Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi nedir, nasıl işler? Halk arasında “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” denilen bu modelde, arsa sahibi ile yüklenici anlaşır; yüklenici projeyi inşa eder, karşılığında belirlenen arsa payı ve bağımsız bölümler kendisine devredilir. Bu, bir yandan eser ilişkisi, diğer yandan tapu devri taahhüdü içerir. Geçerlilik için çoğu durumda resmi şekil ve noter düzenlemesi gerekir.

Bu yazıda; paylaşım oranı, teslim süresi, iskân, tapu devri zamanı, şerh, teminat ve cezai şart gibi kritik maddeleri; olası riskleri ve pratik örnekleri sade dille ele alacağız. “Yüklenici işi yarım bırakırsa ne olur?”, “Vergi ve harçlar nasıl işler?” sorularına da yanıt arayacağız. Kısacası, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi temellerini netleştireceğiz.

Temel Kavramlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, en temel haliyle bir arsa sahibi ile bir yüklenici (müteahhit) arasında imzalanan ve iki tarafa da yükümlülük getiren bir anlaşmadır. Burada arsa sahibi, sahip olduğu arsa üzerindeki belirli bir arsa payını veya bölümü yükleniciye devretmeyi kabul eder. Buna karşılık olarak da yüklenici, üzerinde yapı (bina, konut, iş yeri) inşa etmeyi ve tamamlanan yapıdaki bazı bağımsız bölümleri arsa sahibine vermeyi taahhüt eder.

Bu tür sözleşmelere pratikte sıklıkla "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" de denir. Burada anahtar kavramlar şunlardır:

• Arsa sahibi: Arsayı veya hissesini veren kişi ya da kişiler,
• Yüklenici (Müteahhit): İnşaatı yapmayı üstlenen kişi veya şirket,
• Arsa payı: Tapuda belirlenmiş olan, arsanın bir bölümü,
• Bağımsız bölüm: Kat mülkiyeti kanununa göre inşa edilen ve bağımsız olarak kullanılabilen daire, dükkan gibi bölümler.

Bu sözleşme türünde genellikle yüklenici, inşaatın maliyetini ve sürecini üstlenir, arsa sahibi ise arsasını değerlendirir fakat inşaatı kendisi yapmaz.

Sözleşmenin Amacı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasının temel amacı, hem arsa sahibinin arsasını değerlendirmesini hem de yüklenicinin bir inşaat projesiyle kazanç sağlamasını mümkün kılmaktır. Yani arsa sahibi, elindeki arsanın üzerine kendi ekonomik gücüyle yapı yapmak yerine, bu işi bir profesyonele devreder ve karşılığında yeni yapılan binadan daire, iş yeri ya da başka mülkiyetler elde eder.

Başlıca amaçlar şöyle sıralanabilir:

• Arsa sahibi için: Arsanın üzerinde yapı yaptırmak, mevcut araziyi değerlendirmek ve karşılığında yeni mülkler (çoğunlukla daire veya dükkan) almak,
• Müteahhit için: Arsa maliyeti ödemeden, inşaatı tamamladıktan sonra kendi payına düşen bağımsız bölümleri satıp gelir elde etmek,
• Ekonomik değer yaratmak: Atıl duran arsalar, yeni konut ve iş yerlerine dönüşür.

Kısacası, bu sözleşmenin pratik amacı, tarafa göre değişir. Arsa sahibinin ideal amacı, arsasını piyasa değerine en uygun şekilde değerlendirmektir. Yüklenici ise, yapı inşa mühendisliğini kullanarak alacağı bağımsız bölümleri kârlı şekilde satmak ister. Böylece hem yeni yaşam alanları oluşur hem de ekonomide toplam değer artışı sağlanır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye'de konut ihtiyacının artması ve büyük şehirlerde arsa sıkıntısı nedeniyle oldukça yaygın ve önemli bir uygulamadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Karma Sözleşme Özelliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, temel olarak karma bir sözleşme türüdür. Çünkü hem arsa sahibi hem de yüklenici (müteahhit) karşılıklı olarak farklı borçları üstlenir. Arsa sahibi, kendi arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Yüklenici ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir yapı inşa etmeyi taahhüt eder.

Karma sözleşme özelliği, bu sözleşmenin hem satış vaadi sözleşmesi hem de eser sözleşmesinin unsurlarını içermesinden kaynaklanır. Yani bir yandan arsa sahibinin arsa payı devri borcu, öte yandan yüklenicinin inşaat yapma borcu bulunur. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek bir kanun maddesine bağlı değildir; farklı sözleşme tiplerinin hükümleri birlikte uygulanır.

İnternetteki birçok kaynak, bu sözleşmenin karma yapısının hem uygulamada hem de yargı kararlarında öne çıktığını belirtiyor. Özellikle Yargıtay kararlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin karma nitelikte kabul edildiğini görmek mümkündür.

İsimlendirilmemiş Sözleşme ve Borçlar Kanunu'ndaki Yeri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda açık bir şekilde düzenlenmemiştir. Yani, bu sözleşme türü isimlendirilmemiş sözleşme (atipik sözleşme) kapsamında değerlendirilir. İsmi kanunda geçmese bile, hukuk düzeni bu tür sözleşmelerin geçerliliğini kabul eder ve tarafların özgür iradeleriyle böyle bir sözleşme yapmalarına izin verir.

Bu sözleşmelerin Borçlar Kanunu’ndaki yeri, hem eser sözleşmesi (madde 470 ve devamı) hem de taşınmaz satış vaadi ile ilgili hükümlerden yararlanarak belirlenir. Yani yüklenicinin edimleri eser sözleşmesi hükümlerine, arsa sahibinin arsa payı devri borcu ise satış vaadi düzenlemelerine tabidir.

Güncel hukuk kaynaklarında ve uzman makalelerde de belirtildiği gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri özgün bir sözleşme olup, uygulamada geniş yer bulmasına rağmen kanunlarda doğrudan bir düzenlemesi yoktur. Bu yüzden, taraflar sözleşme hazırlanırken hem Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine hem de ilgili özel hükümlere dikkat etmek zorundadır.

Bu özellikler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hem karma nitelikli hem de isimlendirilmemiş bir sözleşme olarak hukukumuzdaki yerini özgün kılar.

Sözleşmenin Tarafları

Arsa Sahibi Kimdir?

Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en önemli taraflarından biridir. Arsa sahibi, genellikle tapuda adına kayıtlı olan ve taşınmazın malikidir. Yani bu kişi, arsayı elinde bulunduran ve gayrimenkulle ilgili tüm yasal haklara sahip olan kimsedir. Sözleşmede "arsa sahibi" olarak yer alan taraf, inşaatın yapılacağı arazinin hak sahibidir.

Arsa sahibi, çoğu zaman bir kişi olabileceği gibi birkaç kişinin ortaklığıyla da bir arada olabilir. Ortak sahipli arsalarda tüm maliklerin sözleşmede bulunması gerekir. Eğer hisseli bir arsa söz konusuysa, hissedarların tamamının onay vermesi önemlidir. Çünkü, taraflardan sadece biri sözleşmeye imza atarsa, diğer ortakların hakları devam eder ve bu ileride sorun yaratabilir.

Ayrıca, arsa sahibinin kim olduğu konusunda tapu kayıtları esas alınır. Tapuda kayıtlı olan kişiler dışında sözleşme yapılması durumunda, sözleşme geçersiz sayılabilir. Bu nedenle, arsa sahibinin mutlaka tapu kaydında gözüken kişi ya da kişiler olması şarttır.

Yüklenici (Müteahhit) Kimdir?

Yüklenici veya genel olarak bilinen adıyla müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer ana tarafıdır. Yüklenici, arsa üzerinde bina yapmayı taahhüt eden, inşaatı üstlenen ve karşılığında belirli bir arsa payı veya bağımsız bölüm alan kişidir.

Yüklenicinin görevi, arsa sahibinden aldığı izinle üzerinde projeye uygun şekilde konut, iş yeri veya başka bir yapı inşa etmektir. Yani yüklenici, binanın inşaatını planlamak, organize etmek, teknik şartlara uygun olarak gerçekleştirmek ve süresi içinde teslim etmektir.

Yüklenici bir kişi olabileceği gibi, bir şirket veya tüzel kişilik de olabilir. Ancak, yüklenicinin sorumlulukları ve yükümlülükleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Yüklenici; inşaat işi için gerekli olan ruhsat işlemlerini, malzeme tedarikini, işçiliği ve teslim aşaması gibi tüm süreçleri yürütmekten sorumludur.

Ayrıca, yüklenici genellikle inşaat sektöründe faaliyet gösteren, iş bitirme belgelerine ve yasa gereği gerekli olan yetki belgelerine sahip olmalıdır. Çünkü inşaatın yasal ve teknik şartlara uygun yapılmaması durumunda ileride ciddi hukuki ve maddi sorunlarla karşılaşılabilir. Bu yüzden, yüklenici olarak seçilen kişinin veya firmanın bilgi, birikim ve tecrübesine dikkat edilmelidir.

Tam Arsa veya Belli Bir Bölümün Devri

Tam arsa veya belli bir bölümün devri türü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki en temel modellerden biridir. Bu türde, arsa sahibi arsanın tamamını veya belirli bir kısmını müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Genellikle arsanın tamamı tapuda yükleniciye (müteahhide) devredilir ve yüklenici inşaatı tamamladıktan sonra arsa sahibine, daha önce kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim eder. Eğer sadece belli bir bölümü devretme söz konusuysa, o zaman arsa sahibinin payının bir kısmı anlaşmaya göre müteahhide geçebilir. Bu yöntemde, taraflar devrin ne zaman ve hangi koşullarda yapılacağını sözleşmede ayrıntılı şekilde belirtmelidir. Özellikle büyük projelerde, tamamı veya payı devretmenin riskleri ve avantajları dikkatlice değerlendirilmelidir. Tam devirde müteahhidin riskleri artarken, sadece bağımsız bölüm veya belirli pay devrinde işin gidişatına göre kontrol sağlanabilir.

Arsa Payının İnşaat Aşamasına Göre Devri

Arsa payının inşaat aşamasına göre devri yöntemi, özellikle güvenlik açısından tercih edilir. Bu sözleşme türünde, arsa payının devri inşaatın belirli aşamalarında kademeli olarak yapılır. Yani arsa sahibi, örneğin temel atıldığında, kaba inşaat bittiğinde veya çatı tamamlandığında belirlenen arsa paylarını müteahhide devredeceğini sözleşmede açıkça belirtir. Bu sistem, hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin haklarını güvence altına alır. Arsa sahibi, inşaatın belirlenen aşamalarda bitirilmeden tüm hakkını devretmemiş olur. Yüklenici için de gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkı elde etmesi, finansman veya inşaatı devam ettirme konularında kolaylık sağlar. Bu tür kademeli devirler, özellikle büyük ve uzun süren projelerde yaygın olarak kullanılır.

Gayrimenkul Satış Vaadi ile Kombine Sözleşmeler

Gayrimenkul satış vaadi ile kombine sözleşmeler, karma ve esnek yapısıyla dikkat çeker. Burada, işin bir kısmı satış vaadi şeklinde, diğer kısmı ise inşaat yapımı olarak düzenlenir. Özellikle arsa sahibinin birden fazla bağımsız bölüm alacağı projelerde, hem arsa payı karşılığı inşaat hem de satış vaadi hükümleri tek bir sözleşmede yer alabilir. Bu modelde genellikle önce bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılır, müteahhit ise bu taahhüdün bir parçası olarak inşaatı tamamlamayı kabul eder. Böylece, sözleşmeye aykırılık veya fesih gibi durumlarda arsa sahibinin ve yüklenicinin hakları ciddi anlamda korunmuş olur. Ayrıca bu tip sözleşmelerde tapuya şerh gibi uygulamalar sayesinde 3. kişilere karşı da daha güçlü güvence sağlanır.

Satış Vaadi Şeklinde Sözleşmeler

Satış vaadi şeklinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğunlukla geçici bir ön sözleşme niteliğindedir. Asıl amaç, ileride tapuda kesin satış yapma yükümlülüğünü karşılıklı olarak doğurmaktır. Özellikle arsa sahibinin arsa payını hemen devretmeyi istemediği veya inşaatın bitmesini beklediği hallerde, satış vaadi sözleşmesi ile arsa payı ve bağımsız bölümler ileride devredilmek üzere garanti altına alınır. Bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara karşı taraflara çok önemli bir koruma sağlar. Resmi şekilde ve noterde düzenlenmesi gerektiği için, tarafların güvenlikleri ve hak talepleri açısından büyük önemi vardır. Satış vaadi sözleşmesiyle alıcı, belirli şartlar oluştuğunda taşınmazı talep edebilme hakkına sahip olur; satıcı ise karşılığında belirlenen edimi alma hakkını güvenceye bağlamış olur.

