Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
“Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılır?” sorusuna net bir yanıt arıyorsanız doğru yerdesiniz. Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin piyasa koşulları ve kanuni sınırlara göre yeniden belirlenmesi için kullanılır.
Genel kural: Dava her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin uygulanması için:
- Yeni kira dönemi başlamadan önce ve tercihen en az 30 gün kala dava açmak veya yazılı bildirim yapmak gerekir.
- Konut ve çatılı işyerlerinde TÜFE sınırı ve özellikle 5 yılı dolduran sözleşmelerde emsal kiralar dikkate alınır.
- Dava öncesi arabuluculuk başvurusu zorunludur.
Not: Süreler ve sonuç, sözleşmenin türüne ve hükümlere göre değişebilir.
Devamında, kimlerin dava açabileceğini, şartları ve kira bedelinin tespiti davası sürecinde dikkat edilmesi gereken adımları anlatacağız.
Kira Bedelinin Tespiti Davasına Genel Bakış
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilen ve kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini sağlayan bir hukuki süreçtir. Bu dava ile amaçlanan, mevcut sözleşmedeki kira bedelinin zaman içinde değişen ekonomik koşullara veya rayiç değerlere göre güncellenmesidir. Kira ilişkisi devam ederken, özellikle uzun süreli sözleşmelerde, kira bedelinin düşük kalması durumunda taşınmaz sahibinin; aşırı yüksek olması durumunda ise kiracının mağduriyetinin önlenmesi hedeflenir.
Genellikle kiracı ile ev sahibi arasında kira miktarı konusunda anlaşmazlık yaşandığında başvurulan bu dava türü, özellikle son yıllarda kira fiyatlarındaki dalgalanmalar nedeniyle daha çok gündeme gelmiştir. Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bu davalarda, hâkim yapılan değerlendirmeler sonucu yeni kira miktarını adil bir şekilde belirler.
Kira Bedelinin Tespitinin Amacı
Kira bedelinin tespiti davasının temel amacı, adaletli ve piyasa değerine uygun bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamaktır. Zaman içinde döviz kurları, enflasyon ve bölgenin gelişimi gibi faktörler, taşınmazın gerçek kira değerinin sözleşmede yazan rakamdan farklılaşmasına yol açabilir.
Özellikle uzun süredir değişmeden devam eden kira sözleşmelerinde, ekonomik gelişmeler nedeniyle kiracının çok düşük ya da ev sahibinin çok yüksek kira ödediği durumlar ortaya çıkabilmektedir. Böylece “kira bedelinin tespiti davası”, hem kiralayanın hem de kiracının hakkını koruyan objektif bir çözüm yolu sunar. Yani bu dava, sadece ev sahibi lehine değil, aşırı yüksek değer belirlenmişse kiracının da lehine olabilir. Mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve özellikleri gibi birçok unsuru dikkate alır.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirtilmemesi Durumu
Kira sözleşmesinde yıllık artış oranı açıkça belirtilmemişse, taraflar arasında kira bedelinin nasıl artırılacağı konusu da belirsizlik oluşturabilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu devreye girer ve yasal olarak belirlenen sınırlar uygulanır. Kanuna göre, artış oranı belirlenmemişse son açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalarına göre bir artış yapılabilir.
Ancak kimi durumlarda mevcut ekonomik koşullar bu endeksin altında ya da üzerinde gelişebilir. O yüzden hem kiralayanın hem de kiracının mağdur olmaması için kira bedelinin tespiti davası açılması gündeme gelebilir. Mahkeme, piyasa şartları ve bölgedeki benzer konutların kira düzeyini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeline karar verir. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve kira artışları nedeniyle sözleşmelerde artış oranı belirtilmemiş kiracılar için bu davalar oldukça önem kazanmıştır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Şartları
Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
Kira bedelinin tespiti davası açarken, en önemli şartlardan biri geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü olabilir. Ancak genellikle yazılı olması, hak iddia ederken ve mahkemede delil sunarken büyük kolaylık sağlar. Sözlü bir sözleşme varsa, sonradan yaşanacak anlaşmazlıklarda ispatı zorlaşabilir. Mahkeme, kira ilişkisini doğrulamak için taraflar arasında yapılan sözleşmeyi veya kira ödemesine ilişkin banka dekontu gibi belgeleri dikkate alır.
