiz alanlar, kıyı çizgisi içinde kalan yerler, mera-yaylak-kışlak gibi alanlar özel mülkiyete konu olma bakımından ya tamamen kapalıdır ya da özel kanunlarla ciddi sınırlamalara tabidir. Bu nedenle “tapuya konu olur mu?” sorusu, taşınmazın niteliği kadar bulunduğu yerin hukuki statüsüne de bağlıdır.