Bu sözleşme türlerinin seçilmesinde tarafların ihtiyaçları, projenin büyüklüğü ve süresi, finansman yapısı ve güvenlik gereksinimleri önemli rol oynar. Seçim yapmadan önce hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Sözleşmenin Kurulma Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulabilmesi için bazı özel koşullar vardır. Bu sözleşmeler, iki tarafa da borç yükleyen ve taşınmaz satışı içerdiği için, kanunda belirtilen şekil şartlarına uymak zorundadır. Özellikle resmi şekil şartı, sözleşmenin geçerliliği açısından hayati önem taşır. Taraflar, şekle uygun bir sözleşme yapmadıkları takdirde yasal haklardan yararlanamazlar.

Resmi Şekil ve Geçerlilik Şartı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekle uygun şekilde yapılması gerekir. Bu sözleşmeler sadece yazılı olarak hazırlanmakla kalmaz, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Sadece taraf imzalarının noterde onaylanması veya adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşmeler geçerli sayılmaz.

Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuata göre, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerde de resmi şekil zorunludur. Bu da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde aynı şekilde geçerlidir. Yani bir inşaat firmasına arsasını veren kişinin, noter huzurunda düzenleme yoluyla hazırlanmış bir sözleşmeye imza atması şarttır.

Noter ve Tapu İşlemleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasında noter işlemi mecburidir. Sözleşmeler mutlaka noter tarafından düzenlenmiş olmalı, bu düzenleme işlemi sözleşmeye hukuki geçerlilik kazandırır. İmzaların sadece noterde onaylatılması yetmez; burada “düzenleme şeklinde” işlemin tamamlanması gerekir.

Noter işlemi tamamlandıktan sonra, arsa sahibinin yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği arsa payları için tapu müdürlüğünde işlem yapılması gündeme gelebilir. Ancak sözleşmenin tapuya tescili hemen yapılmaz; genellikle inşaat tamamlandıkça ve vaat edilen bağımsız bölümler oluştuğunda arsa payları tapu üzerinde devredilir. Ayrıca, taraflar isterse arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapu siciline “şerh” ettirebilir. Bu şerh, üçüncü kişilere karşı sözleşmeden doğan hakları garanti altına alabilir.

Şekle Aykırılık Durumunda Sonuçlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartına uyulmadan yapılması halinde sözleşme geçersiz olur. Bu, çok önemli bir konudur ve Yargıtay kararları da bu doğrultudadır. Yani sözleşme resmi şekle uygun değilse, taraflar birbirlerinden tek taraflı olarak sözleşmede öngörülen edimlerin yerine getirilmesini isteyemezler.

Şekle aykırı bir sözleşmede;

• Eğer arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerse, yüklenici inşaatı bitirse bile bağımsız bölümlerin devrini isteyemez.
• Şekle aykırı sözleşme nedeniyle yapılan işler veya ödemeler ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
• Fakat, bazı istisnai hallerde, inşaatın büyük kısmı tamamlandıktan sonra arsa sahibinin sırf şekil eksikliğine dayanıp sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesi, dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir ve hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
• Ayrıca, kamu düzenine aykırı olduğu için geçersiz olan bu sözleşmelerden herhangi bir şekilde tapuda devir, tescil veya ayıplı ifa gibi hak talepleri doğmaz.

Sonuç olarak, noterde düzenleme şeklinde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hiçbir şekilde geçerli değildir. Taraflar, hak kaybı yaşamamak için mutlaka bu resmi şekil şartlarına uymalı, süreçte uzman bir hukukçudan destek almalıdır.

Tarafların Borçları ve Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin (müteahhit) belirli borç ve yükümlülükleri bulunur. Bu yükümlülükler açıkça belirlenmezse veya eksik ifade edilirse, ileride büyük hukuki sorunlar yaşanabilir. Tarafların hak ve sorumluluklarının iyi bilinmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesi için önemlidir.

Arsa Sahibinin Borç ve Yükümlülükleri

Arsa sahibi, genellikle inşaatın yapılacağı arsanın sahibi ya da ortaklarından oluşur. Arsa sahibinin yükümlülükleri, arsanın kullanıma hazır şekilde teslim edilmesiyle başlar ve pay devrinin sorunsuz yapılmasına kadar devam eder.

Arsanın Teslimi ve Arsa Paylarının Devri

Arsa sahibi, ilk olarak arsanın fiili ve hukuki teslimini sağlamak zorundadır. Fiili teslim, arsanın üzerinde herhangi bir engel olmadan müteahhitin işe başlamasına olanak sağlaması anlamına gelir. Hukuki teslim ise tapuda süreçleri başlatmak ve imar planı açısından sorunları çözmek anlamına gelir.

Ayrıca, arsa sahibi, inşa edilecek bağımsız bölümlerin arsa paylarını sözleşme ve plana uygun şekilde devretmek zorundadır. Payların devriyle ilgili işlemler, genellikle projenin belli bir aşamasında ya da inşaat tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.

Yüklenicinin (Müteahhit) Borç ve Yükümlülükleri

Yüklenici veya müteahhit, sözleşme kapsamında inşaatın proje ve teknik şartnameye uygun biçimde tamamlanmasından sorumludur. Ayrıca, inşaatla ilgili izinlerin alınması ve resmi işlemlerin yürütülmesi gibi ek sorumlulukları da taşır.

İnşaatı Tamamlamak

Müteahhit, inşaatı sözleşmede belirlenen sürede ve şekilde tamamlamakla yükümlüdür. Burada önemli olan, teslim tarihine ve anahtar teslim vadesine sadık kalmaktır. Herhangi bir gecikme olması halinde, genellikle cezai şart devreye girer. Eksiksiz ve kaliteli teslim, arsa sahibi açısından büyük önem taşır.

Teknik Şartnamelere Uyma

İnşaat sürecinde, teknik şartnameye ve projeye uygunluk esastır. Kullanılacak malzemelerin kalitesi, işçilik, ortak alanların dizaynı gibi detaylara uyulmazsa, arsa sahibi müteahhide karşı hak iddia edebilir. Sözleşmede belirtilen teknik ayrıntılar mutlaka takip edilmelidir.