Kiracının veya Kiraya Verenin Hukuki Yararı
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için kiracının veya kiraya verenin hukuki yararı olması gerekir. Kiraya veren, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kaldığını düşünüyorsa bu davayı açabilir. Kiracı ise, kendi ödediği kira bedelinin haksız bir şekilde artırılmak istenmesi ya da yeni dönem için bir belirsizlik oluştuğunda hukuki yararını öne sürerek dava açabilir. Yani taraflardan biri gerçek bir menfaat ve değişiklik ihtiyacı ortaya koymalı.
5 Yıllık Süre ve Yenileme Dönemi
Kira bedelinin tespiti davası ile ilgili en sık sorulan konulardan biri 5 yıllık süre ve yenileme dönemidir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, eğer kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya beş yıldan sonra yenileme dönemine girilmişse, mahkeme kira bedelinin tespitinde sadece TÜFE oranını değil, piyasada oluşan rayiç kira değerlerini de dikkate alır. Bu nedenle, 5 yıldan az süreli sözleşmelerde kira artış oranı sınırlandırılırken, 5 yıldan sonra gerçek değer tespiti yapılır. Ayrıca yenileme dönemi geldiğinde taraflar dava açma hakkına sahip olur.
Kiraya Veren ve Kiracı Tarafından Açılabilmesi
Kira bedelinin tespiti davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren, kira gelirinin düşük kaldığını ileri sürebilir. Kiracı ise, yüksek artış taleplerinin önüne geçmek veya kira ilişkisinde bir belirsizlik oluştuğunda hakkını arayabilir. Yani sadece ev sahibi değil, kiracının da menfaati olduğu hallerde mahkemeye başvurma hakkı bulunur. Bu, kira sözleşmelerinde adaletin ve tarafların dengede tutulması açısından önemlidir.
Birden Fazla Malik ve Mirasçılar
Kira konusu olan taşınmazda birden fazla malik varsa veya taşınmaz miras yoluyla birden fazla kişiye geçmişse, ortak maliklerden ya da mirasçılardan her biri tek başına dava açabilir. Ancak, ortada paylı mülkiyet varsa, dava sonucunda belirlenecek yeni kira bedelinden tüm ortaklar yararlanır. Bazı durumlarda birden fazla malik veya mirasçı birlikte dava açmayı tercih eder; bu, mahkemede ispat yükünü ve süreci daha kolay yönetmelerini sağlayabilir. Özellikle miras paylaşımı tamamlanmamışsa, mirasçıların tamamının adıyla dava açılması uygun olur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Zamanı
Her Zaman Açılabilme Kuralı
Her zaman açılabilme kuralı, kira bedelinin tespiti davasının kiracı veya kiraya veren tarafından, sözleşme süresi boyunca ve sözleşme devam ederken her zaman açılabilmesini ifade eder. Kira bedelinin belirlenmesinde taraflardan biri dava açmaya karar verdiğinde, davanın zamana bağlı olarak sınırlı olmadığı kabul edilir. Yani, 5 yıllık süre şartı olan durumlar dışındaki kira sözleşmelerinde bu dava açmak için belirli bir zamanı beklemeye gerek yoktur. Bu sayede hem kiralayanlar hem de kiracılar kendilerini koruyabilir.
Yeni Kira Dönemi Başlamadan 30 Gün Önce Açılması
Kira bedelinin tespiti davası yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılırsa, tespit edilen yeni kira bedeli doğrudan o kira yılı için geçerli olur. Uygulamada bu süre çok önemlidir çünkü yeni dönemde uygulanacak fiyat için mahkemeye başvuru şartlarının sağlanması gerekir. Kiraya veren veya kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 30 gün önce dava açmazsa, mahkemenin verdiği karar ancak takip eden yıl için uygulanabilir. Bu kural, Yargıtay kararlarında da defalarca vurgulanmaktadır.
Yazılı Bildirimle Açılan Davalar
Yazılı bildirimle açılan davalar, özellikle kiraya veren tarafından sıkça kullanılan bir yöntemdir. Yeni kira döneminden önce karşı tarafa yazılı bir bildirim gönderilirse ve bu bildirimde kira bedelinin artırılması talep edilirse, sonrasında açılan dava sayesinde yeni kira dönemi için zam talebi geçerli olur. Yazılı bildirim yapmak, aynı zamanda dava şartlarını tam olarak yerine getirmeye yarar ve mahkeme nezdinde ispat kolaylığı sağlar. Özellikle noter kanalıyla yapılan ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilen yazılı bildirimler, dava dosyasına belge olarak eklenebilir.
Sözlü Sözleşmeler ve İspat Yöntemleri
Sözlü sözleşmeler ve ispat yöntemleri açısından, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir; ancak çoğu zaman ispat açısından yazılı belge tercih edilir. Sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir fakat dava aşamasında ispat güçlüğü yaşanabilir. Böyle durumlarda tanık beyanları, ödeme dekontları, karşılıklı mesajlar ya da başka belgelerle ispat yapılabilir. Mahkemeler, tarafların birbirini kandırmasını önlemek için mümkün olduğunca çok delil toplar ve değerlendirme yapar.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Geriye dönük kira tespit davası genel olarak mümkün değildir. Kural olarak, kira tespiti davası açıldığında ya da yazılı ihtar gönderildiğinde yeni kira bedeli, mevcut kira dönemiyle birlikte uygulanır. Ancak, dava açılmadan önceki dönemler için geriye dönük olarak kira artışı talep edilemez. Yani, mahkemenin tayin edeceği rakam dava açıldıktan sonra başlayacak kira dönemi için geçerli olur. Öncesi için herhangi bir alacak hakkı oluşturmaz.
Beş Yıldan Sonra Açılan Davalarda Süreler
Beş yıldan sonra açılan davalarda süreler, kanunda özel ve farklı şekildedir. Eğer kira sözleşmesi 5 yıl veya daha uzun süredir devam ediyorsa, artık kira tespit davasında taraflar serbest olarak mahkemeye başvurabilir. Bu durumda, emsal kiralar, ekonomik şartlar ve diğer etkenler dikkate alınarak yeni bir bedel belirlenir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, taraflar diledikleri zaman dava açabilirler ve mahkemenin belirleyeceği bedel bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur. 5 yıl dolmadan açılan davalarda ise artış oranlarına bağlı sınırlama uygulanır, fakat 5 yıl sonunda sınırlama kalkar.
Not: Dava açarken zamanlama ve ihtar şartlarına dikkat etmek, davanın doğru ve hızlı şekilde sonuçlanması için önemlidir. Özellikle yeni kira dönemi başlamadan önce işlem yapmak, hak kaybını önler.
Dava Açmadan Önce ve Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
İhtarname Gönderme Zorunluluğu
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce çoğu kişi ihtarname göndermenin zorunlu olup olmadığını merak eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davası açmak için kiracıya ihtarname göndermek zorunlu değildir. Yani dava açmadan önce ihtarname şartı aranmaz. Ancak uygulamada önemli bir ayrıntı vardır: Eğer dava açılmadan önce, yeni kira döneminin başlamasından minimum 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli doğrudan takip eden kira döneminden itibaren geçerli olur. Aksi halde ise dava sonucunda belirlenen kira bedeli, takip eden döneme yansır. Özellikle davanın etkili olabilmesi için 30 gün önceden yapılan ihtarın önemi büyüktür. Kısacası, dava açılmadan önce ihtar zorunlu değildir fakat stratejik olarak faydalıdır.
Arabuluculuk Başvuru Zorunluluğu
Kira tespit davalarında, 1 Eylül 2023’ten itibaren ciddi bir yasal değişiklik yapıldı. Artık kira bedelinin tespiti davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirildi. Arabuluculuğa başvurmadan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden reddeder. Hem kiracı hem de ev sahibi bu tür davalarda arabulucuya başvurmakla yükümlüdür. Arabuluculuk başvurusunun yapılmadığı bir süreçte mahkemeye gidilmesi zaman kaybına ve gereksiz masrafa neden olur. Özellikle taşınmaz kiralarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanmaması gerekir.