Ruhsat ve Diğer Yasal İşlemler

Yüklenicinin temel yükümlülüklerinden biri de ruhsat almak ve gerekli tüm yasal işlemleri yapmaktır. İnşaat ruhsatı alınmadan başlanılan işte hem arsa sahibi hem de müteahhit ciddi risklerle karşılaşabilir. Ayrıca iskan izni, yapı kullanma izni ve diğer izinler de müteahhidin sorumluluğundadır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması

İnşaatın tamamlanmasından sonra, kat irtifakının kurulması ve projenin tümünün iskanının alınmasından sonra kat mülkiyetinin tesis edilmesi gerekir. Bu işlemler genellikle yüklenici tarafından takip edilir ve tamamlanır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadan dairelerin alıcılarına teslimi mümkün olmaz.

Kira Ödemesi Yükümlülüğü (Varsa)

Bazı sözleşmelerde müteahhit, inşaat süresi boyunca eski arsa sahiplerine kira ödemeyi kabul edebilir. Özellikle arsa sahipleri mevcut evlerini yıkıp müteahhitten daire alacaklarsa, bu süreçte mağdur olmamaları için kira ödemesi veya farklı bir konut sağlanması yükümlülüğü getirilebilir.

Denetim ve Kontrol Hakkı

Arsa sahibi, genellikle inşaatın her aşamasında denetim ve kontrol hakkına sahiptir. İnşaat ilerlerken arsa sahibi veya vekili inşaat alanını gezebilir, yapılan işi kontrol edebilir ve eksiklikleri sözleşmeye uygun şekilde müteahhide bildirebilir. Bu hak, arsa sahibinin projenin düzgün ilerleyip ilerlemediğini yerinde görmesi açısından önemlidir.

Not: Sözleşmede tüm tarafların borç ve yükümlülükleri detaylı şekilde yazılmalı ve imzalanmadan önce uzman bir hukukçudan destek alınmalıdır. Her maddenin açık ve anlaşılır olması ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları en aza indirir.

Ayıplı veya Eksik İfa, Sorumluluk ve Seçimlik Haklar

Ayıplı İfa Nedir?

Ayıplı ifa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin (müteahhidin), üstlendiği inşaatı arsa sahibine eksik ya da bozuk şekilde teslim etmesi anlamına gelir. Yani yapılan iş, sözleşmede belirtilen niteliklere ve teknik şartlara uygun değilse, iş ayıplı sayılır.

Ayıplı ifa, bazen malzeme kalitesi düşüklüğünden kaynaklanır, bazen de yapılan işin sözleşmeye veya projeye uymamasından ortaya çıkar. İşte böyle durumlarda arsa sahibi, çeşitli kanuni haklara sahip olur.

Açık ve Gizli Ayıplar

Açık ayıplar, arsa sahibinin teslimde hemen görebileceği, kolayca fark edebileceği eksikliklerdir. Örneğin, pencere takılmamış olması ya da duvarın yanlış örülmesi gibi ayıpları teslimde anlamak kolaydır.

Gizli ayıplar ise, teslimde hemen fark edilmeyen, genellikle kullanım sırasında ortaya çıkan eksikliklerdir. Mesela su tesisatındaki hatalar, sıva altı elektrik kaçakları veya malzeme kalitesi ilk başta anlaşılmayabilir. Gizli ayıplar, genellikle daha sonra yapılan kontrollerde ya da zamanla meydana çıkan sorunlarla kendini gösterir.

İş Sahibinin Seçimlik Hakları

Ayıplı ya da eksik bir ifa halinde, arsa sahibi bazı önemli haklara sahip olur. Bu haklara seçimlik haklar denir çünkü arsa sahibi kendi durumuna ve tercihlerine uygun olanı seçebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre iş sahibi şu haklara sahiptir:

Onarım, Bedel İndirimi, Sözleşmeden Dönme

• Onarım Hakkı: Arsa sahibi, eksikliğin giderilmesini veya bozukluğun düzeltilmesini talep edebilir. Müteahhit, tamir ve düzenlemeleri yaparak sunulan işi ayıpsız hale getirmek zorundadır.
• Bedel İndirimi Hakkı: Eğer eksiklik küçükse, iş sahibi yapılan eksik ya da hatalı iş nedeniyle bir bedel indirimi isteyebilir. Yani, eksik veya ayıplı kısım kadar bedel ödenmez.
• Sözleşmeden Dönme Hakkı: Eğer ayıp çok büyükse ve yapılan iş, sözleşmenin amacına ulaşmasını engelliyorsa, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Bu durumda taraflar, mümkünse eski hale döner ve ödemeler iade edilir.

Bu seçimlik haklar, bazen birlikte uygulanabilir veya arsa sahibi en uygununu tercih edebilir. Ancak her durumda, öncelikle ayıbın yükleniciye bildirilmesi gerekir.

Zamanaşımı Süreleri

Ayıplı ifa durumunda seçimlik hakların kullanılabilmesi için zamanaşımı süresine dikkat edilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre:

• Ayıplar, açıkça belli ise, arsa sahibi bunları derhal yükleniciye bildirmelidir.
• Gizli ayıplarda ise, arsa sahibi öğrenir öğrenmez gecikmeden bildirimde bulunmalıdır.
• Kanunen genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın tesliminden itibaren 5 yıl boyunca, ayıplı ifa ile ilgili haklar ileri sürülebilir.
• Ancak müteahhidin ağır kusuru varsa, bu süre 20 yıla kadar çıkabilir.

Bu sürelere dikkat edilmeli, aksi takdirde hak kaybı yaşanabilir. Ayrıca bildirim süresi ve şekli sözleşmede özel olarak da düzenlenmiş olabilir, bu nedenle mutlaka sözleşme ayrıntılıca incelenmelidir.

Ayıplı ifa, birçok anlaşmazlığın temel sebebi olduğundan, teslimde dikkatli bir inceleme yapmak ve hakkınızı zamanında kullanmak büyük önem taşır.

Sözleşmenin Sona Ermesi ve Feshi

Tarafların Sözleşmeyi Sona Erdirmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların ortak iradesiyle ya da tek taraflı olarak çeşitli şekillerde sona erebilir. Sözleşmenin sona erdirilmesi genellikle iki yolla olur: ya taraflar anlaşarak sözleşmeyi sonlandırır, ya da bir taraf sözleşmeye aykırı davranış nedeniyle fesih hakkını kullanır.

Taraflar kendi aralarında karşılıklı uzlaşarak, örneğin noterde bir “sulh protokolü” imzalayarak sözleşmeyi feshedebilirler. Bunun dışında, sözleşmede belirtilen fesih şartları gerçekleşirse veya kanunda öngörülen haller mevcutsa tek taraflı fesih mümkündür. Ancak tek taraflı fesih işlemlerinde usul ve şekil kurallarına dikkat edilmelidir. Özellikle sözleşmede fesih için bir tebligat ya da ihtar zorunluysa, bu adımların ihmal edilmemesi gerekmektedir.

Sözleşmenin Tamamlanma Oranının Feshe Etkisi

Sözleşmenin tamamlanma oranı, özellikle inşaat işlerindeki fesihlerde çok önemli bir unsurdur. Miras kalan veya yarım kalan projelerde, inşaat hangi noktada tamamlandıysa fesih sonrası haklar bu duruma göre belirlenir. Örneğin yüklenici (müteahhit) inşaatın büyük kısmını bitirmişse ve kalan kısmı küçükse, fesih halinde yüklenicinin yaptığı işler için bir bedel talep hakkı doğabilir.

Tamamlanma oranı, arsa sahibinin fesih sonrası ne kadarını devralacağını gösterirken, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler üzerine de doğrudan etki eder. Bazı Yargıtay kararlarında, yarım kalan işler için “yarım işçilik bedeli” ya da “kısmî tescil” gibi çözümler gündeme gelmiştir. Bu nedenle tamamlanma oranının doğru tespiti büyük önem taşır.

Haklı Fesih Halleri

Haklı fesih, genellikle taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması, esaslı ihlal yapması gibi durumlarda gündeme gelir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde haklı fesih halleri şunlar olabilir:

• Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması,
• Arsa sahibinin arsanın teslimini engellemesi,
• Yapım işlerinde büyük ayıpların bulunması,
• Ruhsat vb. yasal işlemlerin geciktirilmesi.

Haklı nedenle fesihte, mağdur olan taraf sözleşmeden dönerek gerekirse mahkemeye başvurabilir ve uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Haklı fesih, ileride açılacak davaların da temelini oluşturur ve yasal zemini güçlendirir.

Sözleşmeden Dönme Sonuçları

Sözleşmeden dönüldüğünde, tarafların birbirlerine geri vermeleri gereken hak ve borçlar ortaya çıkar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmeden dönülmesi şu sonuçları doğurur:

• Taraflar, önceden aldıkları edimleri iade etmek zorundadır. (Yapı varsa arsa sahibi devralır, tapu devri olduysa eski hali sağlanmaya çalışılır.)
• Yüklenici yaptığı masrafların ve işin, arsa sahibi ise arsa paylarının karşılığını isteme hakkına sahip olur.
• Tazminat talebi gündeme gelebilir.
• Tapuda yapılan şerhler, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren kaldırılabilir.

Dönme kararı sonrası doğan anlaşmazlıklar genelde mahkeme yoluyla çözümlenir. Hakların korunması için işin ve tapu işlemlerinin uzman avukatlar eşliğinde değerlendirilmesi yararlı olacaktır. Bu süreçte hukuki destek almak, hak kaybı yaşamamanız için çok önemlidir.

Cezai Şartın Kapsamı ve Uygulaması

Cezai şart, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan güvencelerden biridir. Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan sözleşmede cezai şart genelde yüklenicinin inşaatı zamanında bitirememesi veya eksik teslim etmesi hâlinde devreye girer. Yani, eğer yüklenici yaptığı işe sözleşmede belirtilen sürede tamamlayamazsa, arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı talep etme hakkına sahip olur.

Cezai şart, eksik ya da geç ifa durumunda muaccel hâle gelir ve Borçlar Kanunu’na göre arsa sahibi bunu aynen ifadan vazgeçmeden talep edebilir. Yani hem inşaatın tamamlanmasını isteyebilir hem de cezai şartı talep edebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, cezai şart miktarının taraflarca sözleşmede açıkça belirlenmiş olmasıdır. Yargıtay içtihatlarına göre cezai şart belirlenmemişse, dava yoluyla hâkimden tazminat istenebilir.

Cezai şart sadece süresinde teslimin gerçekleşmemesiyle sınırlı değildir. Aynı zamanda eksik ya da ayıplı işlerde de uygulanabilir. Eğer yüklenici işini gereği gibi yapmazsa ya da başka bir yükümlülüğü ihlal ederse, yine cezai şart gündeme gelebilir.

Kısacası, cezai şart, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin taahhütlerini yerine getirmede ek bir güvence sağlar ve arsa sahibine sözleşmeden doğan zararları telafi etme hakkı tanır.

Gecikme Tazminatı Hakları

Gecikme tazminatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin işi zamanında teslim etmemesi hâlinde gündeme gelir. Genellikle inşaatın sözleşmede yazan sürede bitirilmemesi ve fiili teslimin geç yapılması halinde arsa sahibi bu gecikme tazminatını isteyebilir.

Söz konusu gecikme tazminatının miktarı çoğu zaman sözleşmede açıkça belirlenmiş olur; ancak eğer belirlenmediyse, ortalama olarak mahkemelerde en az bir aylık rayiç kira bedeli esas alınır. Yani, arsa sahibi teslim alamadığı bağımsız bölümler için her ay kira kaybına uğradığını ispatlayarak bu zararı yükleniciden tazmin edebilir. Bu özellikle büyükşehirlerde gayrimenkullerin değerinin yüksek olduğu projelerde ciddi bir tazminat anlamına gelebilir.

Gecikme tazminatı, sözleşmede belirtilen cezai şartlardan bağımsız olarak da talep edilebilir. Arsa sahibi, isterse hem aynen ifa hem de gecikme tazminatı isteyebilir. Ayrıca, yükleniciye süre verilmesi çoğu zaman şart değildir; teslim tarihinin geçtiği anda tazminat hakkı doğar.