Kira Artışında Yüzde 25 Sınırı ve Yasal Değişiklikler
Kira artışıyla ilgili olarak son yıllarda sıkça gündeme gelen yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2022’de başlamış ve 1 Temmuz 2024’e kadar devam etmiştir. Bu düzenlemeye göre konut kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemlerinde artış oranı en fazla yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Ancak 1 Temmuz 2024 itibarıyla yüzde 25 sınırı sona ermiştir. Şu an için konut ve işyerlerinde kira artış oranı, esas olarak Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması ile belirleniyor. Yani ev sahibi ya da kiracı, yüzde 25’lik artış sınırının kaldırılmasıyla yeni dönemde TÜFE’ye dikkat etmek zorunda. Ayrıca konut kiralarında yüzde 25’lik üst sınır artık yasal olarak uygulanmamaktadır.
Delil ve Belgeler (Emsal Kiralar, Bilirkişi, Tanıklar)
Kira tespit davasında mahkemeye sunulan belgeler ve deliller çok büyük önem taşır. En başta, varsa yazılı kira sözleşmesinin mahkemeye sunulması gereklidir. Yazılı sözleşme yoksa taraflar aralarındaki kira ilişkisinin varlığını başka yollarla da ispat edebilir. Ayrıca, mahkemeler karar verirken genellikle emsal kira bedellerine bakar. Yani aynı bölgede, benzer özellikteki taşınmazların kira sözleşmeleri ve piyasa rayiçleri emsal olarak incelenir. Bilirkişi raporları bu aşamada kilit rol oynar: Mahkeme, genellikle bir veya birden fazla bilirkişiden taşınmazın değerini ve bölgedeki rayiç kiraları araştırmasını ister. Sonuçta hazırlanan bilirkişi raporu, mahkemenin kararında esas alınır.
Bunun dışında taraflar tanık beyanlarına da başvurabilir, geçmişe dair ödenen kira makbuzları, banka dekontları, mevcut kira ödemelerine ilişkin her türlü yazılı ve dijital delil mahkemeye sunulabilir. Eğer ihtarname gönderildiyse, onun aslı veya tebliğ evrakı delil olarak gösterilebilir. Sonuç olarak kira tespit davasının seyrinde; kira sözleşmesi, emsal kira tespitine yönelik belgeler, bilirkişi raporları ve gerek görüldüğünde tanık beyanları davanın lehinize sonuçlanmasında büyük önem taşır.
Kira Bedelinin Tespitinde Mahkemelerin Yöntemi
Sulh Hukuk Mahkemesinin Yetkisi
Kira bedelinin tespiti davası açmak isteyen kişiler için en önemli adım, yetkili mahkemeye başvurmaktır. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira ilişkilerinden doğan bu tür davalarda tek yetkili mahkemedir. Davanın, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılması gerekir. Çünkü uygulamada dava konusu genellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira piyasaları ile doğrudan ilgilidir. Eğer yanlış bir mahkemede dava açılırsa, dava usulden reddedilebilir. Bu yüzden davacının, doğru mahkemede işlem başlatması büyük önem taşır.
Emsal Kira Bedellerinin Tespiti
Kira bedelinin tespiti davasında, emsal kira bedellerinin tespiti mahkemenin karar verirken dikkat ettiği en önemli konulardan biridir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgede ve benzer özellikte olan taşınmazların güncel kira bedellerini dikkate alır. Emsal kiralar, aynı apartmanda veya sokakta yer alan, büyüklüğü ve kullanım amacı aynı olan taşınmazların piyasadaki kira değerleridir.
Kira bedeli belirlenirken mahkeme, genellikle çevre emlakçılardan veya internetten bölgedeki kiralık ev ilanlarını inceler. Başvuran tarafın sunduğu emsal kira sözleşmeleri de değerlendirilir. Emsal seçiminde tarafsızlık ve güncellik önemli olduğundan, çok eski veya farklı amaçla kullanılan taşınmazlar genellikle dikkate alınmaz. Böylece, en adil kira bedeline ulaşmak amaçlanır.