Bazı durumlarda, sözleşmede gecikme tazminatı konusunda bir hüküm yoksa bile, mahkemeye başvurup uğradığı gerçek zararın karşılanmasını isteyebilir. Nihayetinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde amaç arsa sahibinin zararının giderilmesi ve yüklenicinin işi taahhüt ettiği zamanda bitirmeye teşvik edilmesidir.

Günümüzde Yargıtay kararları, arsa sahiplerinin sözleşmede yer almasa bile fiili zararı oranında gecikme tazminatı isteme hakkını tanımaktadır. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken gecikme tazminatı hükümlerinin açıkça yer alması önerilir.

Tapu İşlemleri ve Davalar

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde gündeme gelir. Özellikle arsa sahibi, üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiği halde yüklenici inşaatı tamamlamazsa veya sözleşme şartlarına aykırı hareket ederse, arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Tapu iptal ve tescil davasında, mahkemeden tapunun geçersiz olduğunun tespiti ve taşınmazın yeniden tapuda adına tescil edilmesi talep edilir. Bu davanın en sık karşılaşılan nedeni yüklenicinin sözleşmeye uygun hareket etmemesi ve arsa sahibinin haklarını koruma gereğidir.

Tapu iptal ve tescil davaları genellikle Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Dava açmadan önce sözleşmedeki şartların tam olarak yerine getirilip getirilmediği, taraflar arasında hangi konularda uyuşmazlık olduğu iyi analiz edilmelidir. Mahkeme, deliller ışığında karar verir.

Dava sonucunda, eğer yüklenicinin haklı bir sebebi yoksa ve inşaatı tamamlamamışsa, arsa sahibinin tapusu iade edilir veya tapuda düzeltme yapılır. Bu süreç uzun sürebileceği için, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayanların sözleşmede haklarını net şekilde belirtmeleri önerilir.

Tapuya Şerh Verilmesi

Tapuya şerh verilmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili hakların üçüncü kişilere karşı korunması için oldukça önemlidir. Sözleşmeye dayanarak yüklenici veya arsa sahibi, taşınmazın tapu kütüğüne şerh koydurabilir.

Tapuya şerh koymak, sözleşmeden doğan hakların üçüncü şahıslara karşı da korunmasını sağlar. Özellikle arsa sahibi adına kalan bağımsız bölümlerin başka birine satılması veya üzerinde rehin tesis edilmesi halinde, yüklenicinin haklarının korunması için şerh işlemi gereklidir.

Şerh işlemi için, Türk Medeni Kanunu’na uygun olarak sözleşmenin noter onaylı bir örneği ve tarafların dilekçesi yeterlidir. Tapuda oluşturulan bu şerhler 5 yıl süreyle geçerlidir. Eğer bu süre içinde hak sahibi talepte bulunmazsa, şerh kendiliğinden kalkar.

Tapuya şerh koyulması, arsa payı karşılığı inşaat projelerinde sıklıkla önerilen bir güvenlik önlemidir. Böylece taraflardan biri sözleşmeye aykırı bir işlem yapmaya kalkarsa, diğer tarafın hakları tapu kütüğünde korunmuş olur. Şerhin kaldırılması ise tarafların ortak başvurusu ya da mahkeme kararı ile mümkündür.

Her iki işlem de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve tarafların mağduriyet yaşamaması için çok önemlidir. Bu işlemleri yapmadan önce hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Üçüncü Kişilerin Hakları

Üçüncü Kişilere Satış Durumu

Üçüncü kişilere satış durumu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çok kritik bir konu olarak karşımıza çıkar. Sözleşme yapılan arsanın ya da inşaatın henüz tamamlanmamış dairelerinin, yüklenici veya arsa sahibi tarafından başkasına satılması durumunda neler olacağı sıklıkla merak edilir.

Üçüncü kişilere satış halinde, genellikle taraflar arasındaki sözleşmenin korunması amaçlanır ve tapuya şerh verilmemişse, yeni alıcılar bazen hak kaybı yaşayabilir. Çünkü Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu kaydına güvenen iyi niyetli üçüncü kişiler koruma altındadır. Bu yüzden arsa sahibi veya yüklenici, kendi payını üçüncü bir kişiye devretmek istediğinde, mevcut sözleşmeden kaynaklanan haklar ve sorumluluklar dikkatlice incelenmelidir.

Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yükleniciye devredilen bağımsız bölümler inşaat tamamlanmadan başka birine satılabiliyor. Bu durumda, üçüncü kişinin, taraflar arasındaki sözleşmenin varlığını bilip bilmemesi önem kazanır. Şayet üçüncü kişi, sözleşmeyi biliyorsa ve kayıtsız kalıyorsa, sözleşmeye taraf olmuş sayılır ve aynı yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilir.

Bu nedenle, benzer bir sorunla karşılaşmamak için sözleşmenin tapuya şerh edilmesi tavsiye edilir. Böylece üçüncü kişilere satış gerçekleşse dahi, sözleşmeden doğan haklarınız korunur.

Temlik Hakkı ve Sınırları

Temlik hakkı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en önemli maddelerinden biridir. Hem arsa sahipleri hem de yükleniciler, paylarını ya da haklarını üçüncü bir kişiye devretmek isteyebilirler. Ancak bu devrin sınırları, sözleşmede açıkça belirtilmiş olmalıdır.

Yüklenici, sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, sahip olduğu arsa payını veya inşa edilen bağımsız bölümü başkasına devredebilir. Arsa sahibi de aynı şekilde, eğer sözleşme veya yasada yasaklanmamışsa, kendi hakkını temlik edebilir. Ama temlik edilen hak, üzerinde bir takyidat veya şerh varsa, devreden kişinin sorumlulukları devam eder.

Bazı sözleşmelerde ise açıkça “yüklenici arsa payını başkasına devredemez” veya “arsa sahibi yüklenicinin yazılı rızası olmadan temlik yapamaz” yönünde hükümler olabiliyor. Eğer böyle bir hüküm varsa, taraflar bu kurala uymak zorundadır. Aksi takdirde, hak kayıpları ya da sözleşmenin feshi gibi sonuçlarla karşılaşılabilir.

Özetle, temsile ilişkin tüm hak ve kısıtlamalar sözleşme içinde açıkça düzenlenmeli ve taraflar herhangi bir devretme işlemi yapmadan önce hem sözleşmenin hem de tapudaki güncel durumu dikkatlice incelemelidir. Çünkü tapuda hak sahibi gözükmek tek başına yeterli değildir; sözleşmede ve tapu sicilinde yer alan her ayrıntı çok önemlidir.