Bilirkişi Raporlarının Önemi
Bilirkişi raporu, kira tespit davasında mahkemelerin adil karar vermesi için en önemli araçlardan biridir. Mahkeme genellikle bir veya birden fazla bilirkişi atayarak taşınmazı yerinde inceler. Bilirkişi, bölgedeki emsal kiraları araştırır, taşınmazın fiziksel durumunu ve piyasa koşullarını analiz eder. Sonuçta ise ayrıntılı bir rapor hazırlar.
Bilirkişi raporu, mahkeme kararının temelini oluşturur. Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz edebilir, ek rapor isteyebilir. Ancak yine de mahkeme çoğu zaman bilirkişi görüşlerine büyük ölçüde uymaktadır. Çünkü hem teknik bilgi hem piyasa gerçekleri açısından bilirkişi bu konuda uzmandır. Uygulamada bilirkişi raporu olmadan adil kira tespiti zordur.
Hak ve Nesafet İlkeleri, Eski Kiracıya İndirim
Kira bedelinin tespitinde mahkemeler, sadece emsal kira fiyatlarına bağlı kalmaz; hak ve nesafet ilkelerini de gözetir. Özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan eski kiracılar, yeni kiracılara göre daha düşük bir kira bedeliyle korunabilir. Bunun sebebi, hem kiracının taşınmazı uzun sürede kullanması hem de aradaki güven ilişkisidir.
Mahkemeler, fahiş artışlardan korumak ve adaleti sağlamak için eski kiracıya indirim uygulayabilirler. Bu indirim miktarı, mahkemenin takdirine göre değişir. Yani mahkeme hem piyasa değerini hem de uzun süredir orada oturan kiracının durumunu birlikte değerlendirir. Bu şekilde, hem kiracının hem de kiraya verenin hakkı korunmuş olur. Özellikle yüksek enflasyonlu dönemlerde bu tür uygulamalar daha sık görülür.
Kira Tespit Davasının Sonuçları
Mahkeme Kararının Geçerlilik Tarihi
Mahkeme kararının geçerlilik tarihi, kira tespit davasında en çok merak edilen konulardan biridir. Kira bedelinin tespiti davasında verilen karar, genellikle yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Yani, dava açılmadan önce karşı tarafa yapılan ihtar veya yazılı bildirimde belirtilen yeni dönemin başından itibaren belirlenen yeni kira bedeli uygulanır. Eğer böyle bir ihtar yapılmamışsa, mahkeme kararı dava tarihinden itibaren hüküm ifade eder. Bu nedenle ihtar veya yazılı bildirimin olması, yeni kira miktarının ne zaman geçerli olacağını net bir şekilde etkiler. Kiracılar ve kiraya verenler, kararın uygulanacağı zamanı doğru belirlemek için bu detaya özellikle dikkat etmelidir.
Kira Tespit Kararının İcra Edilebilirliği
Kira tespit kararının icra edilebilirliği konusu da önemli bir detaydır. Mahkemenin verdiği kira tespit kararı, kesinleştikten sonra icraya koyulabilir. Yani, davada tespit edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki fark tahsil edilebilecek bir alacak haline gelir. Ancak karar kesinleşmeden, icra takibi başlatılamaz. Karar kesinleştikten sonra, kiraya veren isterse, eksik ödenen kira farkı için kiracıya icra takibi başlatabilir. Böylece kiralayan, hakkını yasal yollarla alabilir.
Temerrüt Faizinin Başlama Zamanı
Temerrüt faizinin başlama zamanı, kira bedelinin tespitinden sonra ortaya çıkabilecek ekstra bir maddi yükümlülüktür. Mahkeme, kararda genellikle yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olan yeni bedeli belirler. Eğer kiracı, bu arttırılmış kira tutarını ödememişse, eksik ödenen kısım için faiz istenebilir. Temerrüt faizi genellikle, yeni kira döneminin başı veya dava tarihi esas alınarak hesaplanır. Kiracının eksik ödemesiyle birlikte faiz işletilebileceği unutulmamalıdır. Ancak faiz istenebilmesi için dava dilekçesinde açıkça faiz talebinde bulunulmuş olması gerekir.
Kira Tespit Davasında Belirsiz ve Net Rakam Zorunluluğu
Dava Dilekçesinde Rakam Belirtme
Kira tespit davasında dava dilekçesinde rakam belirtmek gerekir mi sorusu sıkça gündeme gelir. Aslında, bu tür davalar genellikle belirsiz alacak davası olarak açılır. Ancak bazı mahkemeler, dava dilekçesinde tahmini bir kira bedelinin belirtilmesini ve talebin somutlaştırılmasını bekleyebilir. Hak kaybı yaşanmaması için, yeni dönemde talep edilen kira bedelinin açıkça yazılması ve gerekirse “mahkemece tespit edilecek uygun kira bedeline karar verilmesi” ifadesine de yer vermekte yarar vardır.
Islah Yasağı
Islah yasağı, davanın seyri açısından önemlidir. Çünkü kira tespit davası açıldıktan sonra, ilk dilekçede belirtilen kira bedelinin sonradan artırılması yani ıslah edilmesi zaman zaman sınırlandırılmıştır. Özellikle Yargıtay uygulamalarında, dava konusu kira bedelinin değiştirilmesi sınırlıdır ve ıslah hakkı doğru zamanda kullanılmadığında hak kaybına sebep olabilir. Bu nedenle talepler net olarak baştan ortaya koyulmalıdır.
Brüt ve Net Rakam Ayrımı
Brüt ve net rakam ayrımı da hassas bir noktadır. Mahkemeye sunulan dilekçede, kira bedelinin brüt mü yoksa net mi olarak talep edildiği açıkça belirtilmelidir. Net rakam, genellikle kiracının eline geçen gerçek tutarı ifade eder. Brüt rakam ise stopaj gibi kesintiler öncesi tutardır. Hatalı beyan, kira alacaklarında ileride uyuşmazlıklara neden olabilir. O yüzden, taleplerinizi hazırlarken, brüt ve net kira bedelini açıkça belirtmek büyük önem taşır.
Dikkatli bir hazırlık, dava sürecinde yaşayacağınız olası sıkıntıları minimuma indirir ve hakkınızı güçlü bir şekilde savunmanızı sağlar. Kiracı veya kiraya veren olarak, profesyonel destek alarak süreci yönetmek her zaman avantajınıza olacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Masrafları ve Harçlar
Dava Harcı ve Vekalet Ücreti Nasıl Hesaplanır?
Dava harcı ve vekalet ücreti, kira bedelinin tespiti davası açılırken en çok merak edilen konulardan biridir. Kira tespit davasında, davanın açıldığı tarihteki kira bedeli ile talep edilen yeni kira bedeli arasındaki fark dikkate alınarak nispi harç hesaplanır. Yani, talep edilen artış miktarı dava değerini oluşturur. Örneğin, mevcut kiranın yıllık tutarı 24.000 TL ise (aylık 2.000 TL), talep edilen yeni kira yıllık 36.000 TL (aylık 3.000 TL) ise aradaki 12.000 TL artış üzerinden harç ödenir.
Dava harcı iki bölümden oluşur:
- Başvuru harcı (maktu, sabit bir ücrettir)
- Nispi karar ve ilam harcı (Dava değeri üzerinden yüzde olarak hesaplanır)
Vekalet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi üzerinden belirlenir. Yani davayı avukat aracılığıyla açarsanız, elleşme sonunda davayı hangi taraf kazanırsa, asgari ücret tarifesine göre belirlenen meblağ, kaybeden tarafa yüklenir. 2024 yılında, bu tutar her yıl güncellenmektedir; güncel maktu ve nispi oranları, Türkiye Barolar Birliği ve resmi kaynaklarda bulunabilir.
Eksik Harç Yatırılırsa Ne Olur?
Eksik harç yatırılması, kira tespit davalarında sık görülen bir durumdur. Dava açılırken yeterli harç ödenmezse, mahkeme davacıya eksik harcı tamamlaması için kesin süre verir. Bu süre içinde eksik harç yatırılırsa dava normal seyrinde devam eder.
Ancak kesin süre içinde eksik harç tamamlanmazsa, mahkeme davayı işleme koymaz veya davanın reddine karar verebilir. Yani davacının talebi değerlendirilmez. Ayrıca, eksik harç ödendiğinde davanın açıldığı tarihe göre dava değeri ve zamanlama korunur.