Mücbir Sebep ve Tahliye

Mücbir Sebebin Tanımı ve Sonuçları

Mücbir sebep, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan ve önemi gittikçe artan bir kavramdır. Mücbir sebep, tarafların iradesi dışında gelişen ve önlenemeyen, öngörülemeyen olayları ifade eder. Örneğin; deprem, sel, yangın, salgın hastalık, savaş gibi durumlar mücbir sebep kapsamına girer.

Mücbir sebebin tanımı, genellikle Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça yapılmamış olsa da, yargı kararlarında ve uygulamada önlenemez ve karşı konulamaz olaylar şeklinde kabul edilmiştir. Mücbir sebep gerçekleştiğinde tarafların sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmesi objektif olarak imkânsız hale gelir.

Sözleşmede mücbir sebebe yer verilmesi durumunda veya yasal düzenlemeye göre, mücbir sebebin sonuçları şunlar olabilir:

• Tarafların borçlarını yerine getirme yükümlülükleri askıya alınır.
• Sözleşmede belirli bir süre verilmişse, bu süre içinde yükümlülüklerin yerine getirilmemesi taraflara kusur yüklenemez.
• Mücbir sebep hali sona ererse, taraflar yükümlülüklerine devam eder.
• Mücbir sebebin uzun sürmesi halinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde mücbir sebebin ortaya çıkması özellikle inşaatın tamamlanmaması, gecikmesi veya inşaatın tamamen imkânsız hâle gelmesi gibi sonuçlara yol açabilir. Bu durumda taraflar birbirlerine karşı sorumlu tutulmazlar ve mücbir sebep süresince sözleşmeden doğan hak ve borçlar askıya alınır.

Yargıtay kararlarına göre, mücbir sebebi kanıtlamak bu iddiayı ileri süren tarafa aittir. Sadece ekonomik sıkıntılar veya benzer ticari riskler, tek başına mücbir sebep olarak kabul edilmez. Mücbir sebebin mutlaka dışsal, ani ve öngörülemeyen bir olay olması gerekir.

Sonuç olarak, mücbir sebep, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hem yüklenici hem de arsa sahibi açısından hak ve yükümlülüklerde büyük değişiklikler yaratabilen çok önemli bir unsurdur. Bu nedenle, sözleşmelerde mücbir sebep maddesi dikkatle hazırlanmalı ve her iki tarafın hakları net şekilde belirtilmelidir.

Sözleşmede Dikkat Edilecek Hususlar

Teknik Şartnamenin Belirlenmesi

Teknik şartnamenin belirlenmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde en kritik konulardan biridir. Çünkü, teknik şartname inşaatta kullanılacak malzemeden, işçilik kalitesine kadar tüm ayrıntıları ve standartları ortaya koyar. Eğer bu teknik detaylar sözleşmede açıkça yer almazsa, ileride taraflar arasında büyük anlaşmazlıklar çıkabilir. Özellikle “hangi markada pencere kullanılacak”, “izolasyonun standardı ne olacak” gibi detayların mutlaka yazılı şekilde net olarak belirlenmesi gerekir.

Teknik şartname sadece kalite ve standart için değil, teslimat sırasında yapılan işin kolayca denetlenebilmesi açısından da önemlidir. Arsa sahibi, yüklenicinin verdiği taahhütlere uygun iş yapıp yapmadığını bu şartnameye bakarak değerlendirebilir. Hem olası bir davada hem de aradaki güvenin sağlanmasında detaylı ve yazılı bir teknik şartname her iki tarafı korur.

Aşamaların Belirginleştirilmesi

Aşamaların belirginleştirilmesi, inşaat sürecinin net olarak takibini ve kontrolünü sağlar. Birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde başlangıç, kaba inşaat, ince işler, tesisat, iç ve dış cephe gibi süreçlerin hangi tarihler arasında tamamlanacağı açıklanmalıdır. Böylece işin gecikmesi ya da aksaması halinde tarafların sorumlulukları ve hakları net olur.

Ayrıca, aşamaların takvimlendirilmesi yükleniciye yapım sürecini planlama imkânı verir. Arsa sahibi ise her aşamadan sonra denetlemelerini yapıp, sürecin sağlıklı ilerleyip ilerlemediğini görebilir. Bazen ödemelerin veya arsa payı devirlerinin de bu aşamalara göre yapılması sözleşmeye eklenir. Bu da ödeme-güvence dengesini sağlar.

Aşamaları belirginleştirirken basit zaman çizelgeleri, iş teslim formları veya ara raporlar gibi belgelerden de yararlanmak pratikte çok faydalıdır. Bu durum, süreçte şeffaflığın ve iki taraflı güvenin anahtarıdır.

Hukuki Destek Almanın Önemi

Hukuki destek almanın önemi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan kişilerin mağdur olmaması için çok büyüktür. Bu tür sözleşmeler karmaşık ve yüksek maliyetli olduğu için, en küçük bir hata veya eksiklik bile ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Özellikle teknik detayların, aşamaların ve ceza maddelerinin eksik ya da yanlış yazılması ileride ciddi sorunlara neden olur.

Bir avukat ya da uzman danışmandan destek alınması, sözleşmenin Borçlar Kanunu’na ve ilgili yasalara uygun hazırlamasını sağlar. Ayrıca, taraflar için adil ve koruyucu maddelerle sözleşme güçlenir. Hukuki destek, hem yüklenicinin hem de arsa sahibinin haklarının korunmasında ve olası bir uyuşmazlıkta hızlı çözüm bulunmasında büyük avantaj sağlar.

Kısacası, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken mutlaka deneyimli bir hukukçuya danışılması ve sözleşmenin uzman gözetiminde şekillendirilmesi her iki tarafın da lehine olur.

Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili yaklaşımı, özellikle sözleşmelerin hukuki niteliği, geçerlilik şartları ve üçüncü kişilerin haklarının korunması konularında çok önemlidir. Yargıtay, bu tür sözleşmelerin "karma nitelikte" olduğunu sık sık vurgular. Yani, hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını bir arada içerir.