Bu nedenle, harç hesaplamasını doğru yapmak oldukça önemlidir. Şüpheye düşülen durumlarda bir hukukçudan destek almak, uzun sürecek mağduriyetlerin önüne geçer. Özellikle davada talep edilen kira miktarının net olarak yazılması, harç hesaplamasında kolaylık sağlar.
Yargıtay Kararlarında Öne Çıkan Hususlar
Kira tespit davası ile ilgili Yargıtay kararlarında öne çıkan bazı önemli kriterler ve uygulama esasları vardır. Yargıtay, kira tespitinin geçerli olabilmesi için, davanın yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önceden açılmasını veya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulmasını şart koşar. Eğer bu süre kaçırılırsa, tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki dönem için geçerli olur.
Yargıtay'ın kararlarında, 5 yılını dolduran sözleşmelerde "hak ve nesafet ilkesi", yani hakkaniyet indirimi büyük önem taşır. Özellikle eski ve uzun süreli kiracılarda, piyasa rayicinden belirli bir miktar indirim (genellikle %10-20 arası) uygulandığına sıklıkla rastlanır. Bu uygulamaya "eski kiracı indirimi" de denir. Aynı şekilde, endeks uygulamaları (TÜFE) ve emsal kira bedellerinin belirlenme şekli de Yargıtay'ın kararlarında vurgulanır.
Yine Yargıtay, dava dilekçesinde talep edilen kira miktarının ıslah yoluyla sonradan artırılamayacağını açıkça belirtmiştir. Yani dava açılırken net bir bedel belirtilmelidir, dava sırasında fikir değiştirip rakam yükseltmek mümkün değildir.
Kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Talep edilen kira ile mevcut kira arasındaki fark üç aylık toplam tutarı geçiyorsa karar temyize götürülebilir.
Yargıtay’ın istikrar kazanan uygulamalarına göre, kira tespit kararı geriye değil, ileriye doğru işler. Yani dava devam ederken yeni dönem başlamışsa, karar sadece o yeni dönemden itibaren uygulanır. Davanın açılmasından itibaren geriye dönük olarak kira farkı istenemez.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Kira tespit davası uygulamalarında tarafların sıkça düştüğü önemli hatalar bulunur. En çok yapılan hata, beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamayacağı zannıdır. Oysa, Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, her yeni kira dönemi için dava açılabilir; 5 yıl sadece hak ve nesafet indirimi (hakkaniyet indirimi) uygulayabilmek için aranır.
Bir diğer sık hata ise emsal kira araştırmasının yetersiz yapılmasıdır. Mahkemeler ve bilirkişiler sadece internetten alınan ilan fiyatlarıyla yetinmemeli, bölgedeki gerçek kira sözleşmeleri, taşınmazın durumu, konumu ve piyasadaki gerçek değerler kapsamlı şekilde incelenmelidir.
Dava açılırken yazılı bildirim veya ihtarname göndermeye dikkat edilmemesi de büyük bir eksiklik olarak öne çıkar. Yeni dönemden itibaren yüksek bedelden kira almak isteniyorsa, bu bildirimin zamanında yapılması zorunlu. Aksi halde tespit edilen bedel bir yıl gecikmeli uygulanır.
Bir diğer hata da, açılan dava dilekçesinde belirli bir kira bedelinin açıkça belirtilmemesi ve “mahkeme uygun bulduğu bedeli belirlesin” denilmesidir. Yargıtay bunu da eksiklik olarak görür.
Bazı durumlarda, kira artış oranı sözleşmede belirlenmişse yine de gereksiz şekilde dava açılması, davanın reddedilmesine neden olur. Ayrıca, taraflar arasında anlaşma imkanı olmadığı veya hukuki yarar bulunmadığı halde dava açmak da usulden reddedilme sebeplerindendir.
Son olarak, davanın zamansız, yani yeni dönemin başlamasından sonra açılması veya beş yılın dolmasının yanlış hesaplanması da sonuçları olumsuz etkiler.
Bu tür davalarda başarılı olmak ve hak kaybı yaşamamak için süreçte her adımın dikkatlice atılması büyük önem taşır.