Yargıtay’ın genel görüşüne göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde, yani noterde düzenlenmeli ve tapuya şerh edilmelidir. Bu yapılmadığı takdirde, sözleşmenin taşınmaz devriyle ilgili hükümleri geçersiz sayılabilir. Son dönemde Yargıtay, üçüncü kişilerin iyi niyetinin korunması konusunda da hassas davranmakta, tapuya güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının korunmasını ön plana çıkarmaktadır (bkz. 2024, 2025 tarihli kararlar).

Yargıtay kararları ayrıca, arsa sahibi ve yüklenicinin birbirlerine karşı olan yükümlülüklerini, arsa paylarının devri, inşaatın süresi ve şekli gibi konularda tarafların sözleşme hükümlerine sadık kalmalarını esas alır. Sözleşmenin feshi veya iptali durumunda ise, arsa sahibinin veya yüklenicinin işin hangi aşamasında olduğu önem taşır; Yargıtay, bu oranı adil çözüm için dikkate alır.

Son olarak, Yargıtay'ın içtihatlarında “avans tapu” kavramı ve eksik şekle ilişkin tartışmalar güncelliğini korumaktadır. Şekle aykırılık halinde taraflar çoğu zaman kişisel hak iddia edebilmektedir ve tapu iptal-tescil davalarında Yargıtay bu ayrımlara çok dikkat etmektedir.

Uygulanacak Teori ve Doktrin Farklılıkları

Uygulanacak teori ve doktrin görüşleri konusunda hukuk literatüründe birkaç temel yaklaşım öne çıkar. Çünkü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda isimli bir sözleşme türü değildir; bu nedenle nasıl uygulanacağı ve hangi ölçülere göre yorumlanacağı, doktrindeki tartışmalarla şekillenir.

Bu tartışmalarda dört ana teori öne çıkar:

1. İmtisas Teorisi: Sözleşmenin en baskın unsurunun esas alınması gerekir (ör. eser sözleşmesi ağırlıktaysa, ilgili hükümler uygulanır).
2. Kıyas Teorisi: Sözleşmenin içeriğine bakılarak benzer sözleşme tiplerinin kuralları aynen veya kıyas yoluyla uygulanır.
3. Terkip (Karma) Teorisi: Sözleşmenin içinde geçen her borç ilişkisine, kendi türünün hükümleri uygulanır. Yani, eserle ilgili hükümlere eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadine ise satış vaadi kuralları uygulanır.
4. Yaratma Teorisi: Sözleşmenin kendi kurallarıyla yeni ve özel hükümlerin oluşturulması yaklaşımıdır.

Doktrinde daha çok terkip (karma) teorisi ve kıyas teorisi benimsenmektedir. Çünkü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, hem işin yapılması hem de arsa payının devri bir aradadır. Yargıtay da uygulamada çoğunlukla terkip teorisine yakın bir yol izler ve iki tarafın borçlarını, aralarındaki anlaşmaya ve işin niteliğine göre ayrı ayrı değerlendirir.

Bu konuda yapılan akademik çalışmalarda; bazı yazarlar, sözleşmenin “sui generis” yani kendine özgü bir tip olması gereğini savunurken, bazıları ise klasik eser ve satış vaadi kurallarının yeterli olduğunu iddia etmektedir.

Özetle, uygulamada ve doktrinde kesin bir görüş birliği yoktur; ancak karma sözleşme yaklaşımı pratikte öne çıkmaktadır. Özellikle resmi şekil ve tapu işlemleriyle ilgili önemli tartışmalar, hem Yargıtay kararlarında hem de bilimsel makalelerde canlı olarak sürmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Amacı

Temel Kavramlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir ve Türkiye’de en sık kullanılan inşaat sözleşmesi türlerinden biridir. Bu sözleşmede, arsa sahibi belli bir arsa payını ya da arsanın kendisini müteahhide bırakmayı taahhüt eder. Bunun karşılığında müteahhit, üzerine bina veya bağımsız bölümler inşa edip, inşaatın bir bölümünü arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Sözleşmede hem arsa sahibinin hem de müteahhidin borçları vardır ve bu nedenle "iki tarafa borç yükleyen" bir sözleşmedir. Kavramları basitçe özetlemek gerekirse:

• Arsa sahibi: Sözleşme yaptığı arsanın gerçek sahibi kişidir.
• Yüklenici (Müteahhit): İnşaatı yapmayı ve karşılığında bağımsız bölüm/daire almayı taahhüt eden taraf.
• Bağımsız bölüm: İnşaat sonunda ortaya çıkan ve tapuda ayrı tescil edilecek konut, işyeri gibi birimlerdir.

En önemli kavram, arsanın mülkiyetinin tamamı ya da bir kısmının, inşaat geriye bırakılmış bölümler karşılığında devredilmesidir. Sözleşmede arsa payı, teslim zamanı, inşaatın niteliği, teslim edilecek bağımsız bölümlerin sayısı, süresi gibi noktalar net şekilde yer almalıdır.

Sözleşmenin Amacı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin amacı; arsa sahibi ile yüklenici arasında adil bir mübadele ve işbirliği sağlanmasıdır. Arsa sahibi, arsasındaki değerlenmeden pay almak isterken, müteahhit ise o arsada inşaat yapıp karşılığında bağımsız bölümleri kazanır.

• Arsa sahibi için amaç, kendi arsasının değerlendirilmesi ve üzerine bedelsiz daire ya da işyerine kavuşmaktır.
• Yüklenici açısından ise amaç, inşaatı tamamlayıp satacağı veya kiraya vereceği bağımsız bölümlere sahip olmaktır.

Burada hem arsa sahibinin, hem de yüklenicinin kazanacağı var. Özellikle arsa sahibi, maddi gücü yetmediği veya bilgi birikimi olmadığı için arsa üzerinde inşaat yapamazsa, bu yöntemle arsasını kolayca değerlendirme şansı bulur.

Özetle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem taşınmazın değerlendirilmesi, hem de inşaat sektöründe taşınmaz ve finansın buluşmasını sağlar. Her iki taraf için de kazançlı bir yapı kurulmuş olur.

Not: Bu sözleşmeler ciddi maddi sonuçlar doğurur; bu yüzden yapılan sözleşmenin içeriği, tarafların hak ve borçları çok net şekilde belirlenmelidir. Türkiye’de uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar, yeterli teknik şartname olmaması ya da bölüşüm oranında adaletsizlik yaşanmasıdır. Bu yüzden iyi bir avukat ve uzman danışmanlık şarttır.