Yüksek Enflasyon ve Piyasa Kira Değerlerine Uyarlama
Yüksek enflasyon son yıllarda kira tespit davalarının önünü açan en önemli sebeplerden biri haline geldi. Türkiye’de enflasyonun hızla yükselmesiyle birlikte, piyasadaki kira bedelleri de ciddi şekilde arttı. Ancak mevcut kira sözleşmeleri bazen piyasa koşullarının çok altında kalabiliyor ve bu durumda hem ev sahibi hem kiracı açısından dengesizlik oluşuyor.
Kira tespit davasında hakim, Türk Borçlar Kanunu 344. maddeye göre kira bedelini rayiç yani emsal kira değerleri üzerinden, hakkaniyete uygun ve gerektiğinde bilirkişi görüşüyle belirliyor. Özellikle beş yılı aşan uzun vadeli sözleşmelerde, artan enflasyon ve yaşam maliyeti kira bedellerinin piyasa değerinin çok altında kalmasına sebep oluyor. Mal sahipleri bu tür durumlarda kira bedelinin yeniden uyarlanması için mahkemeye başvurabiliyor. Birçok hukukçu, aşırı enflasyon nedeniyle kira bedelinin, hem ev sahibinin hem de kiracının mağduriyetini önleyecek bir seviyeye çekilmesinin gerektiğini savunuyor.
Bazı dönemlerde ise devlet konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı gibi geçici sınırlamalar getirdi. Ancak özellikle yüksek enflasyonist ortamlarda bu tip bir sınır, ev sahiplerinin dava açmasının başlıca tetikleyicilerinden biri oldu. Çünkü bu sınırlamalarla birlikte ev sahipleri, sözleşmeye göre belirlenen kira artışından daha fazlasını talep edemiyor; bu da davaların sayısını artırdı.
Kira tespit davası, sözleşmedeki artış oranı düşük kaldığında ya da piyasa koşullarına uyumsuz hale geldiğinde gündeme geliyor. Hakim, TÜFE oranını dikkate almak zorunda olsa da beş yıldan fazla süreli sözleşmelerde, rayiç kiraları esas alarak enflasyona uygun bir kira bedeli belirleyebiliyor. Bu nedenle yüksek enflasyon dönemleri, kira tespit davalarının hem nedenini hem de sonucunu doğrudan etkiliyor.
Özellikle Son Beş Yılda Dava Sayısındaki Artış
Kira tespit davalarında son beş yılda ciddi bir artış yaşandı. Bunun temel sebepleri arasında, Türkiye’de enflasyonun sürekli yükselmesi ve konut piyasasındaki fiyatların hızla değer kazanması bulunmakta. Özellikle büyük şehirlerde, yeni kiraya verilen konut bedelleriyle, mevcut kiracıların ödediği kiralar arasındaki fark açıldı.
Ev sahipleri, piyasa fiyatlarının gerisinde kalan kira bedellerini güncellemek amacıyla dava yoluna başvuruyor. Kiracıların korunması için getirilen yüzde 25 artış sınırı da bu konuda ek bir baskı oluşturdu. Çünkü bazı ev sahipleri, söz konusu sınıra rağmen kiralarını piyasa seviyesine çekmek isteyince doğrudan mahkemeye gidiyorlar.
Aynı şekilde, pandemi dönemi sonrası konutlara olan talebin artmasıyla birlikte mevcut kiracıların ödediği düşük bedeller ve pazarın üst seviyeye ulaşan yeni kira fiyatları arasındaki uçurum da dikkat çekti. Bu sebepten, hem mal sahiplerinin hem de kiracıların kira tespit davası açarak hakkaniyetli bir değer arayışı içine girdiği görülüyor.
Uzmanlar, 2021’den itibaren hem avukatlara hem de mahkemelere yapılan kira tespit başvurularının neredeyse 3-4 kat arttığını belirtiyor. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında bu artış daha da hızlandı. Büyükşehirlerde bu davalara ciddi şekilde yoğunluk yaşanmakta ve sürecin sonuçlanması birkaç aya kadar uzayabiliyor.
Sonuç olarak, yüksek enflasyonla birleşen ekonomik dengesizlikler, kira tespit davalarını Türkiye’de emlak ve kira hukuku gündeminde merkezde tutmaya devam ediyor.